福田次新盘稀缺，2024深圳买房

来源：吉屋发布时间：2024-03-26 13:17:40

福田压根就没几个次新盘！

今天的文章开始前，先插播一个明天上午的活动通知，欢迎报名参加：不查不知道，一查吓一跳。福田的次新盘实在是太稀缺太稀缺了。福田是深圳的政治、金融、文化中心，也是和南山基本并列的经济和就业中心，还是原特区的地理中心。作为一个从东住到西的老深圳人，我敢说福田是全深圳最宜居的区域之一，这里大大小小的公园特别多，购物中心特别多，名校教育资源特别丰富，地铁线路特别密，加上原特区地理中心的地位，去哪儿都特别方便。正是因为有这么好的生活和社区配套，福田是绝大多数人都非常想安家的地方。把上学和上班都算在内，我在福田差不多生活过10年，对福田有着深厚的感情。但是，从买房的一个比较特别也比较重要的指标来看，福田却并不是一个很友好的选择。这个指标就是“楼龄”。有些极端的人说，福田将跟随罗湖一样老去被年轻人抛弃。这话我是不认同的，福田和罗湖还是有很大的差别。一是罗湖的经济地位衰落严重，目前已落后南山福田宝安龙岗甚至龙华，高端就业机会少，但福田的金融中心地位是很稳的，深交所在这里，各大银行券商基金总部都在福田，不大会搬离；二是福田的政治、文化和地理中心地位不会丢，丢不了；三是福田聚集了深圳最强的教育资源，公立名校云集，市属四大里三大都在福田，还有一些区属的优质学校，这就注定了福田在家长心中的地位不会衰落；四是福田再老，也还是比罗湖年轻，特别是城市规划，罗湖已经被绝大多数年轻人抛弃了。所以，福田有着相比罗湖好很多的基本盘，江湖地位非常稳固。只不过，如果是1000万左右预算，甚至到2000万（只要没到2000+的豪宅），我的确都会更建议往西部南山和宝安去，那边同档位的选择更多。福田只有为数相当少的一些选择。因为普宅的价值，现阶段还是比较看楼龄的，福田的确在这方面相比西部比较吃亏。我当然一直都知道福田的次新盘少，但是当我最近非常认真地进行统计时才发现，不是一般的少。我们权且把次新盘定义为楼龄10年内的二手住宅（公寓不算），我觉得这个标准是合理，深圳的住宅供应在这几年之前长期保持很少，如果把次新盘定义为5年楼龄内，那就基本没法买了。根据10年楼龄的标准，也就是2014年后的次新盘，我找了一圈发现只有这些：下沙：绿景红树湾壹号石厦：石厦花园宝生Midtown 华强北、华强南：宝树台、大康福盈门皇岗：深物业金领梅林：绿景虹湾，笔架山公馆（不知道是否归梅林，挨着梅林，封闭的片区）香蜜湖（含半山）：宝能公馆、天健公馆、锦庐花园、万科瑧山府、安峦公馆、深业中城、香蜜原著、万泽云顶、栖棠映山、山语清晖、兰江山第以上基本涵盖了我能找到的福田次新盘，或许有个别遗漏的，欢迎大家在评论区补充告诉我。另外，有个别次新盘目前处在限售期内还无法交易，如富通九曜公馆，所以未列入内，但这个数量也非常少。

福田次新盘现状分析

通过盘点以上楼盘，可以发现两个扎心的现实：一，福田次新盘最多的片区是豪宅区香蜜湖和香蜜湖半山，但买得起豪宅的人毕竟是少数，香蜜湖这些次新盘基本没有1000万以下的产品，一是单价高，二是定位高起步面积大导致总价高。买豪宅，绝对不能忽视香蜜湖，不管老旧，香蜜湖都有不少好选择，你大爷还是你大爷。二，除了香蜜湖（半山），福田其他片区的次新盘数量只有8个，即便有所遗漏，也应该在10个左右。换句话说，福田绝大多数片区是没有10年内次新盘的。如果把优质的学区考虑在内，会进一步缩小选择范围。另外，这8个次新盘，除了楼龄也有各自的缺点，有的挨着主干道噪音偏大，有的周边有城中村，有的所在区域封闭。情况就是这么个情况。据此，我觉得可以得出这么几个结论：一，普通家庭如果坚定地想要考虑在福田买二手房，必须要牺牲楼龄的限制，把楼龄放宽到10年以上，比如15年左右，如果该楼盘配套非常优质，甚至要放松到20年（如景田北香梅北一带）。否则，就要接受10年次新盘的其他缺点。

福田楼盘未来发展趋势

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二，福田的房产价值，总体上是低于南山的。篇幅原因今天这篇不会去盘点南山的次新盘，但数量比福田多很多是一定的，光是深圳湾蛇口前海西丽等就很多次新盘了。三，深圳这个高速发展的城市，市区已经快被填平了，未来核心区域拥有成片次新盘的只有前海和西丽了基本上，深圳湾也算一个（毕竟现在总体还算年轻）。其余成片的次新区域只剩下原关外了。届时，可能楼龄在房产价值的占比会适度变小，不像现在大家还能挑剔一点。

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