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背景：《深圳市土地管理制度改革总体方案》(以下称《总体方案》)近日获国土资源部、广东省政府批准实施，深圳新一轮土地管理制度改革正式启动。据介绍，此次土地改革亮点就是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大核心。
备受各界瞩目的《总体方案》中*引人注目的是：“部分制度创新或将突破国家政策或上位法规定”。这意味着深圳将在土地权益的确认和明晰方面先行先试。据此不少媒体认为深圳“小产权房”确权将为全国小产权的产权确定打了头阵。认为小产权的尴尬位置将会有历史性颠覆。在此报道的影响下，网络上各地网民纷纷预测自己所在地的小产权何时能“转正”。其中，西安的一位网友就表示：“深圳新政让我看到希望，我所购买的小产权在不久的将来一定会被确权的”。
图解：小产权房：我有一个梦想
西安小产权的明天会像这为网友所期待的吗?深圳的新政适用于西安的小产权吗?
首先，我们又要老生常谈“小产权房”的定义，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。因此，“小产权房”不具备合法性。
接下来，我们对照定义来看看深圳 “小产权房”是个什么情况?新政实施的环境是怎样的?
事实上，深圳并不存在上述意义上的“小产权房”。今年3月，深圳市规划国土委提供的权威材料指出，深圳存在着农村城市化历史遗留的违法建筑不属于国土资源部文件所称的“小产权房”。因为经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳市原农业*人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有，土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构变更为国家所有的一元结构。国土资源部相关文件提及“小产权房”时实际侧重于三个方面：一是占用农村集体所有的土地;二是占地的违法性;三是主体方面强调是城镇居民到农村购置。但是，深圳市经过城市化以后已经不存在农村，原来的农村土地已经国有化，所以深圳并不存在“小产权房”，而是存在着农村城市化过程中历史遗留下来的违章建筑。
那么，西安小产权又是个什么情况?具备新政实施的环境吗?
西安市是一个城中村比较多的城市，这为小产权房的建设提供了“肥沃的土壤”。昨日从西安市城改办官方网站上了解到，2010年西安市城中村改造工作计划是确保新开工建设面积320万平方米。加上很多城乡接合部开工建设的小产权房，参考2009年西安市 1256.02万平米的商品房销售面积，估计目前西安市场小产权房的占比应该在1/3左右。 对此，一位不愿意透露姓名的房地产商在解析小产权房时表示：就目前的情况而言，小产权房在西安房地产市场上占据的份额绝不低于三分之一，西安的小产权的数量是庞大的。
如此庞大的小产权房在性质上占尽小产权定性的三个方面：就拿西安小产权*疯狂的西郊三桥区域来看，这里可以说是西安小产权的“浓缩版”。近三四年的西安三桥，由于城中村改造的步伐加大，这里很多农民的土地因为城市规划或者城中村改造变成了集体土地。为了安置这些失地农民，这里建造了不少城中村改造房，但是现在居住在这些房屋中的除了被安置的失地农民，也有很多被开发方卖给了城市居民。并且其中的违章建筑也不再少数。打着拆迁安置的幌子明目张胆的卖小产权房在西安早已不是什么新鲜事啦。
综上可见，对于西安的“小产权房”来说，深圳“小产权房”的处理方法是无法复制的，因为这两种“小产权房”有本质上的区别。但是，深圳的改革模式，或许可以西安的土地管理制度开拓思路，带来启迪。
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