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正东名苑楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.3
项目介绍
正东名苑根据规划，项目占地1.85万平方米，总建面约15.94万平方米，规划建设3栋3高层和一栋低层建筑。项目未来将提供住宅6.1万平方米、共628户，办公3.77万平方米，1万平方米商业。
项目的商业均用作回迁房。由于项目整体层数较高，停车位共862个，车位比约为1:1.4。项目的以小户型为多，其中，小于90平方米的共494户，约占总户数的78.7%。
开发商：深圳市阳光华艺地产有限公司
物业：深圳新一代物业管理有限公司
占地面积：18485.18平方米
建筑面积：109950平方米
容积率：5.95
总房源：642户
即将推出：172套
车位：800个
绿化率：35%
物业费：5.8元/月/㎡
产品类型：(住宅)
状态：已开放展示厅
户型面积：
79--90--102平(平层)
129--143平(复式)
预计均价：10万左右/平
交楼：2022年12月毛坯
卖点：周边配套成熟，距离地铁9号线南山书城站321米。
项目亮点
优点
1、位于南山中心区，交通、商业、教育配套都非常丰富，生活气氛浓厚。
2、出行便利，500米内有11、9、12号线3条地铁线路。
3、周边旧改云集，未来居住和商业环境还将升级。
4、项目以小户型为主，有利于刚需上车。
缺点
1、没有小区，只有4栋，楼间距较小，容积率6.4偏高，居住舒适度一般。
2、周边房子都很旧，景观很差，至少6楼以上景观和视野才会比较好。
3、住宅入口向的南光商业街有三个垃圾站点，靠近南光商业街的低楼层户型建议谨慎考虑。
4、片区老旧，旧改难度大，和周边相比，价格差不是特别明显。
区域价值
南山中心区
到2025年GDP将达1万亿元
对于南山区的未来前景相信大家都是心里有数的，南山区2021年GDP7630.59亿元，深圳各区排名第一，2022年一季度GDP1840.28亿元，同比增长2%,根据南山区“十四五”规划，到2025年GDP将达1万亿元，人均GDP达到53万元，国家高新技术企业达4800家。
南山区将打造“一轴一带三组团”发展格局，即科技创新轴、湾区总部经济带以及北部、中部和南部三大组团；着力建设新时代“3+3”战略示范工程，即西丽湖国际科教城、深圳湾CBD、西丽高铁新城三大战略工程，深圳湾文化走廊、蛇口国际海洋城、南山创新大道三大示范工程。
一轴一带三组团
【南山区十四五规划】
一轴一带三组团
到2025年，世界级创新型滨海中心城区基本建成，国家实验室核心引擎作用充分发挥，西丽湖国际科教城“部省市”共建实现跨越式发展，中央智力区功能全面完善，基本实现社会主义现代化，成为深圳建成现代化国际化创新型城市的先行区。
到2030年，世界级创新型滨海中心城区全面建成，社会主义现代化建设跃上新台阶，成为深圳建成引领可持续发展的全球创新城市的示范区。
到2035年，率先实现社会主义现代化，成为深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都的典范区，将实现十二年及以上免费教育。
南山区围绕“一轴一带三组团”的总体城区发展格局，规划布局了十大重点发展片区。从版图上俯瞰，这十大重点发展片区像十颗耀眼的明珠，形成南山未来发展的产业生态链。
建设现代化交通体系 推动建设智慧公交站、智能停车诱导系统
南山区交通畅达性逐步增强，除原有的地铁1号线、2号线，地铁7号线、9号线、11号线及5号线南延已开通运营，12、13 号线建设有序推进，轨道里程增长1倍，达到87.9公里。
区域内西丽综合交通枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
目前南山区是深圳最有前景的区域，区域GDP一直名列前茅，项目位于南山中心区，交通便利，配套丰富。
配套价值
正东名苑地处南山中心区，周边商业、地铁、文体、教育等配套较为完善，生活气氛浓厚。
1、南山+南山书城双地铁
正东名苑位于南山中心区，双地铁相拥，距离11号线的南山站500米左右，距离9号线的南山书城站400米左右，都比较近，去前海、后海、科技园、车公庙等写字楼上班都非常方便。12号线也在建设当中，预计将于2022年底通车，地铁出行将变得更便捷。
2、来福士广场+海岸城环绕
项目自带1万㎡底商，周边也有底商可以满足日常生活，从项目去到海雅百货和茂业百货等，都非常近，去来福士广场购物和吃饭的话，可以步行过去；去海岸城步行1.4公里就能到，稍微远一点的还有深圳湾万象城。商业环境较为成熟，相对生活便利程度较高，另外周边旧改云集，未来周边居住环境和商业环境还将升级。
3、向南小学+学府中学优质教育
项目学区参考南光城市花园，2018年学区在向南小学和学府中学，深圳市初中排名约在32位，学区尚可。
学府中学，属于南山名校的第二梯队，近年来中考成绩提升的比较快，四大、八大的比率都在不断提升，堪称一匹黑马。在南山区所有初中排名中算中等偏上的水平。该校成绩一直比较稳定，目前已被南二外收购。学府中学也采取积分入学的制度，2019年最低为66分，2020年为80分，积分提高了14分，竞争很激烈。（具体以教育局为准）
4、休闲生态
项目2KM内有海德街心公园、文心公园、向南公园。稍远一点，可自驾前往深圳湾人才公园、深圳湾红树林公园、欢乐谷、距离世界之窗等地。
5、城市面貌升级中
详细配套以评分
小吉点评
项目所处位置是南山区最早发展的地方，各种生活配套比较完善，生活便利度高，同时该片区的楼龄偏老龄化，现代化气息较为薄弱，观感一般，城市面貌也比较陈旧，现在片区内旧改云集，未来周边的南园村、南山村、向南村旧改完成，片区内城市面貌将得到大大改善。
楼栋分析
片区旧改云集
正东名苑地处南山中心区，项目为南光村旧改，由阳光华艺、南岗股份公司联合开发。这种村委股份公司出地，品牌开发商代建的联合开发模式在深圳比较常见。南光村2005年被纳入旧改计划，分三期开发，占地32.2万㎡，建筑面积16.8万㎡，规划改造用地7.48万㎡。
一期“南光城市花园”已于2009年入伙，正东名苑为二期开发用地，产权70年。项目周边旧改云集，吸引了恒大、大族、华联等知名开发商进驻，其中，南园村旧改、大族南山村旧改、恒大向南村旧改、南光中心旧改的更新方向都是住宅。
项目占地1.85万㎡，总建面约15.94万㎡，容积率6.4，最大层数44层，停车位共862辆（其中地下842个车位，地上20个车位），车位比约达到1:1.4。
项目为4栋高层组成，1栋办公，2A（43F，社康、社会服务站、文化活动站）、2B（44F，物业服务用房）栋为高层住宅，2C栋为4F底商，3栋为垃圾站和公厕。
其中住宅约60870㎡，办公约3.77万㎡，1万㎡商业（全部用于回迁）。
图片来源：深圳市南山区城市更新和土地整备局
户型分析
楼盘户型
户型分析
正东名苑住宅总户数约642户，其中470户用于回迁。面积＜90㎡的共486户，约占总户数75.7%。户型分单式和复式，59平米到102平米的户型是单式；127平米到143平米的户型，是复式结构。
小于90㎡的住宅户型，共494户。
2栋A座：59㎡1房1卫
2栋A座：78㎡2房1卫
2栋A座：90㎡3房1卫
2栋A座：95㎡3房2卫
2栋A座：102㎡3房2卫
2栋B座：127㎡3+1房2卫（复式）
2栋B座：131㎡3+1房2卫（复式）
2栋B座：133㎡3+1房2卫（复式）
2栋B座：137㎡3+1房2卫（复式）
2栋B座：139㎡3+1房2卫（复式）
2栋B座：143㎡3+1房2卫（复式）
【以下为部分户型图】
周边价格
正东名苑售价及入市时间待定，据网友爆料项目要等到回迁房全部安置完以后才会开始对外销售！
参考一期南光城市花园二手房指导价为9.47万/㎡，正东名苑的上市价格预计在10万以内，跟一期差不多。（最终以开发商公布为准）
城市面貌升级中
项目所处位置是南山区最早发展的地方，各种生活配套比较完善，生活便利度高，同时该片区的楼龄偏老龄化，现代化气息较为薄弱，观感一般，城市面貌也比较陈旧，现在片区内旧改云集，未来周边的南园村、南山村、向南村旧改完成，片区内城市面貌将得到大大改善。
项目优缺点
优点：①三地铁口多维立体交通枢纽约400米步行可达11号线南山站和9号线南山书城站;12号线南光站(年底开通)1站“前海湾站”(亚洲规模最大前海综合交通枢纽)4站机场，未来将实现深圳、港澳、 珠三角、世界瞬时变换，引领时代的脉络。
②品牌教育资源环伺，近享书香臻境。近享南山区第二外国语学校(集团)学府中学、楼下即是南光城市花园幼儿园、90年教学历史的省级学校向南小学，12年全龄段一站式教育，助力孩子未来。
③项目自带部分商业，生活配套成熟，周边社区可满足日常购物需求，海雅缤纷广场、茂业百货距离项目相对较近。
缺点：①正东名苑容积率6.4，土地使用率高，也映了绿化率会降低，楼间距较近;②周边有三个垃圾站点，后期部分户型或将面临异味影响;
置业建议
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