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莱蒙水榭云上楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.0
项目介绍
莱蒙水榭云上项目更新单元用地面积12454平方米，拆除用地面积10911平方米，开发建设用地面积7733平方米。由3栋建筑组成，其中1栋公寓，46层，高145.71米;1栋住宅，41层，高137米;1栋幼儿园，3层，高13米。
其中，住宅建面约29890㎡，包括3500㎡保障房，共85套;公寓建面约16925.55㎡，商业3000㎡，幼儿园2400㎡，配套用房310㎡。容积率7.27，绿化率30%，规划停车位433个。
总建面：约7.8万㎡
物业类型：商务公寓
产品面积：约38-73㎡
公寓层高：约3.6米
车位数：460个
容积率：7.27
绿化率：30%
物 业 费：5.2元/㎡
开发商：深圳市中益名浩房地产开发有限公司
物业公司：国家壹级资质—莱蒙物业
地址：龙华区新区大道与向荣路交汇处(近邻地铁4号线上塘站)
项目亮点
1、品牌优势：莱蒙水榭云上位于龙华中轴中央生活区：红山上塘片区核心地段，是莱蒙国际集团继水榭花都、莱蒙水榭山、莱蒙水榭春天后又一高端进阶之作。
2、区位亮点：莱蒙水榭云上所在片区汇聚深圳地铁4号线、6号线(8月18日正式开通运营)两条轨道线，与辐射全国的特大型综合交通枢纽——深圳北站仅1-2个地铁站之隔。
3、配套亮点：深圳首家超级商场COSTCO将落地在上塘片区。周边还有上塘荟、龙华天虹、红山6979等大型醇熟商业配套。
区域价值
坐拥都市核心区
龙华位于深圳地理中心，又被纳入都市核心区重点发展，但龙华的发展高度，很大程度上取决于深圳北站片区的规划。除了北站的规划利好，龙华红山片区已经从想象中的宇宙中心，进入全面兑现期，包括交通、商业、医疗、休闲娱乐等配套在迅速完善。
城市发展中轴
龙华地处深圳地理几何中心和粤港澳大湾区城市发展中轴，毗邻六区一市，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，北邻东莞、光明。拥有深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽，直达香港西九龙仅需15min，与香港、广州形成半小时生活圈，与武汉、厦门形成4小时生活圈。
深圳北站：
1.集合高铁站、城际站、城市 航运、港口票务一体功能，推动高线公园、立体连廊系统建设， 立志打造高铁枢纽典范。
2.配合推进赣深、深茂客运专线、深惠、深大 城际线建设，打造“四小时高铁经济圈”。争取深茂客运专线延 伸至深圳北站，加快与机场东站、西丽站、坪山站、香港机场的 联络线规划建设。
“四横六纵”的轨道网络
目前，18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等 纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。
规划推动 17 号线龙华 段及区内轨道线网加密研究；推进 22 号线与东莞 1 号线衔接，4 号线与东莞 16 号线衔接，实现与东莞轨道交通互联互通。加快 大浪时尚小镇小运量轨道项目建设。前瞻规划纳入深圳市轨道六 期规划建设的线路，争取建设更多城际轨道。
“九横 九纵”干线路网建设
推进及加强九龙山与光明科学城、清湖与坂田、观澜北与东莞塘厦凤岗、 龙华与机场及大空港、龙华与南山的直连通道建设；畅通道路微循环。 到 2025 年，全区路网密度达到 8.0 公里/平方公里，次干道及以 上路网密度 3.4 公里/平方公里。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
莱蒙水榭云上紧邻6号线和10号线两条南北走向的地铁已经通车，大大缓解了4号线运营压力。另外，4号线北延线也已开通。龙华在未来至少会有六条地铁线，包括4号线、6号线、10号线，还有5号线环中线，再加上新增的22号线，27号线。
配套价值
1、商业配套：上塘荟、龙华天虹、红山6979等;
2、文体配套：简上体育综合体;龙华四馆(图书馆、美术馆、展览馆、演艺馆);
3、教育配套：上芬小学;龙华区实验学校(大学区);红山中学高中部;
4、医疗配套：新华医院、深圳市第二儿童医院;
详细配套以评分
小吉点评
莱蒙水榭云上自带约3000㎡商业;与项目相邻的卓越皇后道配备有社区底商;2公里范围内目前现有的大型集中式购物中心有上塘荟TMAIIL、九方购物中心(天虹购物中心)、红山6979商业中心等。
楼栋分析
莱蒙水榭云上规划由1栋3层幼儿园、1栋41层总高约133米的超高层住宅楼和1栋46层总高约166米的超高层公寓楼组成，住宅楼宇公寓楼通过空中连廊相连。
户型分析
楼盘户型
户型分析
建面约38-122平户型
户型朝南向，光线充足，通风好，有利于身体健康。
动线设计合理，各个区域互不交叉，互不影响，生活质量有保障。
该户型设有书房，为家人提供舒适的阅读空间。
房子使用率高，不会产生浪费，后期居住舒适。
项目优缺点
优点：①临近4号线上塘地铁站，两站即达深圳北站，同时莱蒙水榭云上在新区大道旁、毗邻福龙路，可快速通达各区。楼下即是简上体育综合体(在建中，预计2020年底投入使用)，周边还有上塘荟、龙华天虹、红山6979等大型醇熟商业配套，以及龙华四馆(美术馆、图书馆、展览馆、演艺馆)等。
②位于最有规划力的六大总部基地之一：北站商务中心区，总建设规模约950万㎡，投资超2000亿，比肩前海。最核心的城市交通深圳北站：集动车、地铁、城际轨道交通于一体的综合交通枢纽，20min福田南山圈，汇集地铁4、5、6号线。
缺点：紧邻新区大道和简上路交汇处，部分楼栋和户型会有噪音影响；周边农民房居多，景观一般；
置业建议
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