深圳17个核心区域加速升级各区房价差距缩小

来源：吉屋网发布时间：2019-04-19 14:05:23

在2018年深圳市核心区域开发建设总指挥部第十二次会议上，深圳市公布了17个核心区域，目标是成为深圳经济发展新增长极。17个重要增长极意味着深圳多中心化发展格局被拍板，同时也意味着新增长极拉动下各中心区房价差距将进一步缩小。

先来看17个核心区域的分布情况：

福田2个：福田保税区、梅林-彩田片区

罗湖1个：笋岗-清水河片区

南山3个：深圳超级总部基地、留仙洞总部基地、高新区北区

盐田1个：盐田河临港产业带

宝安2个：宝安中心区、大空港新城

龙岗4个：平湖金融与现代服务业基地、大运新城、坂雪岗科技城、国际低碳城

龙华1个：深圳北站商务中心区

坪山1个：坪山中心区

光明1个：光明凤凰城

DA鹏1个：深圳国际生物谷坝光核心启动区

显然，在多中心化发展格局中，17个核心区域几乎点名了每个片区下一个十年比较具有发展潜力的地段，从规划来看，产业和交通将是后续利好的重要爆发点。值得注意的是，刚刚拍板的《粤港澳大区规划纲要》中提出：“构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通络，力争实现大区主要城市间1*通达”。这就意味着，在城市化进入下半场之际，龙华的核心区域：深圳北站商务中心，正以大区核心交通枢纽的姿态驶入发展快车道。

17个核心区域

北站商务中心脱颖而出

毫无疑问，城市化的下半场，人口将会加速向大都市圈集聚。在此前提下，人们对地铁和高铁的依赖将会达到难得一次的程度。地铁主要用来解决内部的交通效率问题，而对外部的联系，将主要会通过更为快速的高铁来完成。

深圳北是比较少的两条高铁交汇的城市枢纽，广深港高铁、厦深高铁的交汇，以及地铁4号线、5号线等汇聚，无论是内部还是外部联系，北站中心区都具备更好的先决条件，也因此带来了更好的投资预期。

深圳北站的出现，把香港、广州纳入到了“半*交通圈”，把中山、佛山纳入到“1*交通圈”，把武汉、福州、长沙纳入到“4*交通圈”。在深圳大都市圈未来运动的过程中，深圳北站作为一个庞大的陆路口岸，作用也会越来越突出。

而深圳北站商务中心区作为深圳17个核心区域之一，规划用地约6.1平方公里，总建设体量近1000万平米，总投资超过2000亿，规划容纳25万高端白领就业、11万人口入住，核心发展总部经济、电子商务、文化创意等现代服务业。在17个核心区域开发建设综合考核中，北站商务中心区连续四年排名名列前茅，累计投资逾800亿元。一个高端、优质的“城市会客厅”已渐渐揭开面纱。

新中心进入补涨期

房价差距逐步缩小

随着核心区域加速升级，人口逐渐向产业交通高地聚集，深圳楼市也将不断涌现新的极点和机会。原中心区供应量减少，上涨乏力，新中心区相应进入补涨期。

作为下一个新中心的龙华房价就在几轮补涨中水涨船高。据乐有家研究中心数据，2011年龙华新房均价仅“1”字出头，2018年却已高达57763元/㎡，7年间涨幅近600%。龙华中心二手住宅均价走势从2014年的22330元/㎡上涨到2018年的45320元/㎡，上涨幅度达到102.96%。显然作为后起之秀的龙华，正在北站商务中心区的加持下，不断进价补涨。

另一个值得注意的是，原中心区高端物业资产供应越来越少，频繁出现“入市秒光”的现象，而新中心区在红利逐渐兑现的过程中，高端物业或许会预支部分未来价值，但提前布局能够在片区豪宅化之前抢占先机。作为福田的扩容，龙华中心区潜力频发，各路豪宅开发商继而转投龙华，使其房价逐渐向福田南山靠拢，豪宅化趋势越来越明显。

因此选择具备潜力的新中心区布局资产不失为一种聪明的投资。深圳北站商务中心区作为下一个十年深圳比较具有投资潜力的核心片区之一， 2019年计划推进核心工作任务71项，其中，规划研究类项目11项，土地整备类项目4项，土地出让类项目2项，建设类项目53项，招商引资类1项，年度计划总投资额约327亿元。在“城市会客厅”的光环下，深圳北站商务中心区将成为备受追捧的投资高地。

北站商务中心核心资产

红山片区占据价值高地

位于北站的红山近几年的发展可谓迅速，政府也是花了大价钱倾心打造。华侨城、金亨利、中航、招商、龙光、莱蒙、龙光玖钻、绿景等纷纷入驻红山片区，这里成了一个热点区域。16所*、2所医院外加市级两馆，一大波利好规划来袭，北站+红山片区将成为深圳下经济的下一个增长点。

在高端居住需求越来越强烈的背景下，位于北站商务区的中心的龙光玖钻拔地而起，不仅占据北站商务中心区核心地段，还弥补了整个片区高端住宅产品的空白。

龙光·玖钻占地约8.7万㎡，总建面约80万㎡，由05、07、09、11四大地块组成，由空中连廊连通一体；包含200米高钻石立面写字楼、约10万㎡一体化商业、商务公寓、办公和约2.5万㎡五星级万丽酒店，共由15栋建筑组成。目前项目周边环绕九方（约建面7万多㎡商业）、玖钻（配建约10万㎡商业）、红山6979（龙华版欢乐海岸）、华侨城商业用地、鸿荣源民治第三工业区旧改商业等，多个大规模商业综合体的聚集，形成以红山站为中心的繁华商圈。相比较于周边动辄上十万的深圳楼盘来讲，龙光·玖钻在深圳楼市中绝对温和得多，*为拥有如此得天独厚的优势的深圳新房，该楼盘的价格仅仅只需6.5万/㎡

对于深圳高端购买力来说，粤港澳大区下的深圳楼市布局逻辑并不复杂，定位创新之都的深圳未来是高端人才的聚集地，因此核心地段+少有高端产品是一条黄金则。北站商务中心区以大都市圈核心枢纽的能将吸引越来越多高净值人群，其黄金投资机会也将迅速锐减。

深圳17个核心区域加速升级 各区房价差距缩小

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