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深铁懿府楼盘评测报告
楼盘综合评分
7.7
项目介绍
深铁懿府位于南山安托山豪宅片区，是深圳地铁安托山停车场综合上盖项目。总占地约21.9万㎡，总建面约75万m²，容积率3.6，面积约为100-230平的3-5房产品。是集高端住宅、领军型人才房、商业、教育配套于一体的综合体项目，定位为“城央人文生态品质住区”，是深铁置业品牌升级后的城市府系高端住宅首发。
项目地址：位于南山安托山片区，华侨城北，安托山西侧，深云路以东，广深高速以北。
开发商：深圳地铁置业集团有限公司
建筑面积：756200㎡
住宅类型：商品住宅、商业、写字楼
占地：217300㎡㎡
总房源：2790户
车位：3948个
绿化率：40%
产权年限：70年
户型：95-230㎡ 3-5房
项目亮点
产品设计凸显高级感。
住区内规划有约23万㎡大境园林，由全球顶级设计公司AECOM倾力打造。深契东方居住人文，注重营造山水庭院氛围，师法东方传统山水情结，淬炼“山、水、云、林”符号，演绎“一环四境”的诗意，为居者带来沉静优雅的悦居体感。深铁懿府精研于空间的利用，通过打造道路慢行系统，让各地块相互连接，实现整体配套资源共享及人车分流，让居者享受最大化空间资源。
区域价值
安托山片区
深铁懿府位于南山安托山片区，毗邻福田，周边总部环绕，香蜜湖+华侨城圈层内等众多重点发展片区。懿府去福田，深圳湾超级总部基地，西丽，科技园，后海，前海都比较近，对商务、产业和人才的辐射能级十分显著。
稀缺生态资源
【南山区十四五规划】
一轴一带三组团
到2025年，世界级创新型滨海中心城区基本建成，国家实验室核心引擎作用充分发挥，西丽湖国际科教城“部省市”共建实现跨越式发展，中央智力区功能全面完善，基本实现社会主义现代化，成为深圳建成现代化国际化创新型城市的先行区。
到2030年，世界级创新型滨海中心城区全面建成，社会主义现代化建设跃上新台阶，成为深圳建成引领可持续发展的全球创新城市的示范区。
到2035年，率先实现社会主义现代化，成为深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都的典范区，将实现十二年及以上免费教育。
南山区围绕“一轴一带三组团”的总体城区发展格局，规划布局了十大重点发展片区。从版图上俯瞰，这十大重点发展片区像十颗耀眼的明珠，形成南山未来发展的产业生态链。
建设现代化交通体系 推动建设智慧公交站、智能停车诱导系统
南山区交通畅达性逐步增强，除原有的地铁1号线、2号线，地铁7号线、9号线、11号线及5号线南延已开通运营，12、13 号线建设有序推进，轨道里程增长1倍，达到87.9公里。
区域内西丽综合交通枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
辐射能力强，且有生态优势加持，众人对于南山安托山片区的认可度比较高，价值在未来只会越来越得到彰显。
配套价值
1.交通上
深铁懿府距离地铁7号线深云站约500米，2号线（深康站）就在附近。周边还有京港澳高速，南坪快速，北环大道三大快速路。由于毗邻多条主干道，私家车出行相对便利，由于有深云村靠在道路前排挡着，噪音和污染都比较小。
2.教育上
依靠自身配套，自带九年一贯制学校。深铁懿府本身教育配套比较丰富，自带1所36班九年一贯制学校和2所幼儿园。项目对面就是中科院深圳先进技术研究院实验学校（公办九年一贯制），根据当前的学区划分，深铁懿府大概率处于该校学区内。
3.商业上
自带约2万㎡的集中式商业，涵盖多元主题业态，打造集购物休闲、文化娱乐于一体的社区邻里中心，能够满足基本的日常生活购物需求。周边还有侨城坊、方大城、华侨城创意园、印力中心（山姆会员店）等商业配套。
4.休闲上
懿府周边的山资源和公园比较多，也是其一大亮点。从风水学角度来说，它背靠安托山，北看塘朗山，南眺燕晗山；南面高层还可以看到深圳湾的海岸线等生态景观。居于深铁懿府，坐拥塘朗山约443万m²连绵山峦、约57.5万m²安托山公园、约120万m²城市绿核香蜜湖，纵揽深圳湾绵延海岸线，坐享城央公园湖山、天赋生态谧境。
详细配套以评分
小吉点评
相关配套齐全，交通、商圈都恰如其分。
楼栋分析
深铁懿府整个项目的总占地面积约21万㎡，是座功能配套全能型的大型社区，是一个以住宅为主导，融合办公、公寓、商业、教育配套等功能为一体的大体量综合体项目。包含住宅约37.8万㎡（含人才房15万㎡）、商业约2.2万㎡、公寓约2.7万㎡、办公约6.3万㎡、1所九年制学校、2所12班幼儿园、3个公交场站。项目采用围合式规划实现最大化楼间距，其中3栋与4栋间距约60米，4栋与6栋间距约52米，南北楼栋间距约43-56米。值得一提的是，户型全部为南向设计。
楼栋分布上，深铁懿府采用围合式+点式进行布局，楼栋之间楼间距，最高达到60米，设计上尽量使楼间距最大，视野最佳，基本实现了户户朝南无遮挡。楼栋主体外立面提炼传统的中式元素，采用三段式建筑立面，甄选铝板、石材，呈现最佳建筑观感与品质。坐落采用点式布局设计，纯居南向的设计非常稀缺，户户朝南，高区可以纵览城市景观和深圳湾海岸线，中区可以看安托山，低区可以看到园林景观。
户型分析
楼盘户型
户型分析
A户型，120㎡4房2厅2卫（朝北阳台）
整体概述：位于A座和B座，户型非常方正，全屋南北通透，通风采光俱佳。南向四开间设计，让阳光在屋内尽情延展。
户型格局：户型采用动静分区布局，全屋房间带飘窗设计，空间利用最大化。客厅餐厅阳台3个活动空间一线相连，形成一体式阔绰客餐厅，宽敞美观。户型采用了餐厅接阳台的设计，提升了通风采光，也使得餐厅的视野更加开阔视野。
居住空间：主卧采用套间式设计，配套步入式衣帽间，悦享尊贵生活。双次卧与主卧紧密连接，三代同堂共享天伦之乐。
功能空间：功能空间采用人性化设计，带有多功能可变空间的书房，全屋明亮厨卫，紧邻餐厅的L型厨房将烹饪变成一种享受。
B户型，120㎡4房2厅2卫（朝南阳台）
整体概述：位于C座、D座、E座的，整体户型非常方正，全屋南北通透，通风采光俱佳。南向四开间设计，让阳光在屋内尽情延展。
户型格局：户型采用动静分区布局，全屋房间带飘窗设计，空间利用最大化。客厅餐厅阳台3个活动空间一线相连，形成一体式阔绰客餐厅，宽敞美观。
生活空间：主卧采用套间式设计，配套步入式衣帽间，悦享尊贵生活。双次卧与主卧紧密连接，三代同堂共享天伦之乐。
功能空间：功能空间采用人性化设计，带有多功能可变空间的书房，全屋明亮厨卫，紧邻餐厅的L型厨房将烹饪变成一种享受。
C户型，100㎡3房2厅2卫
整体概述：位于A、B、C、D、E座，阳台全部东南向
户型格局：采用市面上非常经典的方正竖厅设计，户型布局动静分区，各功能空间尺度合理，享有三开间朝南的设计，暖阳得到最大的延展，居住舒适。
户型景观：享受全东南朝向阔景，A座、B座高层可以看到安托山山景和深圳湾海岸线，观山望海。C座、D座、E座可观新中式园林风格。
功能空间：明厨和U形厨房设计，将烹饪变成一种享受，全屋明亮卫浴，次卫干湿分离设计，生活从容。
项目优缺点
深铁懿府优点：①区位优势：深铁懿府位于深圳南山安托山片区，毗邻福田、占据城市核心，区位优势明显，地段知名度高。片区成片开发，近年来新盘扎堆，配套逐步完善，双线地铁助力，令片区价值突飞猛进，进而跻身豪宅位列，备受改善家庭及高净值置业者追捧。
②交通优势：深铁懿府项目的交通配套亦出色，便捷出入北环大道、广深高速、南坪快速等城市高快速路;临近地铁2号线和7号线。 交通便捷畅达全城，与几大重点片区的连接互动效率高。
③生态优势：深铁懿府紧邻安托山，可北看塘朗山，南眺燕晗山;南面高层还能眺望深圳湾的海岸线等生态景观。周边坐落有安托山公园、燕晗山公园、园博园、香蜜公园、梅林山公园和大沙河公园等。
④配套优势：深铁懿府自带约2万㎡的集中式商业，未来能够满足基本的日常生活购物需求。周边2公里范围内，布局有侨城坊、方大城、华侨城创意园、印力中心(山姆会员店)等丰富的购物场所，满足多种业态需求。
⑤教育优势：深铁懿府项目的规划来看，有两个单独的地块分别配建12班的幼儿园和1所九年制学校。
深铁懿府缺点：深铁懿府周边写字楼众多，高峰期交通会有一定堵塞。
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