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首套房贷利率7折?央行银监会称利率政策没变化

来源:吉屋网   发布时间:2012-06-28

6月25日,河南省住建厅、发改委、金融办等6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》),明文鼓励首套房贷利率7折,还对开发商给予不同程度的政策优惠。(来源:住在杭州网)

这是头次有省级政府进行楼市微调的尝试。部分新政更打破了首套房“认房又认贷”的普遍标准。

不过6月26日河南银监局人士说,河南房贷新政是误传,这个政策并没有最终出台。郑州金融办相关人士也否认了房贷有相关新政。

在6月26日举行的“2012陆家嘴论坛新闻发布会”上,央行上海总部副主任凌涛说:“关于房贷,人行总行已经有正式答复,房贷政策没有变化,只是在这次下调基准利率和扩大存贷款浮动区间中重申了,可能有媒体过度解读。”银监会办公厅副主任杨少俊则表示,从银监会角度来说,对房地产监管要求没有任何改变。

河南新政试探政策底线

此次河南新政的较大亮点是“首套房认房不认贷”:凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房。这意味着,无论原来有无住房、有无利用银行贷款购房,只要目前家庭名下没有房产登记,均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策。

针对《意见》中提到“金融机构在风险收益平衡的基础上,原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。”同策咨询研究核心总监张宏伟认为,与以往的微调差别还表现在,利率优惠和鼓励幅度以及范围比之前大了许多,首套房可以最多七折利率优惠,公积金贷款购首套房较低可以首付两成。

据媒体核实,《意见》在两周左右前下发给一些基层银监局,指导辖内银行进行投放。不过,当地银行并不响应。

各地微调房产政策八成过关

去年下半年以来全国多个地方对楼市调控政策进行微调,到5月份,全国共有33个地方政府进行楼市调控微调,28个通过,5个被叫停。也就是说,超八成地方新政获得通过或者被默许。

按地方微调的内容可划分为:一“免”:免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州;二“调”:调整首套房贷利率恢复基准利率,利率优惠9折、8.5折。譬如,北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等;三“变”:改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌;四“提”:提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等;五“户”:重启购房入户政策。譬如从化市、长春市;六“补”:补贴头次置业,譬如青岛、重庆、芜湖等;七“放”:放松限购条件。譬如佛山、成都、上海。八“绑”:土地松绑。譬如北京、广州、成都、昆明等。

几个被叫停的微调政策分别是:2011年10月,广东省佛山市下发了通知,对几类人群“放松限购”。不到12个小时,该政策即被叫停;2011年11月,成都市房管局宣布“放松对购房者的资格审查”,该新政实行约一周后便停止执行;2012年2月安徽芜湖市发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》,买房免契税还能享受财政补贴,3天后新政被暂缓执行;2012年2月“外地户籍居民持长期居住证满三年,可以享受本地户籍居民同等购房资质,即可以购买二套房”的上海新政被上海市房管局叫停;2012年1月22日,广东中山市悄悄上调了限价标准,一个月后,中山住建局、国土局发文称,限价标准提高,并非楼市松绑,只是为了能够给官方制定后续的楼市调控提供政策依据。

各地为何频调房产政策?

国家多个部委连续重申调控政策不动摇,但各地房地产政策仍频频进行微调。上海易居房地产研究院部长杨红旭认为,地方政府进行房地产政策微调的动力在于受楼市调控的影响,当地房地产市场低迷,影响到地方财政收入。另外,房地产作为经济增长的驱动力,严重影响了当地的经济发展,因此政府不希望楼市再低迷下去。

据《经济参考报》报道,链家地产市场研究部统计数据显示,全国20个核心城市上半年土地出让金合计2264.3亿元,同比下降39.8%。北上广深四大一线城市2012年上半年土地出让金合计425亿元,与2011年上半年的986亿元相比,则下降了56.9%。

亚豪机构市场总监郭毅认为,地方经济发展过于依赖土地财政的路径短期难以改善,在没有寻找到替代性产业支撑区域经济的背景下,限购政策执行一年多的时间,开发商销售困难库存增加,拿地意愿空前低迷,地方财政的压力到了一个临界点,再加上地方政府换届后迫切需要政绩表现,房地产作为拉动投资、消费最快的产业,无疑被地方政府寄予厚望,因此频频出台松动政策。

首套房贷款暗中趋紧

多个地方政府出台的微调新政,让不少购房者认为房产调控政策可能放松,由此给刚性需求购房者带来更多憧憬。但据上海证券报报道:与市场判断方向相反的是,北京、上海等地首套房按揭贷款8.5折优惠利率非但没有放松的迹象,甚至还在收紧。

上海汉宇地产交易按揭部主任王若榛说,工商银行已将首套房贷款利率全部提高至基准利率,优惠折扣全部取消;建设银行最近也将首套房全部恢复到基准利率;中国银行首套房优惠利率从8.5折变为仅有9折;农业银行、交通银行以及大多数股份制银行目前虽然还可以拿到8.5折优惠利率,但只对银行的优质客户提供贷款折扣,设定了收入、资产、职业等诸多门槛,有的银行还要求客户在该行存一定数额的资金,或购买一定数额的理财产品。王若榛说,上海首套房贷款优惠利率明显有收紧的趋势,不仅给出的折扣力度有所减小,提供优惠折扣的银行也在减少。

“情况确实如此,虽然政策的方向是向首套购房倾斜,但实际上银行对首套房贷款业务并不感兴趣,优惠利率都在收紧。”德佑地产交易按揭部一等经理杨永说,他们在实际操作中发现,近期银行对于首套房优惠利率客户的挑选越来越严格,有的甚至毫无道理。“有时候十个各方面条件都相当的首套房贷款客户,银行就只选择其中的三四个给出优惠折扣,其他的申请不到。”杨永说。

“目前全上海首套房贷款优惠利率折扣普遍在9折,从未出现低于8.5折的优惠利率,优惠利率非但没有放松,甚至有收紧之势。”华燕集团房盟中国事业部总经理韩建君证实。

从大方向上看,目前银行优惠利率普遍在9折,更大的折扣几乎没有可能。“其实算一笔账就能明白。”韩建君说,伴随这次降息和存贷款利率双双浮动之后,5年以上贷款基准利率是6.8%,打8.5折就是5.78%,如果打8折就是5.44%;而五年以上存款利率是5.1%,目前许多银行为了争抢储户,在存款基准利率的基础上上浮10%,也就是5.61%。可以很清楚看到,银行贷款利率给出8.5折优惠后,利润已经很薄,一旦给出8折利率,甚至会出现利差倒挂的现象,银行就是赔本赚吆喝。

这种情况下,业内人士普遍认为,即便政策支持自住型刚需人群购房,但银行针对首套房给出8折甚至7折优惠利率的可能性仍极小。

央行银监会:首套房贷利率政策没变化

在26日举行的“2012陆家嘴论坛新闻发布会”上,央行、银监会相关负责人表示,个人住房贷款政策没有变化;证监会有关负责人说,城商行发行上市在研究,但无具体时间表。(来源:京华时报)

央行上海总部副主任凌涛表示:“关于房贷,人行总行已经有正式答复,房贷政策没有变化,只是在这次下调基准利率和扩大存贷款浮动区间中重申了,可能有媒体过度解读。”

银监会办公厅副主任杨少俊则表示,从银监会角度来说,对房地产监管要求没有任何改变。

近期市场对于监管部门的房贷政策频现“误读”,有媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率较低可七折”,继而又有报道称银监会降低个人住房抵押贷款的风险权重。

对此,在6月14日,中国人民银行新闻发言人曾就此进行说明,并表示央行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。银监会也在同日发表声明称,《商业银行资本管理办法(试行)》明确,个人住房抵押贷款的风险权重为50%,与现行监管规定相一致,未做任何调整。

凌涛当日还透露,央行对于存款保险制度已经调研很久,尤其是金融危机以后,存款保险制度有必要建立和推出,从调研来看,存款保险制度建立的各种条件已经基本具备,并且参与的各有关部门也都基本达成共识,但具体推出时间还需研究。

此外,证监会办公厅副巡视员江向阳透露,目前证监会正在会同包括银监会在内的有关方面,研究城商行发行上市的有关要求,主要是信息披露方面的要求。在有关政策明确后,将进一步推动城商行发行工作,但目前还没有明确的时间安排。


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