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深物业御棠上府楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.3
项目介绍
深物业御棠上府位于光明区玉塘街道松白路与长岗三路交汇处西南角，项目普通商品房484户，出售型人才房388户，停车位为1050个。由深物业集团竞得;建成后商品房限售4.34万/㎡，人才房最高限售2.73万/㎡。
占地：约14901㎡总建面：约125000㎡(含地下不计容)
容积率：规5.5
限高：150米
车位：1000+
住宅：75310
(含约45000㎡普通商品房)
(含30060平㎡售型人才房)
幼儿园：9班(3000㎡)
配套：社区菜市场、底商等
普通商品房售价：均约43000/㎡(装修另计)
出售型人才房售价：均约26000/㎡(装修另计)
项目亮点
【区位亮点】深物业御棠上府项目周边以产业、居住为主，和松白路一路之隔的为光明高新技术产业园，目前形成了一定的产研规模。
【交通亮点】深物业御棠上府距离最近的6号地铁线长圳站约2公里，远期有规划中的18号线玉塘站(暂定名—原田寮站)和29号线交汇站点在项目附近。
【配套亮点】深物业御棠上府前期主要依靠勤诚达K+广场商业，距离500米左右;光明首个沃尔玛就落户在此，从项目前往沃尔玛步行距离900米左右，购物还是比较便利的。
【教育亮点】深物业御棠上府项目自带一所九班幼儿园，附近有田寮小学，西侧规划有初中，约1公里有华中师范大学附属光明勤诚达学校。
【景观亮点】光明的住宅，大部分都是公园景观，御棠上府同时拥有公园+山水三重生态景观的楼盘，非常少见，稀缺性明显。
【品牌亮点】御棠上府的开发商深物业集团，实力非常强劲，早在1982年就已成立，是深圳首批上市国企，由世界500强控股。
区域价值
广深科技创新走廊
深物业御棠上府位于光明区玉塘街道松白路与长岗三路交汇处西南角。项目之前名字为深物业光明玉塘，在去年四月正式更名为−深物业御棠上府。
项目沿着光侨路，布局有普联科技、迈瑞、欣旺达、华星光电、深圳湾实验室等高新技术企业及研发平台。
光明区位于深圳西北部，东至观澜、西接松岗、南抵石岩、北与东莞市接壤。光明区是一个生态型高新技术产业新城，位于广深港发展中轴，是广深科技创新走廊的重要节点，也是粤港澳大湾区核心区域之一，拥有亚洲最大的养鸽基地、国内最大的鲜奶出口基地、广东最大的西式肉制品生产基地。
光明科学城地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊重要节点，规划总面积99平方公里，规模等于9个南山科技园，总投资金额是南山科技园的34倍，是大湾区科技创新走廊的中部脊梁。
总体构建光明中心区、装置集聚区和产业转化区“一心两区，绿环萦绕”空间布局。
“一心”即：光明中心区，以光明中心区为依托，建设科学城的生活服务中心；
“两区”即：装置集聚区和产业转化区。
装置集聚区是光明科学城的核心，按“一主两副”空间规划布局大科学装置集群、科教融合集群、科技创新集群“三大集群”。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
深物业御棠上府项目周边以产业、居住为主，有卓越、佳兆业等旧改项目，整体城市面貌比较一般，需要靠后期旧改等配套的兑现，和松白路一路之隔的为光明高新技术产业园，目前形成了一定的产研规模。
配套价值
交通：远期有规划18号线玉塘站;
商业：自带底商，距离勤诚达沃尔玛商业约850米;
教育：距离西南侧华中师范大学附属光明勤诚达学校约1.3公里;
详细配套以评分
小吉点评
深物业御棠上府最近的商业有田寮炜东城百货、九鸿世纪广场，皆为城中村商业，附近无大型商业中心，距离勤诚达沃尔玛商业约850米。学校配套主要是集中在项目西南侧的勤诚达正大城。
楼栋分析
深物业御棠上府项目规划总用地面积约1.5万㎡，总建面约12万㎡，规定计容建面约8.2万㎡，建筑容积率≤5.5。其中，住宅约7.5万㎡，包含出售型人才住房约2.1万㎡;物业服务用房150万㎡;商业2000㎡;社区管理用房250㎡;便民服务站400㎡;社区菜市场1000㎡;以及一所9班幼儿园3000㎡(占地面积不小于2700㎡)。
项目主体除独立占地的9班幼儿园外，由三栋超高层住宅塔楼及沿街商业裙楼构成。
户型分析
楼盘户型
户型分析
建面约71-111㎡ 2-4房
户型方正，房屋面积整体使用率高，浪费少。
正南朝向户型，冬暖夏凉，适合居住。
户型空间布局合理，做到了干湿分离、动静分离，方便后期生活。
带有额外功能间，可改造成儿童房，方便照顾二胎家庭。
公摊面积小，无过多的面积浪费，使用率比一般房屋高
项目优缺点
优点：①御棠上府最大亮点是价格低，性价比高，项目最小户型是82㎡3房，预计三成首付100万左右即可上车。
②深物业御棠上府距离最近的6号地铁线长圳站约2公里，远期有规划中的18号线玉塘站(暂定名—原田寮站)和29号线交汇站点在项目附近。
③深物业御棠上府前期主要依靠勤诚达K+广场商业，距离500米左右;光明首个沃尔玛就落户在此，从项目前往沃尔玛步行距离900米左右，购物还是比较便利的。
④深物业御棠上府项目自带一所九班幼儿园，附近有田寮小学，西侧规划有初中，约1公里有华中师范大学附属光明勤诚达学校。
缺点：项目周边配套一般，主要以工业园区为主，整体面貌相对较差，前往地铁有点远。
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