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70/90政策取消，未来市区新房会全面豪宅化？
今天文章开始前先插一套粉丝的房源： 今天深圳取消70/90政策的消息传播的很广很快： 我刚看到这则消息时，对消息本身并不意外，因为国家层面近来已多次强调未来要建“好房子”，地方城市只是执行国家意志。 好房子的标准虽然有很多，但是有一点是最基础的，就是面积必须“大”，一套套内面积小于90平米的房子，再好也好不到哪里去，只能说是满足普通小家庭自住的刚需房。 所以坊间对于取消这个政策是有预期的。 我比较意外的是这个深圳市规划和自然资源局文件的落款时间是3月11日，距离今天财联社报道出来已经过去了半个月。也就是说半个月前官方发文时，并没有对外宣传，我不知道是出于什么原因表现得这么低调，似乎上面某些人觉得一线城市稍微放点料就会导致房价上涨，所以极度谨慎。 殊不知，在原来的标准里算是大料的政策，放在现在的市场其实已经不太掀得起波澜，市场早已遍体鳞伤，但一些极度不合理的房地产限制性政策依然不放，让人百思不得其解，是在下什么大棋？
市场表现将会如何？
中介平台依然无法显示二手房报价和成交价，二手房依然有指导价（虽然贷款不参考，但这个行政利器就像一把悬剑）。更何况，取消70/90政策，也谈不上是什么大的利好，有什么好扭捏的？至于影响，我个人认为是有限的，为什么呢？ 虽说取消后，开发商可以按照自己的意愿去做产品，不再受面积限制，想做多大就做多大，但实际上，由于和大户型匹配的地段（豪宅区）的开发接近饱和，而新增住宅用地最多的区域（原关外）又承载不起大户型，所以现阶段，这个政策的取消，短期来说压根不会有太大的影响。 比如，公认的豪宅区，目前只有香蜜湖的南天电力旧改、深圳湾蛇口的中信城开东角头和半岛城邦五期这三个盘可以享受到政策利好，做了大户型豪宅不愁卖。但这里面，只有东角头项目是有望这两年左右入市的，另外两个都还不知道啥时候。 而但凡是非豪宅区，只要做大户型，都会面临去化艰难的问题，所以哪怕你鼓励开发商去这些地方做大户型，他们也不一定会傻傻地去做，因为定位失误导致的成本太大了。
开发商与购房者需注意的问题
现在的问题是，深圳楼市发展到现在，地段价值的固化是非常明显的，豪宅区就是豪宅区，改善区域就是改善区域，刚需片区就是刚需片区，开发商如果不根据区域属性来做匹配的产品，一定会吃大亏的。 例如，在深圳的很多普宅片区，开发商做80平左右的极致3房2卫或者100平左右的4房2卫，一定是有市场的，因为在很有限的面积内做出功能性强的刚需产品，配上刚需片区的低单价就是低总价，低总价买功能性强的刚需盘的优势就体现出来了。 这个典型代表是西丽的总章翡翠公馆，小户型很好卖。西丽都如此，更不用说原关外的很多片区了。 但是，如果在这些区域做150平大3房或180平大4房，那大概率要歇菜滞销的。改善需求和豪宅需求的主力军，是不太会去刚需片区买大户型的。这些房源注定是该区域的小众需求，购买人群较少。 注意，我不是说刚需板块就完全不能做大户型，毕竟这些板块，也有一些本地的改善需求（区域内村民或小企业主）需要满足。
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