看空深圳房价，他想卖掉唯一自住房…

来源：吉屋 2024-04-28 08:56:07

深圳买房交流群-41群（418）

看空深圳房价，他想卖掉唯一自住房…

不看好深圳房价想卖房，近期有这样想法的人似乎不少。前些天，有个朋友和我说想卖房，我知道他只有一套自住房在深圳，问他为啥要卖？回复说觉得深圳房价还得跌。我问是财务压力太大供楼不行了吗？他说也不是，就是不看好深圳未来几年房价。这哥们儿房子在宝安，已婚，但暂且没娃。具体哪个盘不说了，能说的是，次新，楼盘配套还可以，不差，得房率很高，弱在盘小，园林空间不大。目前这套房是不满五唯一的状态，税费较高。我并不太赞成他卖房，因为他属于刚需首套，卖了就要租房住，而且也不是经济压力过大还不起月供，现在这个时间点卖房意义不大。但他还是想挂盘试试，我一查这成交价，发现还没有成交记录，主要是整个楼盘刚解禁不久，恰好解禁期遇到熊市，没有成交也正常。我问了他这套房的获取成本并和同事讨论了一下，如果按照现在好卖的价格计算，他这套目前相比成本价大概要亏20%，但他并不能接受亏钱卖，必须要保本才会卖，于是我建议先挂牌，看有没有人来问吧。我个人觉得，按照保本价挂牌可能没人问。其实我觉得他还是偏矛盾的，不能接受亏钱卖，但是又不看好深圳房价想卖。后续比较大的概率是，他会发现由于价格不满意，加上并不需要靠卖房过日子，会放弃卖房的念头。

深圳房价走势分析

那么，我为什么不建议他卖呢？首先当然是因为这是他首套房，纯刚需自住，并非炒房投资顶不住财务压力需要割肉，没有紧急出手卖房的必要性。第二，当下深圳楼市依然处于悲观的谷底，相比顶峰时房价整体回调约三成多，这是一个比较大的幅度。目前全市很多楼盘的价格已经不仅是回到2019年，是已回到2016-2017年。2016年下半年到2018年全年甚至到2019年初，这期间，除了深圳湾和香蜜湖以及百花这种顶级学区，深圳房价整体都处于平稳的状态。一直到2019年初《大湾区规划建设纲要》发布，年中8月被授予“社会主义先行示范区”的title和年末双十一的取消豪宅税，深圳才开始转向上一轮牛市的上涨。也就是说，即便房价回到2019年初，其实大概就是和回到2016年末2017年初，但是加上每年的持有成本，2016-2017年买房的各位，只要买的不是非常优质的盘，目前账面上并不怎么赚钱了。如果当时买的比较弱的片区和楼盘，算上持有成本，现在是亏钱的。 30%-40%的跌幅在深圳楼市历史上都算大的。近期，正是由于三四年前在深圳房价高位买房投资的一些人撑不住了，首付跌没了，特别是JYD到期了评估价下调不好续，所以出来很多笋盘。那么，接下来深圳房价还会有这么大的跌幅吗？我知道很多无房的人希望看到。我个人觉得，由于各种原因目前仍然有下行压力，但是跌幅很难有这么大，再来一轮三四十个点的跌幅，则整轮跌幅会去到六七成（目前个别楼盘达到了这个跌幅，如月亮湾花园、花样年花香，八卦岭老破小等），这基本意味着一轮大的金融危机，和当年香港相仿。

未来展望与建议

1997-2003年，香港房价跌去70%，泡沫破裂，10万人陷入负资产状态，卖房也还不起银行欠款，跳楼者众。我们是经不起这样的大跌的，深圳是全国楼市的龙头之一，一旦如此会危及全国楼市和金融业的稳定。这种跌法，其实就是硬着陆，会死人。如果下跌势头继续，会迫使官方出台非常规手段去保。其实现在的跌幅已经被很多人认为是硬着陆了，只是三四成的跌幅还不致命，多数是三四年前那些投资客遇到大问题，并不威胁全民和金融业安全。只要你不是最高点买的，你的亏损是相对有限的，特别是自住为主的人，可能只是亏利息和一点点首付，但高点买是既亏了利息也亏了首付。根据相关数据，2020年底和2021年上半年高点买入的，不到10万人（套），并非全民。现在的跌幅，我觉得反倒是释放了很多风险，对比3年前，现在买房人幸福太多。目前有七八成二手房源的成交价低于指导价，除了个别极端楼盘外，低于指导价成交的幅度不会太大，5-10个点的很多。理论上，低于指导价30%成交的房源就可以做到零首付。换句话说，除了存量占比很小的豪宅（普遍还是高于指导价成交），如果普宅全都跌到低于指导价30%，那全市大量房源房子可以做到零首付，这也是不大可能的。因此，从国家金融风险和老百姓资产安全的角度，我认为深圳房价不存在继续大跌的基础，一旦有这个趋势，官方不可能还挤牙膏式的救市，而是竭尽所能。目前业界的主流观点是，除了广州外，北上深的救市还是太“挤牙膏”了，引起了很多不满，认为救市诚意不足，我也认为如此。但从另外一个角度来看，官方应该觉得目前的楼市状态是可以接受的，还不需要出绝招。到了现在这个时间点，我倒是觉得不应该那么悲观，后面跌幅有限。这不，上周末来参加我们线下活动的朋友，一位职业投资客（这种市场，相当罕见），说这几个月已以很笋的价格入手两套深圳标杆楼盘的好房源，他说对深圳核心区域的好盘依然长期看好。他的入手价格我认为的确也还不错，比较安全。经过上面这番不太有见地的分析，再回到文章开头的问题，只有一套自住房的刚需，我是觉得由于看空去卖房没有意义，目前房价又已远离高点，风险并没有那么大。如果现在割肉卖了，在现有价格的基础上再跌10%，然后买回来，摩擦成本都差不多有这么多了，没必要。再跌20%，差不多就是均价相比高点腰斩，我相信等不到这个时候，非常规手段就来了。恰好文章写到这里，银行业的好友发来小作文，并和我说了他对房价继续下跌的担忧，也给大家分享一下吧：以上是我的一家之言，毕竟我算是房产从业者，多少存在屁股决定脑袋的问题，大家做个参考就行，我也没法为大家的决定负责。我能说的是，我自己也是这么做的，除了自住房还有别的，但并不急于出手卖房。要不要卖房，更关键的指标，我觉得大家还是应该衡量一下自己手里这套房够不够优质，包括地段、配套、学区、楼盘品质等，综合属性强的六边形战士最好，或者只有一两个小缺陷整体很优质的房源，真的不需要急于现在卖（财务压力过大扛不住另说，特别是纯投资的），长期来说这种房源我还是看好。最后，无论卖不卖，都祝各位好运。有问题想交流，也欢迎私聊。