什么是公房承租权公房承租权能否继承

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-03-17 11:36:10

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位*兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。那公房承租权是什么呢?公房承租权能否继承呢?这个问题*吉屋小编来和您说说。

公房承租权，关于其性质有不同认识。有的认为公房承租权就是一种债权，公房承租关系就是一种债权法上的合同关系，即产权单位是出租人，居住职工是承租人，与市场房屋租赁不同的是，其租金标准由国家规定。建设部《城市房屋租赁管理办法》统一规范租赁关系，而没有特别区分公房租赁和私房租赁就是明证。有的认为公房承租权是一种物权，甚至可以类似所有权。公房承租权人可以有购买请求权，即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利，在承租权人死亡时，其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人，继续享有公房承租权的特殊地位或资格。

公房承租权是权利的复合体，不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利，也包含了物权的内容，即受人身关系限制的物权。首先，其有债权的性质。出租人和承租人间是通过公房租赁合同确定其间的权利义务的，承租人必须按照规定要求交付标准租金，出租人要负担房屋的维修养护责任。在出租人不具备公房承租条件时，必须及时腾退。此一权利义务关系，在发生争议无法正常解决时，完全可以作为法律纠纷由司法机关进行处理。但是，对于此前的资格问题，即公房产权单位根据职工的职级、工作年限甚至家庭人口等具体情况，来确定职工的承租资格和顺位，这一内部福利关系是不受民事法律救济的，如果发生争议，可向有关部门或单位反映加以解决。其次，也具有物权的性质。一方面，承租权不仅仅是债权法意义上的承租关系，其具有巨大的财产价值(低价承租和期待利益)，一是低价承租的利益，此与正常的租赁关系不同，公房承租人交付的标准租金[5]由政府规定，远远低于市场租金，也达不到成本租金，包含了由政府或产权单位代为负担的意味。二是其往往包含了以房改成本价购买公房的请求权，只要是可售公房，承租权人一般就可以享有以房改成本价购买承租公房的期待权，从而获得房屋市场价与成本价这一象征性费用的差额。另一方面，承租权具有一定的人身性。比如，承租权人死亡后，其子女并非都可成为承租人，必须基于一定的身份和户籍要求(同住成年家属);在此情况下，如遇拆迁，只补偿承租权人，并不当然补偿其他非承租权人的子女。

公房承租权

公房承租权能否继承呢？

使用权房买卖，本质上是承租人依法有偿转让租赁权，因此不同于产权房，只要产权明晰，通过房产交易核心就可以进行权益转移。使用权房的产权属国家所有，所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核，符合条件的才能批准转让。因此，这个审核报批的过程主要集中在房管部门。为此，欲购买者必须对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性的操作。

此外，使用权房的受让方必须是本市户籍。出让方要到区房地产交易核心，索取征求房屋隶属的房管所(物业公司)同意转让与否的征询意见单，征询内容包括所在的地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让;有没有违章搭建;出让方有没有退路;有没有欠缴房租等事项。如都符合，由房管部门签署同意转让意见，再返回到区房地产交易核心进行转让。一般来说，受让方在对方没有看到出让方拿到房管部门对该房转让无异议的征询单前，不要轻易作出包括预付定金在内的购买决定。

关于使用权房屋的继承问题，从法律角度上看房屋产权人与承租人双方建立起的是房屋租赁法律关系，我国继承法规定的继承权是指公民依照法律规定或死者生前所立的合法遗嘱而取得被继承财产的权利，继承的范围应当是被继承人生前所拥有的合法财产，但作为公有住房的承租人对该房屋只享有的使用权，而不具有所有权。所谓死者房屋遗产，按照我国《民法通则》的规定，系指死者生前拥有所有权的房屋，在公民死亡后继承开始时作为死者的遗产来处理。继承人有权继承该合法遗产。如果死者生前对其居住的房屋没有所有权，只有使用权，如租用的是房管局所有公房或租用其他私人拥有的房屋，则不能作为遗产来继承。

所以在承租人死亡之后，原有的房屋租赁关系自然消灭，承租人的使用权因其死亡而不复存在，但是作为承租人的家庭成员有优先承租该公房的权利，这种权利绝不是由于继承而来，而是在原承租基础上，重新建立的租赁关系。根据相关规定可以看出，房屋承租人，在死亡之后该租赁合同自然消灭，但作为共同居住的人有优先承租权。因此，死者的亲属如果要继续使用该房屋，则需与房管局或出租人协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，在被继承人死亡后继承人有权按遗嘱继承或者法定继承来继承该房产。以上内容说的什么是公房承租权和公房承租权能否继承的，希望您阅读之后能有所帮助。

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