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深圳版国五条细则解读

来源:吉屋网   发布时间:2013-10-16

各地国五条细则陆续出台,深圳版的国五条细则也尘埃落定,整体上看,深圳版国五条细则较为温和,"限购""税收"政策基本沿用2011年评估征税以来的政策,影响不大,"限价"对新房价格的控制效果较为明显,会起到抑制房价的作用,"二套房贷"政策存在一定的不确定性,如果进一步从严会抑制改善性需求,其他各方面政策变化不大,加强购房资格审查和贷款资格审查可能会延长交易周期。

深圳版国五条细则解读

主要政策着力点如下:

1.限价:

"一、完善房价调控工作机制","确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度"。

2008年到2012年五年间,深圳人均可支配收入增幅分别为3.9%、10.8%、7.0%、7.0%、8.6%,平均为7.46%(扣除物价因素后)。词条包含了两点信息,一是房价平稳上涨,二是2013年新房价格涨幅目标或为7.5%左右。

2.税收:

"严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定","根据房价变动,适时、适当调整征税评估价格"

税收方面未提20%个税,那也即是说将沿用2011年评估征税以来的税收政策,即能核实的按20%差额征收,不能核实的按核定总价(评估价)的1%-3%征收,税收政策不变,也未提及房产税,但本条例较后提到适时适当调整评估价,一旦提高也将起到增加税费的作用。

3.二套房贷:

"严格执行第2套(及以上)住房信贷政策"。"必要时候调整第2套住房贷款的首付比例和利率"。

二套房贷存在一定不确定性,有可能提高利率和增加首付,贷款资格审查也会更加严格。

4.限购:

"要继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施。"

沿用深圳已有的限购政策,将加强资格审查。

5.增加供应:

"五、增加住房和用地供应"

"六、落实保障性安居工程规划建设"

:主要体现在中小户型商品房和保障房上,但深圳土地供应不足的问题长期存在,新增供应对房价的影响有限。

6.市场监督:

"七、加强市场监督""强化商品房预售管理,引导房地产开发企业理性定价。"

"八、加强市场预期管理"

一是对开发商预售、定价的监督,这对新房项目定价能产生一定影响。二是对中介房源的监督。此外,相关部门也将会加强舆论控制,限制过于偏激或偏离实际情况的言论。

结论:

整体上看,深圳版国五条细则较为温和,"限购""税收"政策基本沿用2011年评估征税以来的政策,影响不大,"限价"对新房价格的控制效果较为明显,会起到抑制房价的作用,"二套房贷"政策存在一定的不确定性,如果进一步从严会抑制改善性需求,其他各方面政策变化不大,加强购房资格审查和贷款资格审查可能会延长交易周期。

对市场的影响来看,政策尘埃落定并且力度温和,是好消息。由于3月份市场政策性"膨胀",透支了一定的购房需求,加上客户和业主对政策会有一定的消化期,4月份市场销售回落是正常现象,实际销售可能比正常水平下降3成左右。房价方面,短期内上涨趋势将受到抑制,以高位平稳为主。