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当顶级的地段和配套，遇上无奈的产品…
今年待入市的新盘里，几大公认的豪宅区没有新增货源，只有深超总的中海深湾胤府。另外最受市场关注的新盘有宝中的都市名荟二期和鸿荣源胤璇，考虑到前者鸽子王的特性，也不想过多讨论了。我们聊聊后者——鸿荣源胤璇（以下称“胤璇”），预计本月内就会开放营销中心和样板房。 胤璇是著名的宝中8.55万地块，前几年土拍时限价8.55万，当时旁边二手房熙龙湾和壹方玖誉基本在15万+，是当时倒挂幅度最大的新盘之一。
过去这几年，能有巨大倒挂空间的，基本都是各大豪宅区和市区热门区域，比如海德园、深业中城、招商玺等，在非传统豪宅区里，倒挂幅度最大的是科技园和宝中。 因此，以华润城润府和壹方玖誉为代表的这两个西部网红盘，也证明了这两个片区的价值，过去这3年润府和壹方玖誉价格回调幅度也不小，但这两个盘的流动性始终在全深圳都是靠前的，价格到位的情况下，愿意承接这两个盘的买家数量庞大。
地段和配套价值超越楼盘本身
关于这点，我以前写过《华润城和壹方玖誉都是好盘》，可供参考。 所以，尽管这两个盘各自存在一些缺点，有非议，但科技园和宝中的区域价值是不需要怀疑的，都是全市仅次于豪宅区外最有价值的片区，拥有着全市最好的部分核心配套。 我们要聊的胤璇，就是身处这样的片区。更大的区域和配套图我不找了，开发商也还没给出来，我还是老样子，盘一下地图里胤璇旁边的配套： 地铁5号线宝华站就在家门口，在建的湾区书城（未来的地标和网红打卡地）就在家门口，宝安图书馆和青少年在家门口，欢乐港湾摩天轮也在家门口，宝中海天学校（本校直接办学）也在家门口几百米。
这还只是部分图中看得见的，看不见的还有海滨广场、壹方城、宝安体育馆、南方医科大学深圳医院等等等等，还有在建的宝安区工人文化宫、宝安区公共文化艺术中心，每一个都是大型市政配套，距离项目也都很近。 宝安区政府把区内最重磅的配套几乎都放在了宝中，尤其是壹方玖誉和熙龙湾一带。因此，全市范围内今年要入市的新盘，地段和配套水平能超过它的屈指可数了，这是胤璇的最大价值。 但非常可惜的是，拥有黄金地段配套价值的胤璇，楼盘本身的综合素质很普通，这和鸿荣源关系不大，只能说是巧妇难为无米之炊，因为zf设定的地块各方面参数实在是不太理想。
产品缺乏亮点，价值有待商榷
项目占地面积仅有约1.45万平米，理解为一个145米x100米的长方形地块就行，建面约20.3万平，计容建面约12.37万平，容积率8.5+，可售住宅仅约131套，自持人才房17套。 从数据和效果图上可以看到，这是一个地块面积很小的高容积率小盘，且项目存在住宅和商业（写字楼、酒店），住宅没有可供活动的园林，只有一个可以“看”的空中花园和泳池（酒店配套）。 由于容积率很高，项目得房率比较低，基本只有72%左右，和商业写字楼楼间距较近，且写字楼大大高于住宅高度，部分户型会存在采光和视野不佳的问题。
据了解，商品房分为1栋两个单元，面积段从117-123-127-189的4-5房（具体面积需要等开发商信息为准，目前仅供参考，估计差别也不大），一个单元2梯3户，另一个2梯2户。 看上面的平面图，除了人才房所在的那条腿（C户型）仅剩少量房源户型是东北朝向外，其余所有户型均为南向（东南和西南），但是西南朝向前方就是200多米高的写字楼，所以这个朝向的采光通风和视野应该会比较憋屈，特别是低楼层。 只有东南向的两个户型（127平D户型和189平E户型）视野未遮挡，景观还不错，高楼层能看到摩天轮。
- 胤璇
- 地段
- 配套
- 倒挂
- 楼盘
