租金下降，市场空置率上升！深圳甲级写字楼租金跌回2013年水平

来源：吉屋发布时间：2023-07-22 09:43:06

近日，戴德梁行发布的数据显示，今年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，4个新项目投入使用，合计新增办公面积45.7万平方米，全市总存量升至770万平方米。集中供应刺激需求的释放。戴德梁行研究报告显示，得益于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化，今年上半年全市累计净吸纳量达到22.9万平方米，同比上升37.5%。

从租赁需求的行业构成来看，金融业、专业服务业是今年上半年深圳甲级写字楼租赁需求的主力，租赁成交面积占比分别为40.9%、14.9%。此外，此前需求收缩明显的行业出现恢复性增长，建筑和房地产业的搬迁类租赁带动其成交面积占比回升至5.9%。去年以来甲级写字楼租赁需求降低的TMT行业，今年上半年延续了需求的缩减，不过，该行业对乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度相对较高。

不过，因为需求量的步伐未跟上新增供应量，深圳全市空置率整体上行。戴德梁行数据显示，截至今年6月末，深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，较去年下半年上升1.6个百分点。在此背景下，深圳甲级写字楼新项目继续采取积极的招商和定价策略以吸引租户，而存量物业也倾向于以更优惠的价格和商务条款挽留即将到期的租户，今年上半年平均租金延续下行走势，较去年下半年下降3.0%至197.5元/月/平方米，相比历史高点已下调28.6%，回落到2013年水平。

高供应刺激需求释放

根据戴德梁行发布的数据，今年上半年，深圳甲级写字楼市场持续迎来高供应，共有4个新项目投入使用，新增办公面积达到45.7万平方米，使得全市总存量升至770万平方米。由于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化，深圳甲级写字楼市场在今年上半年累计净吸纳量达到22.9万平方米，同比上升37.5%。特别是在近年入市项目积极去化的带动下，前海地区的需求相对较为亮眼，上半年净吸纳量达到7.9万平方米，占全市约三分之一。

从租赁需求的行业构成来看，今年上半年金融业和专业服务业成为深圳甲级写字楼租赁需求的主力，租赁成交面积分别占比40.9%和14.9%。其中，传统行业如证券、保险、律所等仍然占据主流，而私人银行、留学和签证服务等也表现较为活跃。此外，建筑和房地产业的搬迁类租赁需求也有所增长，占比回升至5.9%。相对而言，去年以来需求下降明显的TMT行业，在今年上半年继续缩减租赁需求，不过该行业对乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度较高。

租金下降，市场空置率上升

由于供应量增加而需求量未能跟上的情况，深圳甲级写字楼市场整体空置率上升。根据戴德梁行发布的数据，截至今年6月末，深圳甲级写字楼市场的空置率达到24.5%，较去年下半年上升1.6个百分点。为了吸引租户，深圳甲级写字楼新项目继续采取积极的招商和定价策略，而存量物业也愿意以更优惠的价格和商务条款挽留即将到期的租户。在这种情况下，今年上半年平均租金持续下降，较去年下半年下降3.0%至197.5元/月/平方米，已经下调28.6%回到了2013年的水平。

根据戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端的观点，深圳甲级写字楼市场将持续处于高供应阶段，年内将有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用。当前中国经济仍处于恢复期，恢复基础尚不牢固，加上供需失衡等多种因素的叠加影响，深圳甲级写字楼租赁市场将继续面临租户市场，新增需求的增长还依赖于宏观经济复苏向微观主体的传导。