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最近，关于深圳湾后海总部基地新增两块住宅用地的消息在网上引起了广泛关注。传闻称，这两块地块临近后海滨路和登良路交汇处，靠近2号线（8号线）登良地铁站，周边配套设施齐全，包括深圳湾文化广场、深圳人才公园、春笋、春茧等地标建筑。然而，淘哥团队实地探访发现，情况并非如此简单。
实地探访：部分地块已在建项目
淘哥团队首先探访了网传的第一块地块，位于中海油大厦旁。实地发现，这里正在建设深圳湾文化广场（深圳创意设计馆和深圳科技生活馆）项目和新型消费电子商务总部大厦项目。由于这两个项目已经在建，因此该地块不太可能进行规划调整。不过，淘哥团队查阅了网上的公开信息，发现深圳湾文化广场项目位于科苑南路和登良路交会处的区域，并没有覆盖中海油大厦旁这宗地块，所以不确定网传调规地块1在建的具体情况。
第二块地块：政府储备土地
对于网传的第二块地块，除了在建的瑞声科技总部项目外，还有一片空地，上面立了一个政府储备土地、严禁非法种植的警示蓝牌。从现场情况看，如果登良这里真的有两宗土地要“商改住”，那应该就是登良地铁站C口这一片政府储备土地。不过此消息目前没有官方确认是否属实。
宝中新增宅地：或成深圳首块不限价土地
此外，最近宝中官宣新增了一块宅地区，可能成为深圳第一块不限价的土地。深圳市规划和自然资源局发布公告，拟对宝安中心区法定图则03-29、03-30地进行规划调整。这两个原本为商业性办公用地区调整后合并为一个编号03-29的二类居住用地区，总容积率5.4。该地区位于宝中西部，临近多个重要设施如学校、企业总部及商业中心等。
土地规划调整频繁：核心区域占比大
其实，这不是深圳第一次调整土地规划了。最近2年内，深圳多次将产业、商业用地区调整为住宅用地区，仅2023年涉及这种调整的就有约40宗。淘哥团队梳理过往情况发现，南山、前海、宝中等核心区域占比很大。例如2023年南山新增3宗小面积宅地区；前海妈湾新增14块居住用地区；深湾超总新增一宗宅地区；宝中也新增一宗宅地区。这些核心区域合计调规19宗，占全市比例接近50%。
部分宅地区突破了以往政策限制。例如，中海深湾玖序突破“7090”限制，全都是196平米以上的大户型，同时毛坯限价13.3万/平，也突破了最高限价。结合目前楼市环境，这些核心区域的新住宅使用率预计会大幅提高。如果未来几年出现很多高使用率产品，那么市场确定性较强时入市的新盘将更具吸引力。
因此，如果这些调规属实，加上宝中的新增宅地区，那么想买豪宅的人可以再等等，因为这些新盘预计时间较短就能入市，而且产品质量也会有所提升。
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