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合正方洲楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.5
项目介绍
合正方洲整体占地面积约22万㎡，总建筑面积约181万㎡，是龙岗中心区当前在建最大体量的综合社区之一。
合正方洲规划涵盖约80万㎡高端产业办公及总部商务集群、约77万㎡高端品质智慧型住区、约20万㎡高端旗舰商业及特色滨水街区、两所18班公立幼儿园及一所72班九年一贯制学校。由此聚合而成总部级服务枢纽、智慧型创意产业都心、潮流娱乐休闲目的地、城市核心优质生活范本。
【开发商】合正集团
【总占地面积】约22万㎡
【总建筑面积】约180万㎡
【推售套数】住宅1673户
【停车位】2115个
【车位比】1:1.09
【物业类别】住宅、写字楼、商业
【产权年限】70年
【绿化率】40%
项目房企
合正集团多元都会价值运营商。深圳本土开发商合正集团，具有25年的房地产开发经验。合正方洲是合正集团倾力打造的标杆项目，合正一贯秉持选择项目的眼光和远见，出品即标杆。
项目亮点
一、价格有惊喜
新推住宅单价仅4字头起！备案均价约4.98万元/㎡，单套总价约412万元至640万元。以三成首付计算，最低需要首付约125万。项目4字头的价格与周边万科天誉6万+的二手房形成了明显的价格倒挂，据说项目是以6万+的标准来规划设计、配套设置和产品打造。买到就是赚到的感觉。
二、区府范围优质资源配套
深圳东进战略的的第一中心在龙岗，龙岗“双核”之一在龙岗中心城，而项目位于龙岗中心城区府范围内，政务服务高度集中，交通、产业、商业、教育等等这里集齐了区域内几乎所有最好的配套资源。
未来将有更多商务、商业集中在这里，龙岗中心城CLD（中央生活区）即将正式形成。该区域作为深圳都市圈发展的核心引擎，集政务中枢、商务核心、繁华臻萃、人文领地、城际枢纽等五位价值于一体。
三、180万㎡大体量综合体
地铁3号线直驳，龙岗河从中穿流而过，整个社区沿河两岸蔓延开来，社区园林的打造也是匠心独具。未来可以河西工作，河东居住。开发商携手华润万象生活打造的约20万㎡商业，周边还有万科里、星河cocopark、山姆会员店等商业氛围浓厚，自带学校。未来你的事业，孩子的学业，全家的生活都可以安放于此，一场新的生活方式变革即将到来！
区域价值
深圳城市东部中心
中国社会科学院2019年发布的《中国县域经济发展报告》龙岗区获评2019年全国百强区榜首，龙岗的高新产业发展迅速，是名副其实的工业强区、经济大区。
2020年，龙岗区GDP4744.49亿元，是深圳4000—6000亿级区域中的一个。
根据龙岗区提出的“十四五”规划和二〇三五年远景目标，到2025年，经济总量超过6800亿元，成为全球高新技术产业高地。到2035年，经济总量在2020年基础上翻一番，建成具有全球影响力的创新强区和社会主义现代化强区。
2021年是“十四五”规划的启幕之年，深圳及各区相关规划相继落地。龙岗区定位为深圳城市东部中心、高等教育国际合作中心、国际文体活动交流中心；
重点推进大运深港国际科教城、坂雪岗科技城、东部高铁新城、国际低碳城、宝龙科技城等片区建设，形成“一芯两核多支点”发展格局，打造龙岗国家级产城融合示范区和全球电子信息产业高地。
龙岗区拥有华为、比亚迪精密等知名企业，全区有千亿级企业1家，百亿级企业2家，亿元级企业400多家，上市企业21家，国家高新技术企业超过1300家。
未来将重点打造“龙岗双核”——“大运新城”与“坂雪岗科技城”，“双核” 驱动发展，打造高质量深圳东部中心！
一芯两核多支点
龙岗通过围绕“一芯两核多支点”主体功能布局，高标准推进龙岗城市规划建设，形成现代化城市空间格局。
“一芯”：深度融合大运深港国际科教城的科研创新功能与龙岗中心城的综合服务功能，共同打造集国际化创新策源地与现代化高品质城市综合服务中心于一体的“湾东智芯”。
“两核”：发挥“西核”——信息数字核和“东核”——低碳智造核的产业核心支撑作用。
“信息数字核”:强化电子信息产业优势，整合坂雪岗科技城及其周边潜力空间，构建多层次产业生态体系，打造龙岗世界级电子信息产业集群承载区。
“低碳智造核”:高效整合深圳国际低碳城、宝龙科技城现状产业基础和生态资源，充分激发东部高铁新城枢纽辐射带动作用，高水平打造可持续发展创新示范区和深圳都市圈新兴产业集聚基地。
“多支点”：就是在“一芯两核”辐射带动下，以区内重点区域为载体，发挥各自比较优势，构建支撑龙岗产业发展的“四梁八柱”，促进龙岗全域形成优势互补、均衡协调的发展格局。
龙岗区拥有华为、比亚迪精密等知名企业，全区有千亿级企业1家，百亿级企业2家，亿元级企业400多家，上市企业21家，国家高新技术企业超过1300家。未来将重点打造“龙岗双核”——“大运新城”与“坂雪岗科技城”，“双核” 驱动发展，打造高质量深圳东部中心！
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
项目位居龙岗中心区较为核心的区域，现阶段拥有成熟、完备的基础配套，是深圳东部都市资源最为密集的区域之一。深圳都市圈的发展背景下，项目周边的轨道交通建设、城市更新开发、产业要素升级等稳步推进，都有望进一步提升区域的号召力。
配套价值
一、地铁3号线&龙岗大道双动脉
项目属于超大型TOD项目，可无缝接驳地铁3号线吉祥站，地铁直达福田-罗湖中心一线，两站可换乘建设中的地铁14号（在建）、16号线（在建），其中14号线，又称“东部快线，预计2022年开通，届时从龙岗中心城到福田CBD，仅需约半小时。16号线，起于大运中心枢纽站，东联坪山中心。未来与深大城际接驳后，可30min抵达宝安国际机场，并与龙大城际、深惠城际等轨道互联互通。
二、自带教育资源
项目规划一所72班9年一贯制公立学校、两所18班制幼儿园，家门口的12年优渥教育资源，孩子上学更方便。项目周边已有的学校有深圳市龙岗区天誉实验学校和南联学校，两所都是公立。（入学政策以教育局为准）
三、商业商务氛围浓厚
项目引入了华润万象商业，规划有20万㎡商业，包含大型购物中心、特色滨水街区、精品社区商业等多种形态。周边四大潮流商圈（万科里、万科广场、星河cocopark、山姆会员店）环汇聚，商业氛围浓厚。
商务方面项目规划有约80万㎡高端产业商务办公群落，与周边万科大厦、正中时代广场等形成片区办公集群。
四、大型文体配套
项目周边还集聚大型文体配套，龙岗网红地标“红立方”（公共艺术馆、青少年宫、科技馆、深圳书城龙岗城）、龙城广场、龙岗区大剧院等在家门口，3公里范围内拥有4个大型公园、1个高尔夫球场，逛展看书、散步休闲更便捷。
五、龙岗河穿流而过
合正方洲最大的社区亮点，就是龙岗河从这个超级大盘中穿流而过，能够独占近1公里的优质滨水生态资源，这在深圳也是少见的！整个社区沿着龙岗河的活力水岸延展开来，非常有格调。
项目社区园林，涵盖全龄化社区+七大主题，出自豪宅大师团队贝尔高林之手。泳池、300米星光活力环跑、龙岗首个独有的阳光车库、1200㎡的共享阳光草坪......设计师们把艺术人文思考融入3D园林景观，打造了一个多元多层次的立体生活圈。
自然资源是龙岗最不缺的,项目被多个公园环绕，正中高尔夫球场、龙潭公园、龙城公园、八仙岭公园、回龙铺公园、龙园公园、龙岗大运公园等，来回都非常方便。
详细配套以评分
小吉点评
合正方洲聚合居住生活、企业办工、政府服务、商务商业、文化休闲等多重优势资源，于龙岗中心城之上，构筑一座独立的未来城市体。你的事业，孩子的学业，全家的生活都可以安放于此。
楼栋分析
合正方洲整体占地面积约22万㎡，总建筑面积约181万㎡，是龙岗中心区当前在建最大体量的综合社区之一。 除了极好的地理位置，醇熟配套等客观条件，作为总建面约180万㎡的超大体量综合体，合正方洲本身有诸多看点！
一、TOD立体大城
项目按照TOD的开发模式，将通过多层次交通、多功能空间、一体化打造为立体城市，成为联通深圳都市圈的城市界面，在片区内树立起地标级标杆的作用。
并规划将已运营的地铁吉祥站，与项目的写字楼、商业、住区等直连起来，做到“站、城、人”的一体化开发，实现项目与城市轨道交通站点的有机结合，让“大城”生活更加便捷高效。
二、复合型大社区
建面约180万㎡的超大体量综合体涵盖：
建面约80万㎡产业办公及商务集群
建面约77万㎡品质住区（含保障性住房11.7万㎡）
建面约20万㎡旗舰商业及特色滨水街区
以及两所18班公立幼儿园、一所72班九年一贯制学校。
复合多元的设施，使得项目自成一体，可营造更浓郁的社区氛围，创造更多元、便捷的生活配套，可满足居住者高品质生活需求。
三、纯粹宜居住区
项目将分四期开发建设，一期住宅已入市，主推建面约97-143㎡带装修交付3-4房。
项目利用龙岗河的天然河流走势，将项目整体切分为商务区和居住区。商务区含办公及产业研发用房等，布局在龙岗河的西侧，靠近龙岗大道及地铁3号线；居住区主要由住宅、学校等地块组成，布局在龙岗河的东侧，相对远离大路，具有较好的居住条件。项目居住部分不含商务公寓等商住概念的产品，是纯粹的居住人群。另外还规划了多条通道将“一河两区”链接为整体、亲水的综合大社区。未来可以河西上班河东居住。
四、多元生活体验
项目将围绕龙岗河打造开敞的滨河区域公共空间，在近一公里的优质滨水生态资源规划建设客家文化博物馆、方洲生活美学馆等，形成文化体验、休闲目的地；沿活力水岸打造以华润万象系购物中心、特色滨水商业街区、生态休闲广场等多元业态组合形成的约20万㎡都市潮流、娱乐消费目的地；结合5G社区、合家S系、七大主题园林活动空间，打造具有未来都市感的品质生活住区等。
未来可以上班、生活、日常消费、小孩读书都在这个建面约180万㎡的超大体量综合体内，不用疲于奔波，可享生活美好。
户型分析
楼盘户型
户型分析
据住建局官网公示显示，合正方州润园备案639套住宅，位于项目的2栋一单元、二单元、三单元；推出住宅建面约97-99㎡、116-117㎡、124㎡共计3种面积段产品，另外还有建面约143㎡的5房待推出。本次推出产品均为精装交付，物业费4.50元/平方。
项目备案均价约4.98万元/㎡，单价区间约为4.2万元/㎡至5.4万元/㎡，单套总价约412万元至640万元。这样的地段，这样的品质，能以如此低的价格买到确实是超级惊喜，远远低于市场预期。开盘当日可谓是人气爆棚。
合正研发的“合家S系精装”一直盛名在外，合家S系是合正耗时3年自主研发，对标的是深圳华润悦府、金茂府等多个顶豪项目，紧扣“尺度、健康、舒适、智慧、安全”五大重点，反复修正，打磨细节，最终构筑了这套人性化精装体系。这次，全部应用到了主力户型约97-143㎡3-5房的新品上。
户型整体方正，功能布局科学合理，大阳台配置符合南方居家生活需求，提升居住品质，户型均好性配置良好，满足各单位的阳光直射和通风性能。户型单元分布参考示意如下：
建面97㎡的户型最大的优势就是，不仅做到了三房，还能做到南北通透的全明采光，这真的是很难得。主卧的套房设计，配有独立卫浴，也使得业主居住起来张弛有度，使得这个户型性价比很高。
建面99㎡的户型为三房两厅两卫，同样是全明通透，方正，还有奢阔景观阳台，使得户型品质更显高端实用。
建面117㎡的户型做到了四房两厅两卫，全明采光，户型方正，主卧同样是套房设计，更显舒适自在。
作为片区内的标杆项目，合正方洲的产品以超级高标准精装修打造，选用国际国内一线知名品牌，比如像科勒、西蒙、日立，装修的品质有所保证。
在细节方面也做的很用心，采用双层low-E中空玻璃，不仅可以隔音降噪、还有良好的透光性和遮阳性，另外不管是收纳、厨房洗碗机、抽拉式水龙头，还是全屋中央空调，预留智能化的接口等方面，都能让业主享受到健康、舒适的生活方式。
同时小区还提供5G&WIFI覆盖、智能指纹锁、人脸识别、无感车牌识别等智慧系统。各种细节只为给为购房者们打造一个实在、舒适、安全的家。
项目优缺点
优点：①无缝接驳地铁3号线吉祥站，两站换乘14号、16号线(在建)。10min上水官高速、沈海高速，15min上外环高速，30min即达市内。未来规划有深大城际30min达深圳机场、50min达惠州市区，还有龙大城际、深惠城际等城际轨道，交通十分便利。
②合正方洲自带两所18班公立幼儿园及一所72班九年一贯制学校，以重塑未来的教育力量，展现大城价值。
③合正方洲坐落于龙岗中央CBD区域，近区政府、区级行政事业单位，享“三馆一城”文化配套。
缺点：周边学校众多，高峰期会有一定交通堵塞;紧邻地铁3号线，部分楼栋和户型会有一定噪音影响;
置业建议
你可以按区域查找深圳新房、二手房，也可以按区域查询深圳房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
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