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天健悦湾府楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.7
项目介绍
天健悦湾府项目占地面积为2.31万平方米，总建面为12.63万平方米，宗地规划住宅11.78万平方米，商业0.7万平方米。根据2022年深圳存量用地信息清单，项目可售住宅面积仅1.53万平方米。项目共5栋住宅、多栋低层商业，天健悦湾府住宅共计约600套，其建筑面积约116-168平户型。
物业类型：普通住宅
项目特色：公园地产 , 宜居生态地产 , 名企盘
建筑类型：塔楼 , 超高层
产权年限：70年
开发商：深圳市前海天健置地发展有限公司
占地面积：23114.89平方米
建筑面积：126320平方米
容积率：5.5
绿化率：30%
停车位：规划共有1270 个停车位
楼栋总数：3
总户数：1185
物业公司：深圳市天健城市服务有限公司
品牌商：天健地产
楼盘地址：前海合作区桂湾片区创新六街与创新二街交汇处
项目亮点
【区位亮点】天健悦湾府所在的前海是深圳建设的重要引擎，尤其是要深化前海深港现代服务业合作区改革开放，前海再度赋予了重要使命。
【交通亮点】天健悦湾府最近地铁为1/5/11号线前海湾站，直线距离约一公里，地图显示所需步行时间约16min左右，此外，项目临近梦海大道与怡海大道，自驾车辆前往深圳各区相对便捷。
【教育亮点】最近学校有前海港湾小学、北大附中(南山分校)，最近的为前海港湾小学，直线距离约为400米左右。
【生态亮点】项目生态配套有荷兰花卉小镇、中山公园、南头古城，最近的为荷兰花卉小镇，直线距离约550米左右，所需步行时间约15分左右。
区域价值
坐拥综合交通枢纽
“三湾”功能定位不同，建设亦有缓急之分。当中定位更高、建设速度更快、配套更成熟的区域当属“桂湾”。即天健悦湾府择址之处。
根据最新规划，桂湾定位为前海金融核心商务区、深港国际金融城，重点发展金融服务业和商务服务业，将打造深港金融机构集聚地和深港金融创新承载平台。
一轴一带三组团
【南山区十四五规划】
一轴一带三组团
到2025年，世界级创新型滨海中心城区基本建成，国家实验室核心引擎作用充分发挥，西丽湖国际科教城“部省市”共建实现跨越式发展，中央智力区功能全面完善，基本实现社会主义现代化，成为深圳建成现代化国际化创新型城市的先行区。
到2030年，世界级创新型滨海中心城区全面建成，社会主义现代化建设跃上新台阶，成为深圳建成引领可持续发展的全球创新城市的示范区。
到2035年，率先实现社会主义现代化，成为深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都的典范区，将实现十二年及以上免费教育。
南山区围绕“一轴一带三组团”的总体城区发展格局，规划布局了十大重点发展片区。从版图上俯瞰，这十大重点发展片区像十颗耀眼的明珠，形成南山未来发展的产业生态链。
建设现代化交通体系 推动建设智慧公交站、智能停车诱导系统
南山区交通畅达性逐步增强，除原有的地铁1号线、2号线，地铁7号线、9号线、11号线及5号线南延已开通运营，12、13 号线建设有序推进，轨道里程增长1倍，达到87.9公里。
区域内西丽综合交通枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
前海桂湾国际金融城建设基本成型，已形成规模的有卓越前海壹号、腾讯前海大厦、华润前海中心、鸿荣源中心等甲级写字楼。 项目所在的板块有地铁1、5、11号线三条轨道，还毗邻融合地铁/高铁/城轨等轨道交通的前海综合交通枢纽。
配套价值
交通地铁：项目最近地铁为1/5/11号线前海湾站，直线距离约一公里，地图显示所需步行时间约16min左右，此外，项目临近梦海大道与怡海大道，自驾车辆前往深圳各区相对便捷。
教育资源：最近学校有前海港湾小学、北大附中(南山分校)，最近的为前海港湾小学，直线距离约为400米左右。
商业配套：项目周边多为开发建设项目，商业配套相对缺乏，日常购物需求可前往龙海商业广场，地图显示，步行距离约为1.2公里左右，所需时间约为18min左右。
详细配套以评分
小吉点评
天健悦湾府区域成熟度高。天健悦湾府所在的桂湾，是前海目前发展最成熟的区域，地铁、学校、商业、公园等配套应有尽有，现实价值丰盛。
楼栋分析
天健悦湾府项目地块非常规整，营造出极为周正的“中轴对称”布局，规划了住宅和商业两种业态。一共规划5栋住宅，一至三单元为可售住宅，四单元为移交政府的人才房，五单元为全年期自持租赁住宅。还包括有多栋2/3F商业(共约7000㎡)，社区菜市场(约1000㎡)，城市客厅等。
户型分析
楼盘户型
户型分析
推售约113-164平户型
户型带装修，使用品牌材料，入住更安心。
采光面为正南向，保证日间室内明亮有光照，且不会受到阳光直晒。
动线合理，符合日常生活习惯，保证居住舒适体验。
客厅与景观阳台相连，空间开阔，运用自由。
公摊面积相对合理，符合住宅公摊正常范围，满足日常居住需求。
项目优缺点
优点：①项目最近地铁为1/5/11号线前海湾站，直线距离约一公里，地图显示所需步行时间约16min左右，此外，项目临近梦海大道与怡海大道，自驾车辆前往深圳各区相对便捷。
②项目周边多为开发建设项目，商业配套相对缺乏，日常购物需求可前往龙海商业广场，地图显示，步行距离约为1.2公里左右，所需时间约为18min左右。
缺点：周边写字楼众多，上下班高峰期会有一定交通堵塞;
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