城中村改造要看容积率以及建筑密度

来源：吉屋网发布时间：2022-05-09 11:32:55

杨箕村城中村改造容积率高达6.18，再度引发社会舆论的关注，我日前参加了一个媒体举办的座谈，昨日媒体报道了部分专家的观点和内容。记得今年3月林和村改造容积率达到6.21也引起一片哗然。

但我看到，无论是林和村改造还是杨箕村改造，人们都只关注容积率这一个单一指标，却对建筑密度、绿地率等指标并不关注，我认为这样会造成误解和误导。其实，只有建筑密度高、容积率也高才会出现人们所担心的“立体城中村”，而建筑密度低、容积率高则应该是我们城市改造和发展的原则和方针。

据我所知，目前广州大多数城中村原来的建筑密度是很高的，达到60-70%左右，而容积率却不是很高;而现在杨箕村的建筑规划要求则是建筑密度为33.7%、容积率为6.18。

理论上讲，如果按100%的建筑密度，6的容积率仅需要建6层高的建筑就可以满足。以此类推，50%的建筑密度，只需建12层;25%的建筑密度只需建24层。而且这个6.18容积率是按可建筑用地面积44288平方米计算的，扣除了道路和绿地面积，如果不扣除按总的用地面积62808平方米计算的话，总容积率只有4.36。

有专家认为：容积率超过5已经非常糟糕了，如果改成立体城中村还不如不改!城中村改造如果过于依赖调高容积率，将会造成城市综合品质下降。我认为他们并不太了解容积率和建筑密度之间的关系。

容积率要多少才合适，目前全世界并无统一的标准。香港的容积率甚至可以高到20，广州许多老城区和珠江新城的建筑项目的容积率也有不少是达到两位数以上的。关键看整体的规划布局和要求是否支持，而不是一味地追求低容积率，这样的结果反倒造成土地利用率过低、浪费土地的现象。

我们可以看到珠江新城的城中村改造成果是十分明显的，既保留了部分旧建筑又建起了现代化的高层社区，现在为原村民建造的居民新村不知道要比过去的城中村要好多少倍，而且还造就出许多身价过亿和千万身价的村民。

希望林和村和杨箕村改造能为广州带来一个超高层社区的样板和范例，这样的立体社区显然是以前密密麻麻的城中村不可相比的。我不清楚为什么会有人认为对城中村的改造还不如不改。我认为按现在的改造方案来实施，肯定是可以建成一个个现代化的新社区，可以让更多的市民住上条件和环境良好的高层住宅。

其实，城中村的人口密度并不像我们表面上看到的户籍人口那样少，这些农民屋中原来还租住了大量社会中低阶层的务工人员，其中的治安，卫生，环境和生活配套极其恶劣，脏乱差状况也极为严重。而改造后，不仅城市面貌得到巨大改变，还可以改变原有的人口素质和结构，提高社区的档次和消费能力。

我是不主张过度抽疏老城区和过度住宅郊区化的做法的，因为城市交通和商业、教育、卫生配套要比郊区好，就应该多容纳一些人口，城市设施的扩容和增加也要比在郊区容易得多。我们为什么要一方面在城市核心强调生态居住环境，另一方面却又在郊区破坏生态和农田地大造居住社区呢?

我认为城市改造向高空发展是一条必由之路，除非这个城市的地域可以无限扩张。如果要限制城市向高空发展，香港或许只能是一个小渔村，而非国际化的大都市。

目前，香港的新社区大都是40-50层高的建筑，就是政府兴建的公屋，居屋也大都在30层以上。这不仅可以节省大量的土地资源，也可以解决更多人的住房需求。建议政府邀请专家、学者和市民代表到香港参观这些现代化的超高层社区，以消除人们的误解和增进认识。

当然，我对带有定向性色彩的土地拍卖的出让方式是不赞同的，建议较好尽量避免这样的做法，可以采取类似林和村协议转让或东西塔招投标的方式来替代。而竞买人须协调有关部门解决杨箕村*周转办学的方案，总建面积不少于4500平方米要求也没有必要，而应该由政府有关部门来协调和解决，不应该硬性地放到一起来解决。