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中海明德里楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.5
项目介绍
中海明德里占地面积约2.35万㎡，总建面约16万㎡。居住属性纯粹，主要由1栋4个单元的住宅塔楼组成。并配建12班幼儿园，以及社康中心、老年日照中心、菜市场、文化活动室、社区警卫室等，内部设施配套齐全、宜老宜幼。
开发商：中海深圳房地产开发有限公司
物业：中海物业管理有限公司
占地面积：23500平方米
建筑面积：160000平方米
总户数：1217户
车位：1085个
绿化率：40%
容积率：5.0
在售户型：
83--97--113平(3至4房)
均价：7万±/平
总价：581万起
首付：174万起
交楼时间：2024年6月1号
卖点：户型方正实用
项目亮点
一、民治~深圳都市核心区
中海明德里所在的民治片区深圳十四五规划中已纳入都市核心区，龙华区十四五要推进的6大重点项目之一的北站国际商务区也在片区内。多重变化和发展机遇催生了高标准建设配套，双枢纽+创新走廊的区域发展布局随之落地。民治在深圳都市圈的发展规划下，都市功能定位跃升至与罗湖、福田、南山等中心区同等地位，未来可期。
二、中海深耕深圳33载
项目开发商是中海地产，精耕深圳33载，始终坚守品质如一，与城市共生长，2021年，中海以先行者姿态，升级中海锦城、中海汇德理精工之道，落笔深圳都市核心区，再造人居新标杆；
所以项目品质是有保障的。
区域价值
新型中轴新城
深圳十四五规划中龙华区定位为深圳中部综合服务中心、数字经济先行区、未来城市试验区、智慧治理示范区、重要交通枢纽、新兴产业高地和时尚产业新城，重点推进北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇、观澜文化小镇建设，打造大湾区国际化创新型中轴新城。
龙华区构建“一圈一区三廊”重点发展格局；北部打造全球万亿级数字经济圈，南部打造深圳中央活力区，打造纵贯南北的三大都市走廊。严守产业空间底线，到2025年，新增产业用房规模超过720万平方米。
围绕围绕“一圈一区三廊”产业发展战略，规划六大重点片区，全面打造数字经济先行区、未来城市试验区、智慧治理示范区，全力推进“数字龙华、都市核心”建设。
龙华六大重点片区分别为北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇，观澜文化小镇。
北站国际商务区：以都市核心区标准推动规划建设，打造世界级国际会客厅。
九龙山数字城：突出连片开发优势，打造深莞中部智能科技中心。
鹭湖中心城：打造“行政+科技+文化+生活”综合服务中心。
龙华国际商圈：打造市级核心商圈。
大浪时尚小镇：打造世界知名时尚中心。
观澜文化小镇：打造国际数字文化小镇。
龙华区是深圳的产业大区、外贸大区和人口大区，经过从功能新区到行政区的跨越发展、完美蝶变，目前已跃升为深圳中轴新城。
城市发展中轴
龙华地处深圳地理几何中心和粤港澳大湾区城市发展中轴，毗邻六区一市，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，北邻东莞、光明。拥有深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽，直达香港西九龙仅需15min，与香港、广州形成半小时生活圈，与武汉、厦门形成4小时生活圈。
深圳北站：
1.集合高铁站、城际站、城市 航运、港口票务一体功能，推动高线公园、立体连廊系统建设， 立志打造高铁枢纽典范。
2.配合推进赣深、深茂客运专线、深惠、深大 城际线建设，打造“四小时高铁经济圈”。争取深茂客运专线延 伸至深圳北站，加快与机场东站、西丽站、坪山站、香港机场的 联络线规划建设。
“四横六纵”的轨道网络
目前，18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等 纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。
规划推动 17 号线龙华 段及区内轨道线网加密研究；推进 22 号线与东莞 1 号线衔接，4 号线与东莞 16 号线衔接，实现与东莞轨道交通互联互通。加快 大浪时尚小镇小运量轨道项目建设。前瞻规划纳入深圳市轨道六 期规划建设的线路，争取建设更多城际轨道。
“九横 九纵”干线路网建设
推进及加强九龙山与光明科学城、清湖与坂田、观澜北与东莞塘厦凤岗、 龙华与机场及大空港、龙华与南山的直连通道建设；畅通道路微循环。 到 2025 年，全区路网密度达到 8.0 公里/平方公里，次干道及以 上路网密度 3.4 公里/平方公里。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
项目所在民治片区南邻福田中心，北接龙华传统商业中心。深圳十四五规划中民治被明确纳入都市核心区。未来将会注入更多资金资源。并且片区内有深圳北站高铁枢纽。加之与深圳福田、罗湖等中心城区临近的地缘优势，承接了中心区外溢发展力，向来是深圳的置业焦点片区。
配套价值
一、交通配套
项目位于地铁5号线与10号线交汇区域，但距离地铁站都有一定距离：距离五号线坂田站1公里左右、十号线光雅园站1.5公里左右，都超过了步行舒适距离，只能算是地铁周边物业。
就目前而言，地铁站配套优势一般，但区位交通规划比较突出。
道路交通规划方面，当前项目周边区域内，南坪、梅观、坂银、新彩等多条高、快速通道，较为便利地联系南山、福田、罗湖等片区。其中其中，梅观高速路正进行市政化改造，改造完成后可缓解道路交通瓶颈问题。
大站枢纽规划方面，项目处于两大城市型枢纽之间，深圳北站枢纽及五和枢纽（规划中）。五和枢纽，是深圳“十四五”规划的重点交通工程之一。五和枢纽规划为集地铁5号线、10号线，城际深大线（即将动工）、深惠线（即将动工）、常龙线（规划中）等多线交汇，结合公交、慢行、TOD开发等为一体的大型综合枢纽。将有助于提升项目及所处片区的出行效率，丰富出行路径。
二、华南实验学校一墙之隔
项目自身配建有12班幼儿园，且与华南实验学校一墙之隔。华南实验学校是公办九年一贯制学校，小孩上学非常方便。
三、商业
离项目最近的大型商业是8号仓奥特莱斯，步行十min内即可到达，能满足居民基本生活需求。更远一点，直径3公里内有（百度地图测量，仅供参考），红山6979、COCO park、COCO City、Costco（在建中）等可满足更多元化消费需求。
四、医疗
项目西侧，隔着梅观高速，就是在建深圳儿童医院第二医院（预计2023年竣工），是一所按三甲标准建造的现代化医院。
另外项目毗邻3.7万㎡民治体育公园（在建），周边四大公园环绕，绿色宜养。
详细配套以评分
小吉点评
项目周边配套一般可满足生活日常所需，但是片区内配套丰富可满足更多购物需求。距离地铁有点距离 ，但周边交通优势明显。有多个地铁站，距离深圳北站也比较近，未来还有五和交通枢纽。项目附近就是学校。
楼栋分析
中海明德里占地面积约2.35万㎡，总建面约16万㎡，主要由1栋4个单元的住宅塔楼组成，并配建12班幼儿园，以及社康中心、老年日照中心、菜市场、文化活动室、社区警卫室等，内部设施配套齐全、宜老宜幼，项目居住属性纯粹。交楼时间为2024年6月。
项目住宅塔楼建筑楼体排布呈“蝶形”，商品住房的三梯配置。楼与楼之间前后错开，楼间距得到较好的优化，减少户与户之间的对视的同时，增加通风及采光效果。社区规划营造多主题分区园林，立体化功能空间，大幅提升公共空间实用性能。包含林荫台地、主题泳池、儿童活动区、晨曦书屋、跑道等设施，以满足不同层次需求使用。散点分布空间体验感佳，同时，多层次立体化设计提升层次品质和空间互动。
项目总共4栋共1200套房源，包含665套商品住房和552套人才房（具体房源信息以开放商公告的为准），其中，1栋1、2单元全部为商品住房，1栋3单元商品住房、人才房各占一半。
1栋1单元：03户型东南朝向看春华四季园，高层无遮挡，安静不吵是最好的；04户型在中间位置，视野采光相对差点；05/06/01/02靠马路会有一定的噪音。
1栋2单元：东面挨着珠三角环线，北面是珠三角环线跟布龙路的交汇处，噪音会比较大。03/04户型是东南朝向看花园，相对安静；05/06户型西南看珠三角环线，噪音会比较大；01/02户型低层有来自南坪铁路的噪音，高层有来自珠三角环线高架桥的噪音。
1栋3单元：一半是人才房，02、03、04户型在售，都是靠近马路，会有噪音影响。
户型分析
楼盘户型
户型分析
项目商品住房为建面约83-113㎡3至4房，均为精装交付，户型采用中海经典户型，功能全面不失尺度，在当前新房市场上，对于不少刚需及刚改群体来说，都比较友好。
建面约83㎡三房，主卧通透双面凸窗设计，厨房烟道外移对于中小户产品的空间利用提升明显，小开窗的加入在细节上提供更好的体验。
建面约97㎡三房，大面积玻璃窗设计，不仅可以提供明亮的室内采光，还可以发挥视野价值。U型厨房良好的实用性能，满足不同家庭的需求。
建面约113㎡四房，可做到全功能四房空间，四开间阳光充足。主卧额外小窗提升空间采光，补充自然光线和功能台面。
项目优缺点
优势：
1、自配12班幼儿园，与华南实验学校一墙之隔；
2、项目为限价地块，相较临近新盘有一定价格优势；
3、中海为开发商，有一定的品牌口碑和质量保证；
4、户型刚需为主，总价较低，有利于刚需or刚改上车。
缺点
1、项目位于片区边界，无核心商圈，大型市政配套需前往相对较为中心地段的坂田五和等地方。
2、所处地段公共交通便捷度一般，出行或多依赖自驾；片区内公共交通还不错。
3、附近有物流园和高速路段，或有噪音影响。
置业建议
你可以按区域查找深圳新房、二手房，也可以按区域查询深圳房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
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