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豪方东园楼盘评测报告
楼盘综合评分
7.7
项目介绍
豪方东园占地面积为24830㎡，建筑面积为97092㎡，容积率为3，集4栋31层的高档住宅、18层四星级酒店为一体。地块南端沿横坪公路设计一座精品酒店，将精品酒店的概念汇入文化理念，打造文化氛围与时尚空间感。
【开发商】：深圳市新豪方集团有限公司
【容积率】：3.11(坪山近年最低容积率)
【总建筑面积】：约11万㎡
【主力户型】：约78㎡、88㎡、118㎡三至四房
【总户数】：563套(含15套顶层复式单位)
【梯比户】：2梯4户
【交楼时间】：现房
【交楼标准】：品质精装
【产权年限】：70年(2014年-2084年)
【物业公司】：卓诚物业
【物业管理费】：3.88元/月/㎡
【停车位】：地下车位700个(含商业)
【停车费】：250元/位/月
项目亮点
1、开发商是深圳新豪方房地产有限公司，深圳南山老牌开发商，开发项目主要集中在南山，较为知名则是2016年开盘的豪方天际，近几年也开始在坪山布局，说明开发商看好坪山未来发展。
2、项目是地铁口物业，距地铁16号线（建设中）东纵站约约350米，预计2023年通车；未来还可以与14号线（建设中）换乘，未来出行还是比较方便的。
3、项目低单价、低总价，便于刚需上车。
4、与比亚迪坪山总部一路之隔。
区域价值
坪山区域价值
坐拥高新区红利
坪山高新区是深圳国家高新区两大核心园区之一，规划面积达到了51.6平方公里，约为南山园区6倍，坪山与南山并肩成为“两核”，一东一西，全力推动深圳高新科技的发展。到2030年，坪山高新区要进驻国家高新技术企业3000家，总产值达到8千亿——1万亿元。
目前园区内已拥有深圳国家生物产业基地、国家新能源(汽车)产业基地、国家新型工业化示范基地、深圳坪山综合保税区四块国家级“金字招牌”，为打造“西有南山，东有坪山”的创新发展格局提供了有力支撑。
【坪山交通】
目前地铁14号线、16号线，云轨一期，坪盐通道、外环高速等加快建设，深大城际开通后，坪山40min就能到机场，内畅外联的交通网络进一步完善，未来交通环境有较大改善。
高铁：
厦深高铁、深山高铁、中虎龙城际线经坪山站，15min抵达深圳北，20min可达虎门，30min抵达深圳福田站及香港口岸，45min抵达广州。
高速公路：
沈海高速、东部过境高速、外环高速、深汕高速、南坪快速、坪盐通道等高快速路将贯穿全境。
地铁：
14、16号线开通后可快速连通周边城区，约40min可抵达市中心。更可连接19号线、23号线、21号线等快速通达全城。
版块价值
坪山是深圳东部中心、综合交通枢纽、高新技术产业和先进制造业创新聚集区、生物医药科技产业城。坪山的发展规划，主要分为几大组团：高铁枢纽综合服务核心组团、区域科技创新核心组团、创新企业总部核心组团、产学研服化核心组团。豪方东园则处在产学研孵化核心组团部分，依托比亚迪，临近产业发展有一定的基础。从用地规划来看，项目处在该组团的核心居住区域，未来将集中片区居住、教育、商业的发展。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
在坪山政府大力下，未来坪山的产业、交通、公园绿地、学校将发生巨大变化，居民可享受到整体规划带来的利好，在种种规划发展下的坪山将实现从“潜力股”到“绩优股”的华丽转身。
配套价值
一、多维交通四通八达
项目周边规划有16号线（建设中）东纵站，距离项目约300米左右，预计2023年通车；地铁14号线（预计2022年通车）与地铁16号线于坪山围站换乘。届时可将坪山至市区的通勤极大压缩，14号线属于快线，预计开通后将实现东部门户与关内的生活圈，目前已经开建，预计2023年竣工。项目周边路面交通发达，比亚迪路、龙坪路、坪山大道、坪盐通道（建设中）等干道交错纵横，交通便利。
二、全龄教育资源
项目周边学校有坪山第二小学和坪山中学，临近规划有36班九年一贯制公里学校和深圳第十八高级中学，另西侧还规划有18班幼儿园。建成后与项目一路之隔就有幼儿园、九年制公里学校及高中。（具体就读学校以教育局划分为准。）
项目向东3个地铁站的距离，即是规划的深圳东部大学城，已有深圳技术大学、职工教育学院、深圳高级中学东校区落地，还规划引入中国医科大学、北京中医院大学等高校。
三、商业配套
在商业配套上，目前临近有小型临街商铺和百货，豪方东园自身规划有约2.2万㎡商业配套，含酒店和商业楼及沿街商业，未来能极大的改善临近的商业环境。另外在直线距离约3.5公里处有益田假日广场。
详细配套以评分
小吉点评
项目位于新兴开发片区，周边城市建设、配套皆属于起步阶段，教育、医疗、商业等市政配套多集中在中心区附近。项目周边在建有2个住宅项目，但体量相对较小，对于其配套的商业资源预估较为保守。目前沿东纵路两侧分布有大量旧改项目，其配建商业等资源也将逐步填补区域配套空白，将逐渐改善和提高片区的整体居住环境。
楼栋分析
豪方东园与比亚迪公司仅一路之隔。总占地面积约2.46万㎡，建筑面积约11万㎡，由4栋高层住宅、1栋星级酒店以及沿街商业组成。其中1栋分为AB两座共28层，2-4栋为独栋塔楼共32层，5栋18层酒店。
规划设计方面，整个项目实现了商住分区，酒店和4栋住宅可以实行分区管理，酒店与住宅小区互不干扰的同时，在它们之间设计了一条商业内街，给社区提供了更多的公共休闲空间。
建筑排布方面，采用的是自北向南点式布局，错位排布，充分拉开了楼间距，各楼栋都朝南，充分考虑到了每一户的通风采光和居住舒适度。
建筑设计方面，呈现了现代简约的风格，建筑立面采用了红、白、灰的经典配色，让建筑立面充满美感之余，能够历久弥新。
住宅设计上，住宅区域由一栋板式加三栋点式住宅组成，最北面布置一栋板式小户型住宅，加强小区围合感，并对北面未来规划路噪音起到一定遮挡作用，以此向南均匀布置三栋点式塔楼，楼与楼之间互相完全错开，视线全无遮挡。
户型分析
楼盘户型
户型分析
豪方东园目前主推建面约78-118㎡3-4房户型。
户型实用性能较佳，空间紧凑具有良好的均好性；轩敞餐客厅与南向阳台相连；奢阔主卧，配大尺度独立衣帽间及卫浴、厨房与卫浴空间；全明采光，尽享阳光生活。
建面约78㎡户型3房1卫
南向看花园安静舒适，双面采光布局。生活空间通风采光性能较佳，空间利用科学合理紧凑实用。大进深阳台实用性能较佳，餐厨空间紧凑实用，带有生活阳台，分离式卫生间实用性能较佳。
建面约88㎡户型3房2卫
通透结构横厅布局，南向花园朝向。大开间短进通风，主要生活空间南向光照充足，主卧自然通透拥有良好的开间进深比，空间利用充分。厨房可向生活阳台扩展提高实用空间和性能。
建面约118㎡户型4+1房2卫
南向花园朝向通透结构横厅布局，结构紧凑空间利用充分可做4+1空间，主卧空间舒适度较高。小房间可与主卧组成套间使用，也可做独立空间使用，厨房可向生活阳台扩展增加实用性能。
置业建议
项目优缺点
优点：①规划有演艺中心、美术馆、文化馆、展览馆、图书馆、影院六大主题场馆及书城，媲美福田市民中心的齐全配套。
②项目所处的燕子湖(国际会展中心)片区，为深圳东部三大重点开发建设区域之一。坪山政府赋予其“山水会客厅·活力新中心”的全新定位。
③项目7公里范围内，有燕子岭生态公园、大山陂主题公园、马峦山国际生态郊野公园、天峦湖荔枝公园、坪山中心公园、聚龙山湿地生态园、江岭远香公园等七大自然生态公园。
④周边多所公办及民办普惠制幼儿园，2021年招生政策划定学区：坪山东纵小学、坪山第二小学，坪山中学(广东省一级学校)、坪山第二外国语学校(大学区)。
缺点：周边农民房和工厂众多，景观一般；
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