中国楼市三大软肋：光棍、家庭、学区

来源：吉屋网发布时间：2019-08-18 21:15:00

这两年，中国房地产房市场相比较前几年明显降温不少，不少名下有多套房的朋友就开始担忧起来，自己辛辛苦苦买下这些房来投资，到时候中国房价跌了，那自己岂不是亏大发了。

确实如此，近十年来，中国房价可以用青云直上来形容也毫不为过，好一点城市或许只涨了三四倍，而一些热门的城市则可能夸张性的涨到十来倍，对于上涨如此迅速的城市也确实让不少人在当中尝到了甜头，赚了不少的钱。

但是，房价不可能无限制的涨，总得有个头，总需要人们能够买得起，于是房价又回稳了。那么，是不是中国房地产红利就结束了呢。

前不久，某房地产论坛上，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华说了一段话。

房地产市场仍然有空间，我们可以说它还没有完全消失，从2018年到2025年，还有1亿多人要买房，不包括已进城的，不包括棚户区的，还有1亿人要进入城市，这是城市群建设带来的增量。

虽然25—40岁的购房主力人口减少2800万，但是如果从城镇住房配套率来看，从75%提升到90%，还有5000万套改善性的需求，按照每年500到600万套来讲，仍然能够提供8年左右的需求。

中国楼市

看来，专家的观点依然乐观，即便在劳动力人口逐步减少的趋势下，认为楼市依然有强劲的增长需求。

事实果真如此吗？每个人的观点都不同，笔者认为，从人口角度来说，楼市走“下坡路”难以避免。

有份数据大家可以看一下，中泰证券宏观分析师梁中华近日指出，第三波婴儿潮未能如期到来，出生人口不断下降，中*校随之减少，同时人口向城市集中，农村地区中*数量减少更加严重。

在2008年-2018年的十年时间内，除一线城市*数量增加7.4%之外，其他各线城市中*数量均有所下滑，其中四五线城市中*数量下降幅度*，分别达到了-12%和-46%。

为什么中*数量会减少这么多？减少的那些*和学生上哪去了？

答案很简单，新生儿减少。

人口专家梁建章和黄文政认为，根据抽样调查数据，2015、2016、2017年的总和生育率分别为1.05、1.24、1.58。

去掉二孩堆积因素，即使假定生有一孩的父母中有高达60%的母亲会生育二孩，那么2017年的自然总和生育率也只有1.18（即0.67+0.6*0.67+0.11）。

更进一步说，专家认为，2018年1.46的总和生育率中，还有约1/4可归因于“二孩堆积”，去掉该因素，自然生育率仅1.1。

中国房价

生育率降低，新生儿减少，意味着生源也会减少，中*校的减少，也就在情理之中了。

此外，城市间的分化也催化了这一过程。

我们用两个地区的房价和人口变化来举例子，分别是广东和陕西。

2018年珠三角的农民工数量减少了181万人，但广东省却仍然净流入80多万人，即260余万“非农民工”流入了广东，这意味着一个事实：产业腾笼换鸟升级的同时，更多的年轻人口和人才往大城市集聚。

同样是在2018年，陕西省的人口是净流入的，仅西安就增加了38万人，但是，撇去西安，全省人口是净流出的，很明显，人口的大量流入，与城市人才引进政策有关，数据显示，去年年西安户籍人口增加了80多万，连续六个月房价领涨全国。

城市越大，人口涌入的越多，中*的数量当时只增不减，这就回答了上文的第二个问题，消失的那些*和学生，都跑到大城市去了。

事实上，10年时间，中*数量减少40%以上，只反映了一个侧面，这份数据还曝出了未来楼市的三大“软肋”：光棍、家庭、学区。

中国房地产

数据显示，2000年之前我国每年结婚登记维持在900万对左右，自2005年以来登记人数持续上升，但是近几年登记人数又不断下降。

到了2017年，我国结婚登记1063万对，相比于2013年的*峰，已经下降了超过280万对。

结婚率的下降是大势所趋，未婚男性的增多更能说明问题。

根据经济学家梁中华的测算，目前中国光棍数量有4000多万，其中农村地区就有3000多万。尤其是1997年之后出生的人口，性别比一度高达100:120，每出生120个男孩，相应的只有100个女孩。

婚房永远是拉动房地产市场*重要的动力之一，其他的刚需改善房、养老房，包括学区房，都不是楼市的核心驱动力，农村的光棍多，不想结婚也好，没钱买房也罢，无论出于什么样的原因，这部分人不可能把积蓄再投入到房地产市场中，进城买房和返乡置业的规模自然会下降。

家庭结构的变化更加显著。

中国房地产

现在大部分家庭都是四个老人、一对夫妻、一个孩子，也就是说，夫妻双方都是独生子女，两口子要同时抚养四个老人，一个小孩，如果没人看孩子的话，夫妻双方只有一个人工作养家。

假如农村和小城市的中*继续减少，“四二一”家庭结构的父母们，将会分担更大的压力，因为他们的孩子要去更大城市求学，要承担更大的生活成本、教育成本。

事实上，当“老龄化”加速，未来10-20年的时间内，很多家庭会演变成“八四二一”的家庭结构，即八个老人、四个父母、一对夫妻，一个孩子。

都在说中年男人不敢病、不敢退，如果碰到这样的处境，相信不管哪个家庭，都不会再把买房作为*选择。

前段时间看新闻，南京的一套十几平米的大棚房，单价高达十万元之巨，不为别的，就为了一个学位。

中国房地产

值不值？每个人都有自己的答案，真金白银往学区房上面砸，从过去十几年的经验来看似乎还没人失手过。然而，如果说一二线城市有充足的人口流入，学区房的火热持续个几十年也不在话下，地市和县城的学区房炒作逻辑从何而来？

这是个让人百思不得其解的问题，家长们望子成龙的渴望，催生了学区房并不正常的超高溢价，有的人初心是为了孩子的成长，有的人慢慢变成了炒作房产*目的，这场击鼓传花的游戏玩到*后，谁也说不准自己的付出与收获是否成正比。

近十年，中国楼市可谓达到了“登峰造极”的地步，但是，面对如此的高昂的中国房价，仍旧有不少的人期盼着“百尺竿头更进一步”，对于这样的人，大都是那些炒房或者想着一夜暴富的投资客。到底中国房地产的未来发展如何，我们还是根据市场走向，用自己理性的思维去看待它的发展，只有*符合自己的才是*的。