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鸿荣源博誉府楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.0
项目介绍
鸿荣源博誉府项目产品包含建面约20万㎡围合式住宅、建面约2万㎡风情商业街、精英办公，并配置12班幼儿园、社区健康中心、公交首末站、文化活动站、肉菜市场等丰富完备的公共配套设施，配套齐全，形成便捷完整的都市生活区。
项目：鸿荣源博誉府
开发商：鸿荣源地产
物业类型：住宅
地址：深圳市龙华片区龙华大道与民旺路交汇处
占地面积：约3.6万㎡
建筑面积：约35万㎡
总户数：1844套(一期774套)
栋数：9栋住宅，2栋办公，1栋幼儿园(分2期开盘)
产权：70年(19-89年)
容积率：5.87
层高：3米
梯户比：3梯4户/3梯5户
总层：46层
户型：94-96㎡3房，106-107㎡大3房，118-143㎡4房
交楼标准：精装修
交楼时间：2024年12月
单价：6.7-8.2万
总价：641-1200万
车位：2018个
绿化率：30%
物业：鸿荣源物业
物业费：6.2元/㎡
项目优缺点
优势：
1、自身素质较高，园林大且精致、装修标准高、品质出众、工程进度完成率较高、交付快
2、交通便利，轨道交通规划有5期民宝站加持（已动工），陆路交通出门龙华大道通达福田南山罗湖
3、商业，跨过龙华大道可到绿景佐阾商业，步行约1.2公里到达红山6979、龙光玖钻等商业区
4、上学通勤成本低，对口学校教科院附属就在家门口
5、7点多的备案对比红山有性价比，对面绿景1866二手参考7.55（楼龄2012年）
劣势：
1、价值鸿沟，民治街道由龙华大道一分为二。西面为红山及深圳北站，整体城市面貌较好，楼龄较新。东面为民治老城区，整体城市面貌较差，项目东面被塘水围等3个城中村半包围，因此以东是一个价值体系，理应对比世纪春城及金地梅陇镇，硬对比红山有点不科学
2、约5年内无地铁，目前最近的民治站步行约1公里，且从民福北路为起点，严格意义上并非地铁盘
3、学校附加值较为一般，教科院附属生源方面普通，近两年其他学校陆续有被分流至此，且该学校前身是宝山学校
4、楼栋布局的BUG，T8T9栋西南方向被写字楼遮挡严重，尤其对于西南向的96三居0102户型，T6T7南侧紧邻有建筑拔地而起，未来部分户型也会有一定遮挡
项目亮点
1、鸿荣源博誉府对于关注红山新盘的人来说是惊喜，片区内近1年没有成规模新盘入市。
2、鸿荣源博誉府正好坐落北站和红山的双重辐射圈内，整个龙华的TOP级配套，基本集聚在这两个片区里。
3、项目紧邻龙华区教科院附属实验学校（宝山学校），自带幼儿园，所以教育资源还是不错的。
4、深圳“十四五”规划中，民治街道纳入都市核心区，未来发展价值不可估量。
区域价值
深圳北站红山住区
深圳“十四五”规划中，民治街道纳入都市核心区，承担大湾区核心引擎功能，成为集中体现深圳高质量发展和国际化功能的代表区域。这意味着民治在《规划》下，城市能级跃升至与罗湖、福田、南山等中心区同等地位。其中红山、北站两个片区，承担了商务中心、城市客厅的建设。
北站商务区重点突出总部经济、金融、科技、文化、人才等服务功能，打造产值超2000亿元的世界级“国际会客厅”。
红山占位中央高尚住区，集萃超越福田中心区的商业、文化等市政配套，是龙华最高端的生活区，城市形象领衔龙华，生活配套完善，居住氛围醇熟；周边的莱蒙水榭春天、绿景1866、金亨利等项目都是龙华知名的住宅项目，享有很高的市场关注度。，未来还有六大重量级公建配套落地（分别为深圳市美术馆新馆、深圳第二图书馆、展览馆、演艺厅以及新华医院和深圳市第二儿童医院）。
城市发展中轴
龙华地处深圳地理几何中心和粤港澳大湾区城市发展中轴，毗邻六区一市，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，北邻东莞、光明。拥有深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽，直达香港西九龙仅需15min，与香港、广州形成半小时生活圈，与武汉、厦门形成4小时生活圈。
深圳北站：
1.集合高铁站、城际站、城市 航运、港口票务一体功能，推动高线公园、立体连廊系统建设， 立志打造高铁枢纽典范。
2.配合推进赣深、深茂客运专线、深惠、深大 城际线建设，打造“四小时高铁经济圈”。争取深茂客运专线延 伸至深圳北站，加快与机场东站、西丽站、坪山站、香港机场的 联络线规划建设。
“四横六纵”的轨道网络
目前，18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等 纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。
规划推动 17 号线龙华 段及区内轨道线网加密研究；推进 22 号线与东莞 1 号线衔接，4 号线与东莞 16 号线衔接，实现与东莞轨道交通互联互通。加快 大浪时尚小镇小运量轨道项目建设。前瞻规划纳入深圳市轨道六 期规划建设的线路，争取建设更多城际轨道。
“九横 九纵”干线路网建设
推进及加强九龙山与光明科学城、清湖与坂田、观澜北与东莞塘厦凤岗、 龙华与机场及大空港、龙华与南山的直连通道建设；畅通道路微循环。 到 2025 年，全区路网密度达到 8.0 公里/平方公里，次干道及以 上路网密度 3.4 公里/平方公里。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
如今红山板块新房供应稀缺，住宅“断供”已久，而鸿荣源博誉府是整个板块经历长期空档后唯一的新盘供应，其之于市场的价值和意义不言而喻。
配套价值
一、实力开发商
“所到之处，必树标杆”，鸿荣源博誉府，由中国房地产开发百强企业——鸿荣源集团倾力打造。鸿荣源成立30年以来，深耕深圳市场，筑有胤璞、壹方玖誉、壹成中心、熙园等标杆项目，获得了市场的广泛认可。鸿荣源博誉府是鸿荣源在龙华中轴的第五号中心标杆作品——“誉”系精装住宅。
二、多维交通
项目周边有4、5、6三条地铁线，周边设有红山站、深圳北站和民治站三个站点，以及区域内规划中的市域快线22号线；
紧接龙华大道，出门即入城市主干道，半小时通勤圈速抵全城；
背靠深圳北站高铁线路，实现大湾区核心城市当日往返，悦享都会双城生活。
三、教育
项目自带规划的12班幼儿园，同时紧邻龙华教科院附属实验学校、深圳高级中学北校区、龙华民治中学、民顺小学等多所优质学校，基础教育一应俱全。其中龙华教科院附属实验学校荣获了德国标志性设计奖（ICONIC AWARDS）的创新建筑-至尊奖。
四、商业
项目自带约2万平米的商业街，项目周边1.5公里内聚集了红山6979商业中心、九方天虹、佐邻荟等多个大型商业配套，未来还会有华南首家Costco，项目周围将成为龙华商业配套最为聚集、人气最为集中的大型商圈，满足全龄段消费需求，缤纷生活近在咫尺。
五、人文景观
项目毗邻深圳“新十大文化设施”之一的深圳美术馆新馆（在建中）、比肩深圳图书馆的深圳第二图书馆（在建中）、展览馆、演艺馆，简称“龙华四馆”；附近还规划有深圳市文化馆新馆，将打造为服务公共公益群众文化的地标建筑，极大满足区域内居民的多元艺术人文生活。项目不远处即是全长约9公里的绿谷景观轴，健康生活举步可享。另外周边有两所三甲医院配套——深圳市第二儿童医院（深圳最大儿童医院）和深圳市新华医院。
详细配套以评分
小吉点评
红山占位中央高尚住区，集萃超越福田中心区的商业、文化等市政配套，是龙华最高端的生活区，生活配套完善，居住氛围醇熟；
楼栋分析
鸿荣源博誉府占地约3.6万㎡，建面约为35万㎡，将分两期开发，项目涵盖住宅、商业街，并规划有一所12班幼儿园、社康中心、公交首末站、文化活动站、肉菜市场等公共设施。项目共1070户（含保障房81户）住宅。
一期规划有9栋住宅、2栋办公楼和1栋幼儿园（12班）。规划住宅套数774户，为建面约94-143㎡三-四房住宅。
项目采用围合式布局，保证了楼间距的最大化；景观打造为现代风格的多层次立体园林，营造艺术轻奢生活新方式；约13.5米高的双层主联合大堂及约6.5 米高入口景观瀑布，带来气势恢宏的归家观景体验；
户型分析
楼盘户型
户型分析
鸿荣源博誉府主推建面约94-143㎡三-四房住宅，品质精装交付。（户型图暂无）
置业建议
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