地皇潮的当面：此次与往常有何不合

来源：吉屋网综合整理发布时间：2016-07-15 11:40:07

史上*强的地皇潮？

我国历史上能否也出现过地皇潮？若何寻找历次地皇潮出现的期间呢？因为现在缺乏权势巨头的统计，对上述成绩的答复莫衷一是。对此，我们借助“大数据”的思维编制，引入谷歌趋势和百度指数的要害词搜刮频次，试图来找寻历史上能够出现的地皇潮期间。从搜刮下场来看，畴昔十年我国大概履历了三次大规模的地皇潮，对应的高点期间别离是2010年2月、2013年9月和2016年6月（时代，虽然也零星出现过其余一些地皇潮，但规模相对较小）。

图1 谷歌趋势对于地皇的统计

图2 百度搜刮指数对于地皇的统计

注：从数据可得性来看，因为谷歌2010年加入国际商场，且百度指数*早始于2011年，是以我们只可采纳分段的方（以2010年终为分界），别离用谷歌和百度搜刮要害词“地皇”出现的频次凹凸来找寻地皇潮出现的集结时段。

2016年此后全国地皇频出，囊括1、二线热门城市，尤其是在商场需要兴旺、库存低位的城市屡创地皇记载。停止2016年5月底，近年的地皇数量（包含总价地皇和单价地皇）高达120宗，已超越2009和2013年全年的117和102宗。2016年前五个月地皇的总出售额也是史上较高，高达3188.7亿元，前两轮的总价别离为2274.2亿元和2087.6亿元。可以说，2016年是名副其实的史上*强地皇年。

图3：历次地皇潮的数量与规模

此次地皇潮有何不合？

本次地皇潮当面的原因众口纷繁，主要的概念包含：央企护卫房地产牌照，以防止加入房地产营业；地盘供给插手拐点从而催生境地价等。我们经过对比历次地皇潮的微观背景、地盘供给和拿田主体来归纳综合地皇潮当面的原因与特征，并磋商地皇潮当面能够的预表示义。

1、丰裕的举止脾气形？

历次地皇潮的微观背景有着明显的类似性，一般都面临着相对丰裕的举止脾气形。2009年地皇潮或与四万亿策略，前期（2008年）央行曾五次降息、四次降准。2013年地皇潮一样也处于相对丰裕的举止脾气形，前期（2012年）两次降准、两次降息。2016年地皇潮则对应着一季度天量信贷的期间，并且前期（2015年）央行实施了四次降准、四次降息。额外地，历次地皇潮的高点简直均对应着同期M1增速的峰值与实际利率的底部，看来举止性相对丰裕似是地皇潮出现的需要前提之一。与此同时，实体成本率低迷，金融投契力量不竭增强，这也在一定水平上映照出“财产空心化，财产泡沫化”的经济组织歪曲特征。

图4：举止性与地皇潮

2、趋紧的地盘供给？

近年来，我国1、二线核心城市的建设用地不竭削减，地盘成本罕见性突显。历次地皇潮时代地盘供给都显得相对不足。比方，从市用地规划来看，近几年住宅用地出现明显削减趋势，2012年住宅用地供给总量1700公顷，2016年削减至1200公顷。地盘供给量有限的景象下，可供实际采办的土空中积也呈下降趋势。与此同时，1、二线核心城市的房地产商场需要仍相对兴旺，商品房出售量保持相对高位。

在上述供需抵触的景象下，开发商手中的地盘储备越来越少，督促其以低价增补地盘储备。2009年及2013年，一线城市商品房出售面积均大幅高于地盘采办面积。地皇潮的出现或与地盘供给缺口增大有关（地盘供给缺口=商品房出售面积-地盘采办面积）。具体地，2016年前5月，商品房出售面积超越地盘采办面积2170万平方米，与2015年同期比力增加25%，地盘供给缺口明显加大。若依照本年上半年地盘供给缺口增速来展望，2016年全年一线城市地盘供给缺口有望达到6929万平方米，将创历史新高。

图5：一线城市的地盘供给缺口

3、谁是拿田主体？

从历次地皇潮的拿田主体来看，国有企业都占有着主要的地位，并且还出现出占比力快晋升的特点。2009年单宗地盘出售总价排名前40位的企业中国企占比为38%，2013年该比率上升为52%，2016年此后（停止5月底）国企占比则高达58%。地皇潮中“国进民退”趋势日趋明显。现实上，跟着地价不竭走高，地盘成本占项目总成本的比率大幅增添，开发项目的风险也越来越大。在把持供地及现行“招拍挂”的轨制下，经常是成本势力相对壮大并且前提便当的复杂国企才更有能够拿地。

图6：历次地皇潮中总价前40位企业中的国企占比

值得一提的是，现在有部门概念认为，此次地皇潮的出现要紧是央企为护卫房地产牌照而大规模采办地盘。我们认为，历次地皇潮的拿田主体中国企占比自己就较高，也不破除部门央企护卫房地产牌照的能够性。但整体上看，2016年此后央企地皇基础都在昔时明令答应的21家地产央企之列。是以，央企为了护卫房地产牌照而大规模采办地盘其实不是地皇潮的要紧原因。

4、预示着什么？

历次地皇潮高点的出现都预示着房地产价钱同比涨幅将放缓，即房地产景气宇见顶回落。2009年和2013年地皇潮的高点均对应着同期房地产价钱同比涨幅的峰值，地价与房价走势基础同步。站在现在时点，假如后期地皇出现的频次明显下降，那么6月份很能够即是本次地皇潮的高点，或将对后续房地产价钱及*有一定警表示义。其它，连络其余先行目的来看，2016年4月商品房出售面蕴蓄计同比增速创下2015年此后的新高，高达36.5%，5月累计同比增速*先回落至33.2%，这或许预示着将来房地产景气宇存留住行趋势。

图7：房价走势与地皇潮

图8：商品房出售面蕴蓄计同比增速与房价走势的关系

基础结论与启迪

一是近年来的几回要紧地皇潮的出现都随同着举止性相对丰裕的微观情形。后期举止性供给如进一步大幅扩大，成本脱实向虚的趋势依然，那么将来地皇潮仍会不竭高频出现（尤其是1、二线核心城市）。是以保持举止性的中性过度对于遏制地皇频发非常主要。地皇潮也在一定水平上折射出经济组织歪曲背景下实体成本率低迷，投契性钱银需要明显上升的实际困境。

二是地皇潮反响反映出地盘供给相对不足和地盘财政不可持续的客观实际。理论上，为了顺应需要的变更，处所可以考虑引入着眼长期而具有约束的地盘供给总量体系编制，逆周期地进行地盘供给。但实际上经过量年的“招拍挂”后，1、二线核心城市地盘供给已明显削减，地盘财政的不可持续性日趋明显。地盘出让收入占处所财政收入的比重也由2010年的69%下滑至2015年的39%，保守的地盘供给编制和处所财政发展形式亟需转型。

三是尽管所谓的“央企为了护卫房地产牌照而去大规模买地”并非此次地皇潮的要紧原因，但地皇潮中国企拿地占比不竭快速晋升确实是不争的现实。这能够对官方*有着明显的挤出效力，或对所有*组织的改良和*效率的晋升有所作用，这些都值得我们高度关切。

四是历次地皇潮高点的出现一般都预示着房地产价钱涨幅放缓和房地产景气宇见顶回落。站在现在时点，假如后期地皇出现的频次相对下降，那么6月份就能够或许是本轮地皇潮的高点，或将对本年下半年的房地产价钱和房地产*有着一定前瞻性的指表示义。