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深圳多家银行从7月5日起执行一项新规，要求个人住房按揭贷款需在项目主体封顶后才能放款。此消息在7月4日晚间开始在网络上发酵，并迅速引起广泛关注。深圳一国有银行工作人员证实了这一消息，并表示该政策已于7月5日正式开始执行。深圳房企人士也证实了这一通知，并指出该政策对已经接近封顶的楼盘影响不大，但对尚未开发的房企将产生较大影响。
政策背景与执行细则
7月5日上午，深圳一国有银行工作人员表示，新的政策要求银行在个人按揭贷款方面，必须等项目主体封顶后才能放款。如果主体未封顶，银行将不予放贷。另一家股份行的个贷经理也表示，政策已于当天开始实行。对于银行而言，主体封顶意味着楼盘的主体结构已经完成，尽管内部装修可能尚未完工，但主体结构必须达到设计高度。
以30层的楼盘为例，封顶即意味着30层全部完工。如果楼盘仅建到25层，银行将无法放贷。该政策旨在为购房者提供保障，防止因开发商资金链断裂导致的烂尾楼问题。此前，深圳曾要求楼盘主体结构建成三分之二才能售卖，而新政策则进一步严格，要求必须封顶才能放贷。
政策对房企和购房者的影响
深圳房企人士表示，该政策对已经接近封顶的楼盘影响不大，但对尚未开发的房企将产生较大影响。特别是那些在深圳有较大面积土地储备但尚未开发的房企，将面临更大的资金压力。购房者方面，如果不通过银行按揭贷款购房，可以与开发商商榷其他付款方式。
业内人士认为，这项政策有助于降低延期交付和烂尾风险，保障购房者权益，同时确保银行贷款安全。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，由于房价快速上涨和部分银行迎合开发商需求，提前放款成为潜规则。这种做法加剧了延期交付和烂尾风险。因此，重申这一规定有助于降低风险。
历史背景与市场现状
事实上，“不封顶不放贷”在监管文件中早有提及。央行2003年发布的“121号文”和2007年发布的“359号文”中均有类似要求。121号文要求商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。359号文也提到，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。这些规定至今仍然有效。
上海原银保监局2021年1月发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》也重申了这一要求。央行曾多次处罚向购买未封顶住房提供贷款的商业银行，最近一次是在2023年9月13日，新疆昌吉农村商业银行股份有限公司五家渠天山路支行为此被罚款30万元。
目前，深圳新房供应量相比以前显著下滑。据深圳中原研究中心监测数据，截至2024年现售住宅项目仅占比不足9%，而2023年的现售住宅项目占比不足11%。根据市住建局数据显示，截至6月底，新房住宅可售套数为51277套，可去化周期略降至22.3个月，这主要由于新房供应减少、企业集中精力去化现售项目导致库存下降。
深圳多家银行执行新规，要求个人住房按揭贷款需在项目主体封顶后才能放款。这一政策旨在降低烂尾风险，保障购房者权益，同时确保银行贷款安全。业内人士认为，这将对未开发的房企产生较大影响，但对购房者而言是一种保障。随着政策的执行，深圳新房市场将迎来新的变化。
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