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合正观澜汇云轩楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.2
项目介绍
合正观澜汇位于龙华行政中心，4号线茜坑站地铁口物业，与龙华区政府一路之隔，是涵盖住宅、公寓、商业、办公、学校、产研等多种业态于一体的百万超mall综合体。本次即将推售的为二期公寓地块，总建面约3.9万㎡，产品为约36-48㎡的臻装商务公寓，是百万标杆综合体的又一全新力作，从建筑立面、材质品质全面升级，资产升值潜力无可比拟。
【交付标准】：精装修、不通燃气、48㎡带阳台
【交付时间】：2020年，现楼
【产权年限】40年(2020年-2060年)
【发展商】：合正
【物业公司】：合正物业，收费待定
【总高】：30层，在售2—30层
【总套数】：总计703户，占地1.3万㎡，总建面3.9万㎡
【层高】：3m;使用率：68%
【性质】：商务公寓
【梯户比】：2-8层，4梯25户;9—30层，4梯24户
【车位】：待定
【位置】：深圳龙华区观澜福城街道观澜大道与裕南街交汇处
项目亮点
一、享百万级综合体配套
合正观澜汇云轩是公寓项目，除自身规划突出，还倚靠百万平大体量综合体——合正观澜汇，合正观澜汇作为龙华新中心首发百万体量综合体，其地位比肩南山华润城、宝安壹方中心；自带旗舰中心商业、邻里街区商业、文教主题商业 3 大主题商业 Mall。集合人才居住、办公、产研、商务等多元旗舰业态，形成一站式 " 泛会展 " 都芯商务圈。
合正观澜汇云轩是市场少有、拥有独立社区体验的小户型公寓，在区域内具备地标作用，一般公寓对地段、交通、周边配套的价值点合正观澜汇云轩都已具备。
二、4号线茜坑约200米
合正观澜汇云轩是深圳4号线地铁口百万大盘的在售公寓，距离4号线茜坑约270米（百度测距），是真正的地铁口公寓项目。
三、低总价、不限购、不限贷
合正观澜汇云轩主推建面约36㎡及48㎡户型，均价约4.2万/㎡，总价约134万/套起。
项目不限购不限贷。
区域价值
一圈一区三廊
深圳十四五规划中龙华区定位为深圳中部综合服务中心、数字经济先行区、未来城市试验区、智慧治理示范区、重要交通枢纽、新兴产业高地和时尚产业新城，重点推进北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇、观澜文化小镇建设，打造大湾区国际化创新型中轴新城。
龙华区构建“一圈一区三廊”重点发展格局；北部打造全球万亿级数字经济圈，南部打造深圳中央活力区，打造纵贯南北的三大都市走廊。严守产业空间底线，到2025年，新增产业用房规模超过720万平方米。
围绕围绕“一圈一区三廊”产业发展战略，规划六大重点片区，全面打造数字经济先行区、未来城市试验区、智慧治理示范区，全力推进“数字龙华、都市核心”建设。
龙华六大重点片区分别为北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇，观澜文化小镇。
北站国际商务区：以都市核心区标准推动规划建设，打造世界级国际会客厅。
九龙山数字城：突出连片开发优势，打造深莞中部智能科技中心。
鹭湖中心城：打造“行政+科技+文化+生活”综合服务中心。
龙华国际商圈：打造市级核心商圈。
大浪时尚小镇：打造世界知名时尚中心。
观澜文化小镇：打造国际数字文化小镇。
龙华区是深圳的产业大区、外贸大区和人口大区，经过从功能新区到行政区的跨越发展、完美蝶变，目前已跃升为深圳中轴新城。
龙华数字经济核心
龙华地处深圳地理几何中心和粤港澳大湾区城市发展中轴，毗邻六区一市，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，北邻东莞、光明。拥有深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽，直达香港西九龙仅需15min，与香港、广州形成半小时生活圈，与武汉、厦门形成4小时生活圈。
深圳北站：
1.集合高铁站、城际站、城市 航运、港口票务一体功能，推动高线公园、立体连廊系统建设， 立志打造高铁枢纽典范。
2.配合推进赣深、深茂客运专线、深惠、深大 城际线建设，打造“四小时高铁经济圈”。争取深茂客运专线延 伸至深圳北站，加快与机场东站、西丽站、坪山站、香港机场的 联络线规划建设。
“四横六纵”的轨道网络
目前，18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等 纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。
规划推动 17 号线龙华 段及区内轨道线网加密研究；推进 22 号线与东莞 1 号线衔接，4 号线与东莞 16 号线衔接，实现与东莞轨道交通互联互通。加快 大浪时尚小镇小运量轨道项目建设。前瞻规划纳入深圳市轨道六 期规划建设的线路，争取建设更多城际轨道。
“九横 九纵”干线路网建设
推进及加强九龙山与光明科学城、清湖与坂田、观澜北与东莞塘厦凤岗、 龙华与机场及大空港、龙华与南山的直连通道建设；畅通道路微循环。 到 2025 年，全区路网密度达到 8.0 公里/平方公里，次干道及以 上路网密度 3.4 公里/平方公里。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
未来观澜旧改项目超20个，目前佳华、深业、万科、鸿荣源等多家知名房企相继进驻，观澜的交通配套也在逐渐完善。观澜区域内景观资源丰富，如观澜湖休闲旅游区、观澜山水田园、观澜体育公园，其中观澜体育公园是龙华区十大文体设施项目之一。未来观澜价值不可估量！
配套价值
一、距离地铁口约200米
项目毗邻4号线地铁口茜坑站 ，15min直达深圳北站，30min快速往返福田CBD；还可通过深圳北站换乘地铁5号线，速达南山中心区、前海等地，周边还有深圳地铁18号线（规划中）、22号线（规划中）环绕，还可通过地铁4号线8站到深圳北站交通枢纽，从深圳北站出发，乘坐广深港高铁，约20min可达香港西九龙。
项目旁有轨电车1路的开通将使观澜内部交通更加便利；还可通过梅观高速等快速路网的连接，高效便捷对接区域内外。
二、人文科教
项目周边拥有丰富的教育资源，观澜二小、观澜二中、龙华第三外国语中学等公立学校，另有市政图书馆、文化体育中心、龙华区综合医院等。
三、商业
项目自带福城天虹购物中心（已开业）、观澜湖新城、比邻新天地、佳华领域广场、观澜天虹等约60万㎡繁华核心商圈环绕 ；
详细配套以评分
小吉点评
项目紧邻龙华区政府，可享区政府行政、生态、人文、教育中心资源，其中医疗、文体设施尤为突出，周边旧改项目众多，除合正外，还吸引了万科、鸿荣源、宏发、卓越、佳兆业等一众实力强劲的房地产开发企业入驻。城建、配套等方面的升级重塑，令片区呈现“老树发新芽”的欣欣向荣之势。
楼栋分析
合正观澜汇云轩是综合体大盘观澜汇的全新一期，观澜汇是集住宅、商务公寓、商业、办公、学校等多种业态为一体的百万综合体，是片区内罕有的超大体量项目，具有区域标杆作用。
观澜汇分多期开发，一期住宅已交付入伙，二期住宅于去年开盘，已售罄，合正观澜汇云轩为全新小户型公寓项目。
一期住宅底层有约7万㎡集中型商业，目前有天虹商场运营，是项目所处片区内人气最旺、品牌丰富度最高的购物中心之一。后期将增添邻里mall、街区mall等物业，共同打造商业集群。
合正观澜汇云轩建设用地面积约1.3万㎡，规划总建面约5.8万㎡，计容积率建面约4万㎡，容积率3左右，舒适度较高。由1栋30层约百米高的公寓塔楼、1栋地面高6层的商业裙房围合而成，建筑围合之间形成了都市花园。有一定的社区空间，样的配置在同类公寓产品中，并不多见，具有较强的市场竞争力。项目立面采用金属铝板+Low-E玻璃，现代而新潮；大堂则大量应用石材、铝板格栅等装修材料，简洁而大气。
户型分析
楼盘户型
户型分析
正观澜汇云轩主推建面约36㎡及48㎡户型。
项目户型在打造上考究了市场的首选性、居住的舒适性和软装的品质性，以简约时尚的品质装修，巧妙融合三者，打造区域商务公寓的产品力典范，创造小户型大效益。
36㎡阳光小户
舒适巧致 大有作为，匠心的空间利用效率，打造户户方正，功能和动线规划合理，且每个细节都赋予充足尺度，呈现舒居体验的高实用性。
百变方正客厅：通透明亮，书吧、聚会、健身场地随时切换；
一字型厨柜：动线简洁明快，兼容玄关收纳空间，强化空间使用率
干湿分离卫浴：考究人性化设计，充足空间让如厕、沐浴、洗漱化妆互不冲突
通透就寝区：饱满采光，即便放下一张双人床，室内活动空间依旧疏阔
48㎡一房一厅户型
独立茶水间、阳台、卧室的人性化功能打造，朗阔的尺度利用，满足精英商务客群对于公寓高私密性、宜居性的喜好。
独立茶水间：L型茶水间工作台，隔离烹饪油烟，提升舒适品质
方正阳台：大尺度独立阳台，兼具洗衣晾晒区，阳光清风舒心享受
阳光卧室：舒阔独立卧室，优质动静分离，大尺度落地窗，提升宜居品质
餐客连贯设计：高效拓展活动空间，垂直动线开阔明亮
项目优缺点
优点：①周边配套优越，毗邻4号线茜坑站，快速直达深圳北、福田CBD;自带旗舰中心商业、邻里街区商业、文教主题商业等三大主题商业Mall，周边环绕观澜湖新城MH mall、佳华领域广场、观澜天虹等60万㎡繁华商圈;
②【合正观澜汇】为片区标杆百万综合体，擎领区域发展，定享城市发展首发红利，资产腾飞，未来可期。
③拥有市政图书馆、观湖文化体育中心、观湖美术馆、深圳民法公园、观澜河生态文化走廊等丰富的市政配套，打造汇聚高端人才办公、展会、居住、消费需求于一体的一站式“泛会展”都心商务生活圈。
缺点：位于观澜大道主干道旁，部分楼栋户型会有一定噪音影响;周边农民房居多，景观一般;
置业建议
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