“开发商垫*”重现沪上楼市

来源：吉屋网发布时间：2012-03-14 06:02:00

有业内人士分析，开发商为购房者“垫*”，将让购房者、银行、开发商三方均面临一定风险。

继深圳、南京部分楼盘打出“一成*”的促销噱头后，沪上已有楼盘跟进。

13日下午，位于青浦的旭辉朗悦庭售楼处一位工作人员称，目前该楼盘在售房源为113平方米和137平方米三房，均价在8500元/平方米，购房者可享受“一成*”的优惠。

所谓“一成*”，该工作人员解释称，即购房者付一成*款，就可签订购房合同，剩余部分由开发商垫付。随后，购房者凭着足额的*款发票，去银行办理按揭贷款。在上述手续完成后，购房者须在双方约定的期限内，将开发商垫付的那部分*款返还。

至于还款时间，该工作人员称，具体的还款时间要根据购房者个人的实际情况，经双方商谈后决定，一般在2-3个月。如果是短期，可免利息，如果期限较长，会考虑追加一些利息，但不会超过银行的基准利率水平。

按现行规定，首套房贷款*比例为三成，二套房*比例为六成。

旭辉集团相关负责人称，对该项政策不清楚，要从售楼处了解。

面临信用风险

上述操作并非没有风险。

上述旭辉朗悦庭售楼处工作人员直言，开发商先行垫付的那部分*款，开发商会和购房者订立专门的合同进行详细约定，“如果购房者逾期不还，将按合同约定办，该承担违约责任的需承担。”

另一业内人士提到，由开发商垫付部分*款，购房者在向银行申请贷款时，可能要承担部分信用风险。

开发商也可能面临购房者毁约的情况。

沪上某上市房企副总裁说，如果开发商垫付了20%或50%后，市场发展了变化，房价*，那么购房者就存在不愿还款和不愿还贷的可能。如果购房者停止还贷，银行可以申请将其名下房产进行拍卖，如果购房者拒绝向开发商还款，开发商可以跟进双方签订的还款协议追索。

该副总裁还提到，开发商这种帮购房者凑齐*，再去银行办理按揭的行为，是不可能告知银行的，银行也不可能一一去了解，一旦这种行为的规模变大，被银行发现，银行很可能对该开发商停止一切贷款包括开发贷，其他银行也会立即跟进，“这对开发商是得不偿失的。”

“*一成”促销，并非新鲜事物。沪上某上市房企营销总监称，这种营销方法早在上世纪90年代末，上海楼市中就曾出现过。当时房地产行业刚起步，房子很难卖。

此前深圳、南京等地，也出现过开发商为购房者“垫*”的情况。

多楼盘称可分期付*

沪上在售楼盘中，与旭辉朗悦庭有类似促销手法的，还有位于宝山的远洋7号等。

不过，远洋7号售楼处工作人员称，购房者“*一成”即可签约，剩余部分由开发商垫付，但购房者需在1-2周内将垫付部分返还，然后前往银行办理按揭贷款，“我们是因为要求签约时间短才这样做的，特殊情况下，还款时间可以延长一下，但三五个月是肯定不行的。”

位于嘉定新城的崴廉公馆采取的则是先付20万元就可签约的办法，而按其1.7万元/平方米的均价，首套房*金额在50万-60万元之间。“剩余部分我们可以先垫付，但*多一周内购房者须返还，然后去办按揭贷款。”售楼处人员说，在专门的补充合同上会写明，如果购房者逾期不还，将按日承担一定比例的违约金。

有业内人士分析，虽然一些楼盘声称还款时间长了不行，但如果是诚意度较高的客户，在了解了对方情况后，延长至半年也是能谈下来的。

但某上市房企副总裁认为，远洋7号、崴廉公馆的做法其实就是分期付*，这在行业内很正常也很普遍，“因为要求的签约时间短，有些客户确实短期内支付全部*款有困难，那么楼盘就先销售，而且还款之后再办按揭，也不存在风险和问题。”这与旭辉朗悦庭的“一成*”不同。

据该副总裁介绍，这种类型的营销，在垫付方式上，可分为开发商直接垫付和第三方借贷，并就借贷本身做出书面约定。如果第三方借贷存在免息、低息，那也很容易让人联想到这第三方是否会跟开发商存在关联。

不过，沪上某上市房企营销总监认为，开发商所称的购房者延期个三五个月再还清借款，一般购房者是不干的，“三五个月的时间太短，对客户没有意义，起码半年以上才能对客户有帮助。”在实际操作上，客户往往会采用拖的办法，而开发商因为交易已经达成了，也会默许，“实际期限有一年的，甚至还有到交房时候再还的。”

开发商奋力促销

对于“一成*”卷土重来，上述上市房企营销总监分析，这与当下市场行情不好有关。

据该营销总监称，如果涉及的是首套房，开发商垫付两成后，实际可回笼80%的房款，即便是二套房，也能回笼50%，这总比房子卖不出去强，而且垫付的部分，大多数买房人也是会还的。

上述上市房企副总裁亦称，这种“一成*”的做法，其实是除降价以外的另一种营销手段。它的出现，说明目前有些开发商的资金还是很紧张，希望能将手上的房子尽快卖出去，由于市场上有买房资格的客户数量有限，开发商只能想方设法来促销。

在该副总裁看来，开发商还是应该走常规的降价的路，而不该走有政策风险的路。

风险似乎难以避免。

上述上市房企营销总监说，这种类型的垫付，开发商很少会算利息，而开出的*款发票，除了将复印件交给银行以便办理按揭贷款，在购房者将垫付款还清之前，原件是不给购房者的。但按揭贷款办成后，房子的抵押权归银行所有，由于开发商参与了房贷申请虚假信息的提供，日后如果出现购房者不付垫付款的行为，开发商凭垫付合同，跟购房者打起官司来很难打也很复杂。