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深圳小产权房出售合法吗

来源:吉屋网   发布时间:2013-10-13

小产权房又称乡产权房、村证房,是指在城市规划区周围村庄集体土地所有的土地上,由村民委员会决定建造或由村民委员会与房地产开发商联合建造的房屋。目前,小产权房在深圳乃至全国可以说是一个比较普遍的现象,小产权房的产生和存在有着深刻的原因,特别是涉及土地制度的原因,即涉及我国的农民集体土地所有制的原因,那么出售小产权房合法吗?

11月24日,在深圳市宝安区沙井街道一处“小产权房”楼盘,销售人员正在争取客户:“已经有人领到房本了,以后这些‘小产权房’肯定都能拿本。”11月29日,深圳市规划土地监察支队有关负责人证实,1999年以前的违法建筑的确已完成确权,颁发了房产证。与正规的房屋产权证不同,目前发放的房产证是绿色封面——未缴纳土地出让金的特殊房本,深圳将其称之为“绿本”。“绿本”无法像正式的房产证,可以作为房产在市场上的流通凭证。

深圳官方并不认同“小产权房”的说法:“深圳没有‘小产权房’,只有违法建筑。”深圳方面对此的解释是,“小产权房”是指建在农村集体建设用地上的商品房,而深圳在2004年至2006年间,将辖区内全部农村集体土地一次性转为国有土地。国有土地上房屋只有“合法建筑”与“违法建筑”之分。但实际上违法建筑在各个城市都有,但在深圳其主体是原村民在原集体土地上建起来的房屋,也就是外界所理解的“小产权房”。

1999年前建成的深圳“小产权房”大约10万栋,其中有一部分要被拆除和没收,此番获得确权的数量因此打折扣。不过,人们对“小产权房”合法化的政策预期已经产生。

在这种预期下,深圳政府下一步如何行动,将引发多方关注。而考察深圳“小产权房”发展的历史,其由违法到合法的野蛮生长之路,同样值得探究。

“小产权房”有限合法化

实际上,此轮“小产权房”合法化早在一年前便已启动。2009年5月,深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(下称《处理决定》),就已被广泛解读为深圳“小产权房”的变相合法化。

《处理决定》规定,经普查记录的违法建筑,市政府应区别其违法程度,根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求,分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式,分期分批处理。

对违法建筑中符合确认产权条件的,《处理决定》规定,适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益,在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后,按规定办理初始登记,依法核发房地产证。至于确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法则“由市政府另行制定”。

《财经》记者从深圳市查处违法建筑领导小组办公室了解到,《处理决定》的实施细则仍在修订中,还需交市人大常委会审议。

1999年,深圳出台了第1份查处违法建筑的正式文件,此次确权以1999年为节点,正缘于此。由于《处理决定》实施细则尚未出台,目前深圳市对于已经确权的1999年之前的违法建筑,是参照2001年深圳市出台的两份文件进行罚款和处理的。这两份文件分别为《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(下称“两规”)。

“两规”规定,对于私房,一户一栋,高度四层,总建筑面积480万平方米以内为合法,超出部分为非法,面积在480平方米以上600平方米以下、或四层以上七层以下的部分,由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以20元以上50元以下罚款,确认产权。面积超过600平方米或者超过七层的部分,相应处以每平方米50元以上100元以下罚款,确认产权。

据《财经》记者了解,正在制定的《处理决定》实施细则,关键点也正在于确定罚款数额。

与1999年之前相比,深圳1999年之后的违法建筑数量更为庞大,大约有25.7万栋。据深圳综合开发院旅游和地产研究核心主任宋丁分析,1999年后的违法建筑中,存在严重安全隐患的或者质量太差的一部分肯定要拆掉,可能会发一批可流通的“红本”,但大多数房屋仍然只能领取“绿本”。

深圳市房地产研究核心副主任王锋告诉《财经》记者,对于违法建筑的处理原则就是补交罚款。由于深圳已经将全部集体土地转为国有用地,原来的农民宅基地,现在已相当于行政划拨的国有土地,因此只能发放“绿本”。如果要实现上市则需补交市场地价款。

“真正能拿到‘红本’的比例不会大。”宋丁说,“毕竟符合城市化高要求的违法建筑还是不多。1999年之前的为什么发绿本,而不是‘红本’,与建筑时间比较久、质量不高也有关。”

王锋也表示,由于一些违法建筑质量较差,像“贴面楼”“握手楼”(楼间距极小,两栋楼中的人可以握手、贴面),普遍没有经过安全验收,所以客观上也存在入市困难。“以后要上市,除了补交地价款,还需要解决安全隐患的问题。