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宝中吹风已久的滨海商住靓地终于揭开神秘面纱。
3月4日，宝中西组团南街坊地块推介会落地，深圳本土企业如华润置地、中海、深铁置业，以及民企鸿荣源、星河控股等，和外地企业如厦门国贸、武汉城建、华发控股、中国能建等数十家品牌房企齐现身推介会。
宝中西组团南街坊DY-01地块位于深圳市宝安中心区核心位置，总建面超过27万平方米，其中住宅约13万平方米。地块规划为复合型商住综合体，包括了三大复合业态：文旅商业地标+高端酒店+海景天际住宅。
官方表示，此宗地是宝中近五年首次释放的黄金商住靓地，未来规划打造成“文旅商住综合体天花板”。同时也是宝中最大体量的集中连片净地，建设规划“文旅商业地标+高端酒店+海景天际住宅”三大业态，站位湾区之滨一线海景，提前锁定宝中“顶豪”。
会上深圳市规划与自然资源局宝安管理局透露，本地块将通过招拍挂方式公开出让，争取最快上半年挂牌，至于挂牌价格以最终核定标的公告为准。
规模超27万㎡“商改住”黄金商住靓地
宝中西组团南街坊DY-01地块位于深圳市宝安中心区核心位置，具体坐落于欢乐港湾西岸旁，与前海华侨城JW万豪酒店相邻，距离海岸线仅约300米，是宝中片区近年来最临近海岸线的住宅用地。
该地块属于2024年宝安区土地规划调整后的重点商住项目，原为多宗商业用地整合而来，调整后合并为DY-01和DY-02两个控制单元。此次推出的DY-01地块占地4.75万平方米，总建筑面积约27万平方米，容积率5.7。
地块规划为复合型商住综合体，包括了三大复合业态：文旅商业地标+高端酒店+海景天际住宅。住宅约13.23万平方米，占比近50%，且不受“7090政策”限制，可开发大平层豪宅产品；商业约10.25万平方米（含地下商业1.5万平方米），部分可转换为酒店或商务公寓；酒店3.5万平方米，定位高端度假酒店。
据会上了解到，按照目前深圳土拍规则灵活性来看，该地块大概率也是遵循“无售价限制、无偿移交及自持要求”，仅通过“竞地价”方式出让，价高者得。具体出让条件，还以最终官方公告为准。
超13万㎡大体量滨海住区将成宝中新“天花板”
官方对于这块地的定位十分之高：文旅商住综合体天花板！地块周边汇聚宝中核心配套，无缝衔接欢乐港湾、湾区之光摩天轮、壹方城，被称为深圳西部最大购物中心等百万级客流商圈。
教育上，毗邻宝安中学（集团）外国语学校、新安中学，为弥补宝中教育资源的不足，地块周边规划新增27班九年一贯制学校，具体位于中铁阅臻府西南侧；交通便捷，自驾20分钟直达前海、福田CBD，邻近沿江高速，远期规划地铁9号线西延线；此外，15分钟生活圈涵盖国际会展中心、深圳湾人才公园、三甲医院等配套。
宝安官方，项目定位为“国际级文旅商住综合体天花板”，旨在打造深圳西部滨海地标，把它称之为“城市核心的最后一块拼图”！日后打造的“海景天际住宅”，依托一线海景资源，更适合主打大平层豪宅，预计售价突破片区当前限价。
这块地比2021年出让的同片区鸿荣源胤璇中心，更靠近海边，体量更大，鸿荣源当年限价8.55万/㎡；当前宝中片区新盘销售价格天花板，由中铁阅臻府保持，限价8.86万/㎡。这块海滨宅地或达10万+/㎡，成为宝中“最豪”住宅项目。
反过来，项目借势欢乐港湾客流，规划艺术街区与精品商业，对标深圳湾万象城等高端消费场景，以及引入顶奢度假酒店，又能推高本身房产的市场价值。
近年深圳官方反复强调“职住平衡、产城融合”的重要性。地块所在西组团是宝中唯一可成片开发的区域，未来将寄望于与腾讯企鹅岛等产业项目形成协同效应，强化产城融合。
周边新盘均价8.6万/㎡后续还要涨价？
作为深圳西部楼市的重要割据地，宝安中心区本身就是豪宅的代名词。当前宝中二手房如熙龙湾、壹方玖誉挂盘价约13-19万/㎡，但新房受限于限价政策，如中铁阅臻府首批预售均价8.6万/㎡。
近日走访宝中片区，从案场处了解到，作为深圳首个试水“期现房”销售结合的项目，中铁阅臻府的期房部分已经全部售罄。预计在2026年9月交付使用，同步推出现房部分占比约50%，价格会在8.86万/㎡（不含装修）的限价范围内，在预售房源基础上上调售价。
旁边刚出让不久的保利项目，基坑已经开挖，预计今年可以入市。“宝中鸽王”都市茗荟花园二期，吹风毛坯均价将在11.8万/㎡，推售户型涵盖90-145㎡的三至五房，有可能是当前宝中片区最贵新盘。
若DY-01地块不限售价，那么将为宝中带来可观的价格标杆效应。有望通过稀缺海景和高端定位突破价格天花板，带动片区价值重估；若打破“7090”限制后，项目可集中开发大户型，吸引高净值人群，与周边中小户型形成差异化竞争，推动宝中住宅市场向改善型转型。
据传，地块起拍价传高达87亿元，本地等头部房企已摩拳擦掌。若成功出让，或刷新宝中总价纪录，并考验房企的综合开发与运营能力。作为宝中近五年首宗商住地，其推出释放了核心区土地稀缺性信号，可能刺激后续类似地块如DY-02加速入市。
说在最后，“商业改住宅”政策下，深圳近年出现多个典型案例：2024年初的深湾超总中海项目，年末的后海总部中心区华润+中海商住地……这一模式已在后海、深圳湾等多地复制，现在轮到宝安中心区，或成为未来土地出让主流方向！
但不得不提的是，地块邻近广深沿江高速，未来住宅可能面临噪音污染，需依赖降噪设计提升产品力；此外，西组团开发较晚，当前商业与地铁配套不足，需依赖远期规划兑现。
宝中近年新房供应增加明显，未来还有中铁阅臻府、保利瑧誉府等新盘入市，DY-01地块若定价过高，可能面临高端客群分流压力，尤其与前海、深圳湾华润、中信豪宅直接竞争。
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