5批城市更新引发争地大战深圳地产格局将重构?

来源：搜房网发布时间：2012-01-05 17:01:00

历史上深圳经历了两次地产格局重构。如今，第三次格局重构开始，它的标志还是2009年12月2日《深圳市城市更新办法》的出台。随着第五批城市更新计划出炉，2011年深圳全市城市更新拟拆除重建用地面积已达456.5万平方米。深圳城市更新，激起了全国房企对深圳土地的争抢，深圳房地产行业的格局似乎正在被重新构建，大戏刚刚揭幕。

深圳第五批城市更新计划出炉今年更新达456万平

12月21日，深圳市公布2011年第五批城市更新单元计划草案公示公告，南山源政创新大楼更新单元等4个项目，即将进行城市更新改造。至此，今年全市城市更新拟拆除重建用地面积已达456.5万平方米。

据记者统计，今年深圳分别于4月、7月、9月、12月公布四批城市更新计划，此次公布的为深圳市2011年第五批城市更新单元计划。至此，今年深圳获准规划的城市更新项目共有57项，拟拆除重建用地面积共计约456.5万平方米。

市规划国土委有关负责人介绍，2011年全市城市更新年度实施计划总拆迁用地面积为340万平方米，其中，居住用地约129公顷，商服用地约68公顷，产业用地约51公顷，保障性住房用地约7公顷，其他用地约85万平方米。各区目标为：福田区完成58万平方米，罗湖区完成17万平方米，南山区完成34万平方米，盐田区完成10万平方米，宝安区完成68万平方米，龙岗区完成133万平方米，光明新区完成10万平方米，坪山新区完成10万平方米。

城市更新大战

深圳地产第三次格局重构

去年，全市城市更新涉及规划建筑面积1225万平方米。今年至今，获准规划的城市更新拆除重建用地面积已近456.5万平方米。

相比之下，今年至今获准规划的城市更新量，已远超过去年审批总量和今年的计划量，拟拆除重建用地面积，较去年总量和今年原计划的总量均超过30％，显示深圳自去年启动城市更新之后再度提速。

这个大蛋糕，是深圳房地产走到“无地可做”的时候，再制造出来的。于是，长年来患有“土地饥渴症”、被迫征战他乡的深系房企，和对深圳房地产市场的高利润垂涎已久却苦无机会的外地房企，纷纷铆足劲儿争抢。这其中，自然有些占据天时地利的，如央企、国企以及民营房企中曾深耕某一片区、有过旧改经验的，借此威风大振或咸鱼翻生，深圳房地产行业的格局正在被重新构建。

“万中招华金”受挑战

“万中招华金”，即万科、中海、招商、华侨城、金地，2000年代以来，它们迅速成长、布局全国，占据深圳房地产的一线主导地位。无论理念模式、开发水平，还是资金实力、土地储备，都是*强的。

然而，在*近的几年里，这些巨头们的主战场大多到了深圳以外，现在深圳出现的新盘里，已少见“中海”、“金地”、“华侨城”字样。在*能体现房企后续发展力的土地储备里面，中海、金地分别只有90万、160万平方米，龙头万科也仅有380万平方米。依托招商局的招商地产还好，目前在深圳还有大约600万平方米建面的土地储备，其中城市更新占了5/6.

一线阵营受到挑战。挑战者一是以海航为代表的央企阵营，突然间，只做航空生意的海航集团，在深圳冒出了高达687万平方米的土地储备；挑战者二是以佳兆业为代表的民企阵营，在今年上半年，佳兆业在深圳的城市更新面积便超过了520万平方米；挑战者三是以深业为代表的本地国企，它在深圳现有土地储备可建筑面积超过了600万平方米。

央企借道入深

3天前(12月20日)，华润大冲村整体改造奠基，以280万平方米的规划面积成为广东省较大城中村改造项目。加上已经浮出水面的湖贝项目、华润总部大厦等，华润在深圳的土地储备量超过了500万平方米。同为央企的中信，单单在龙岗申报的一个城市更新项目，就达500万平方米。

更多之前“只闻其名，不见其身”的央企借道城市更新入主深圳，如远洋地产，一个周前，它在深圳龙岗的一个旧改项目奠基了———50多万平方米的“远洋新干线”。其它如保利，也开始在深圳大展拳脚。

曾经主导深圳而后销声匿迹的多家国企，也借着城市更新的东风，图谋翻身了。它们的优势，除了和央企们一样的政府资源之外，还多了一项“地利”———早年开发而未卖掉的物业就地更新。这一大笔旧账，让深业集团的土地储备暴增至600万平方米，足以冲击头号地主交椅，已经差点被遗忘的城建、深长城等也各有数十万至百多万平方米不等的土地储备浮出水面。

初步统计，已然可见城市更新将带来深圳房地产行业格局的重构，一些业内人士说这是“国进民退”。“国”是指国企、央企，“民”是指民营房企。有人笑言：“城市更新令房地产行业进入‘B2C时代’，向上连着政府，向下连着村民，‘关系’二字会成为较大优势。”

但要指出的是，对民企来说，他们拥有“向下连着村民”的优势。因为，深圳的城市更新在努力倡导市场化竞争机制，允许业主投票自选、开发商主动参与。这给一些曾深耕某一区域、有过旧改经验的民营企业更大的便利，比如佳兆业、星河、绿景、京基等等。

成功改造了蔡屋围、打造京基100的京基地产相关负责人表示，由于该项目，目前深圳不少城市更新项目都主动来寻求合作，现在公司深圳的土地储备超过400万平方米。

“以前是有钱就能做，而今逐渐地转变成谁有模式、谁能整合资源，就给谁做。”知名房地产评论人士半求说。无论从城市更新申报表中的拟更新方向，还是看各家房企土地储备中的规划定位，绝大多数项目都将建成“城市综合体”。因此，不论你是央企、国企还是民营房企，要在这一轮格局重构中分到更大一杯羹，就得能整合资源，较好是已经有住宅、商业、酒店、写字楼等多种开发和运营经验，才更有可能“赢在起跑线上”。

历史上两次深圳地产格局重构

第1次，1980-1999年，土地还不是*为少有的资源，勇气才是。

1990年，商品房市场刚刚启蒙，四平八稳的国企，谁选择下海去搞地产？深深房、深特发、越众、金众、金田、益田、南光、赛格，对于老深圳人来说，这是一批熟悉的名字，他们在地产行业刚刚起步的那些年，因着国家的需要，摸着石头过河，建房子和卖房子，成就了*初的房地产品牌企业，如今不少已经从房地产市场中彻底消失，回归到产业链的另一个环节，亦或是转行做了其他。

第2个回合，2000-2010，是专业化、市场化房企的崛起。机制、管理和战略定位，是深圳房企的核心竞争力。如今“万中招华金”的主导格局，就是在这个期间确立的，同时，一大批民营房企也逐步成长茁壮。

2001年万科做完减法，确立房地产开发主业。1999年，海月花园开售，招商地产渐成气候，蛇口依然是招商地产的大本营，然而从过去的城市主场、依山郡，到当下的招商观园、招商果岭，不难发现招商地产求新求变的心思一直没有断。2001年，华侨城确立了旅游地产的发展模式，从波托菲诺到天麓，在深圳本土，华侨城地产实现了旅游地产模式的复制升级。在市场相对稳定的前五年，能够沉下心来修炼，在市场上升的后五年，便水到渠成地收获了市场。和这些一线房企同步上升的，不乏新晋崛起的民营企业，比如较好、星河、京基、鸿荣源、佳兆业、百仕达等，多因项目而一战成名，而其产品本身也自有亮点。

如今，第三次格局重构开始，它的标志还是2009年12月2日《深圳市城市更新办法》的出台。城市更新，激起了全国房企对深圳的争抢，大戏刚刚揭幕。

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