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在“五一”小长假前一天，楼市有两个重磅消息。4月30日，中共中央政治局会议，对房地产首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的要求。同日，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，从土地供应源头上，控制城市库存。政策有了很明显的指向性，即去库存。
一、楼市库存高企，去库存任务紧迫
从当前的市场现状来看，全国商品房库存处在绝对高位，国家统计局数据显示，截止3月末全国商品房待售面积约74833万平方米。这一数字，已超过2015年的71853万平方米历史高位。库存高企之外，绝大多数城市商品住宅库存仍处于持续增加中。时隔九年，楼市重新回到2015年高库存时代，新一轮楼市去库存开始了。
二、政策明确指向去库存
随着市场成交转淡，房地产行业去库存的呼声越来越高，但在近两年的政策中，我们几乎看不到明确的去库存的表述。4月30日，政策表述迎来转折。先是政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。紧接着自然资源部印发通知，明确根据城市商品住宅去化周期，控制新增商品住宅用地供应。核心有两点：1、商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让，下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；2、商品住宅去化周期在18（不含）-36个月的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
三、去库存压力集中在三四线城市
根据克而瑞数据显示，按照城市商品住宅前12个月月均成交量测算，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。这些城市多以三四线城市为主，其中也不乏哈尔滨、呼和浩特、银川等二线城市。另外，商品住宅库存去化周期在18（不含）-36个月之间的城市也有60个。其中，一线城市北京，二线城市沈阳、长春、武汉、南京、郑州、济南、厦门、青岛等也在其列。相应的，上述这些城市也是去库存压力比较大的城市。而热点上海、合肥和杭州去化周期基本都在1年以内，整体去化压力相对比较小。
四、楼市去库存任务紧迫，压力不容忽视
当前楼市去库存任务远比我们想象中更加紧迫。全国商品房待售面积已经超过历史高位，而且库存规模持续走高。此外，二手房也面临着去库存任务，房企销售操盘金额同比降幅较大。因此，政策端需要发力，从土地供应源头上控制供应，同时推动二手房以旧换新政策，房企也需要加大去库存的力度。只有通过全面的去库存措施，才能实现楼市的供需平衡。
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