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深圳房价真的“跑路”了吗?为什么不再官宣新房价格

来源:吉屋网   发布时间:2019-07-17


      最近一条不再官宣深圳新房价格的消息惊爆了各大深圳房地产企业。以前政府的各种深圳楼市调控,让人们已经习以为常了。但是,让房价“消失”这种做法,真心没见。

      近期,各路媒体都在报道,深圳楼市唯一官方背书,素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台,从4月份开始,就不再公布新房和二手房成交金额,媒体也无法据此计算新房二手房价格了。

深圳房地产

       据悉,深圳官方平台完全和国家统计局同步,只有深圳新房、二手房价格指数。大家可能不知,早在2009年,因为公布当年全国房价上涨1.5%,国家统计局被媒体批的厉害。于是,从那以后,国家统计局也不再公布商品房均价水平了,改为70个大中城市房价指数了。而如今,深圳官方平台也尾随国际统计局的做法不再官宣了。

      其实,国家统计局没有错,如果把经适房、限价房、商品房全部算在内,2009年房价确实只涨了1.5%啊!问题是,这个1.5%没有太大意义。同样的逻辑,深圳住建局说的也是对的:深圳市场规模有限,深圳楼价易受结构性影响,直接公示价格信息不能很好反应市场真实情况

       每年,深圳新楼盘成交大概300-400万平米,仅占全部住宅(新房和二手房)成交的35%。再考虑商务公寓(成交量大概是新房的1/3)和人才住房,新房成交占比更低。因此,少数单价高、体量大的新盘(500套的新盘在深圳就是大盘了)入市,新房均价一下子就拉高了。

       比如,类似深物业金领京基御景峯、悦府等集中在南山区的一大票豪宅,针对的群体也是深圳的一小撮富豪人群,与全市2000万人口中95%以上的普通人无半毛钱关系。它们入市,拉高了全市价格,这有意义吗?所以,我赞同深圳地方政府不再披露新房均价的做法。

深圳房地产

       以前都说,价格是市场经济无形的手,是市场配置资源的准绳。没有了价格,深圳房地产市场从何来?但你要知道,从2016年10月开始,在深圳官方平台查看房价信息,几乎就是一条直线,连心电图该有的脉冲都没有。房价长期稳定在5.4万,上下幅度波动几百元。

       实际上,大家都明白,这个新房价格是做出来的。也就是,高价盘与低价盘搭配网签和入市。搭配不了的高价盘,就延缓入市。试问,这样的价格信息,还是市场化的价格信息吗?还有配置资源的信号意义吗?所以,与其再发布这样没有意义的价格,还不如干脆取消的好。

       可是,既然失真,但失真已经两三年了,为何偏偏就今年取消呢?一是因为,2016年10月以后房价“环比不增长”的调控令下,出现了诸多乱象。于是,去年10月份住建部、国家统计局联合发了一个文,要求各地不得人为操作数据、数据造假。

       各地愈演愈烈的数据操作、“双合同”、“精装修维权”,就是典型的例子。当然,一刀切的限价,没有考虑到2016-2017年地 王、高地价横行的现实。于是,2018年为了消化这些高价地,各地被迫“做数字”。但是,从2019年开始,挥别过去、另立炉灶、正本清源。

      二是2016年以来,深圳的地价不断走高,房价水涨船高,低价盘越来越少,采取“高低价格搭配网签”的做法,越来越行不通了,而且给自己套上沉重的枷锁。既然数据没有意义了,而深圳自媒体猖獗、“为我所用”的肆意解读,不流于引导预期,还不如取消的好。

深圳房地产

       再说,深圳未来的新增商品房只占40%了,这是个小众市场。因此,新房价格的代表性就较差了,它也不是资源配置的准绳了。未来,“房住不炒”、租售并举、回归居住属性、纠偏过去20年过度市场化,这是顶层设计,住房资源配置不再是市场化,而是公共产品导向。

       所以,价格“跑了”也不要上纲上线。当然,商品房还非常重要。未来,楼市全面输血实体经济,深圳60%的非商品住房(保障房、人才房及配套),要靠商品房来配建。所以,商品房价格高一点没什么大问题。毕竟它只有40%,价格高对居民影响不大,但对实体的贡献大。

       你比在如这个月新开盘的龙岗新房仁恒公园世纪,该项目位于龙岗区龙岗大道与爱新路上,单价在4.7万/㎡-5.3万/㎡之间,均价在5.1万/㎡左右。从楼盘到3号线”爱联路“地铁站也就六百米左右的距离,到达”大运站“差不多八百米左右的距离。

       一个这么好的楼盘,单价也还低于目前的深圳楼价,但是如果你认为这个楼盘就仅仅是一个楼盘,仅仅是给国家贡献了一点税费,给人们置业安居,那你就错了。

仁恒公园世纪

       我们再看看仁恒公园世纪周边的配套与其他信息,这个楼盘附近拥有cocopack、山姆会员店、以及天安数码城等商业。

       仁恒公园世纪共分为四期开发,当前正在开发的是第一期。其中一期占地约29000平米,总建筑面积约170000平米,共1303户。如果按平均一户四口人,  那么一期也就可以容纳5212人。如果是四期全部开发完成,那么,仅这一个楼盘就可以容纳两万多人。试想一下,一个两万人口能够给周边的商场,给里边的这些实体带来多少收益,其中还有其他的衣食住行呢?这些都是必不可少的。



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