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万科都会四季花园楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.5
项目介绍
万科都会四季位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处西北方向，项目宗地号A122-0371于去年底以最高限制地价59.98亿元竞得，片区整体以低密度宜居型社区为主。项目总建面约19万㎡，主要由建面约14万㎡住宅、只租不售人才房、小区商业和36班九年一贯制学校组成，容积率约2.2。
物业类别：普通住宅
项目特色：品牌地产
建筑类别：塔楼
装修状况：带装修
产权年限：普通住宅:70年
开发 商：万科地产
占地面积：85320.53 ㎡
建筑面积：273433.08 ㎡
容积率：3.16
绿化率：30%
停车位：共有1768个停车位
楼栋总数：15栋
总户数：856户
物业公司：万科物业
物业费：6.98元/㎡·月
项目亮点
1、项目位于宝安尖岗山，有山有水的低密豪宅区，周边聚集了中海九号公馆、招商华侨城曦城，新世界名镌等豪宅，可享“富豪生活圈”高端圈层资产，真正的享入则宁静，出则繁华！
2、配建36班九年一贯制学校及9班制的幼儿园（性质为公办），教育基本没有问题。
3、万科都会四季花园是集运动公园、商业盒子、国际街区于一体的国际先行居住区，打造了一个占地约4000㎡的国际运动公园，可以满足全龄段的互动娱乐需求，点滴日常美好可见。
4、项目属于限价地块，相比与周边豪宅项目，项目售价不要太美丽。
区域价值
区域价值
宝安地处粤港澳大湾区核心，穗莞深港黄金发展轴和广深科技创新走廊的地理中心、深中通道桥头堡，宝安中心区、空铁门户区、海洋会展片区等门户能级正着力提升，未来将拥有贯通国内、连接全球的空港、海港和高铁枢纽，湾区“1小时城际交通圈”和“六位一体”交通枢纽加速落地、联通世界。
宝安区是深圳的经济大区、工业大区和出口大区，产业基础较为雄厚，形成以战略性新兴产业为先导、电子信息产业为龙头、装备制造业和传统优势产业为支撑的产业结构。2020年全年实现地区生产总值3847亿元，同比增长2.0%，深圳11区中排名第四。
宝安区内已有创维、欣旺达、大族激光、立讯精密、鹏鼎等一批行业龙头企业，融创冰雪文旅城、腾讯“互联网+”未来科技城、新桥东智创城、顺丰、物美等项目正加快建设。深圳“十四五”规划对宝安的定位是:深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。
一轴四廊五核节点
深圳“十四五”规划对宝安的定位是: 深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。
宝安规划“一轴四廊五核节点”发展格局
107发展主轴：发挥107国道南接深圳中心城区、北连广州、东莞的区位优势，以及作为粤港澳大湾区产业链、价值链重要流通渠道和重要发展脊梁的战略地位优势，将107发展主轴打造成为广深港澳科技创新走廊重要支撑区。
四大发展廊带：打造“滨海科技文化走廊”“深中产业拓展走廊 ”“松白路科技创新走廊”“茅洲河生态科技走廊”四大发展廊带。
五大发展极核：打造“宝安中心区”“空铁门户区”“会展海洋城”“石岩科创城”“燕罗智造生态城”五大发展极核，引领带动全区高品质发展。
城市协调发展节点：包括一批新兴产业集聚节点、绿色生态节点和知名人文节点。探索“文旅+、文创+、文博+、非遗+”等模式，推进历史文化资源保护和活化利用。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
前海、南山辐射利好，产业、旧改、环境....等多重价值叠加在一起，尖岗山的未来非常值得期待
配套价值
一、低密度山景住区
项目坐落于宝安尖岗山，尖岗山与香港太平山一样，都是拥有自然资源又离城市很近的片区，入则宁静，出则繁华！整个尖岗山享有高达76%的森林覆盖率，片区森林面积约有632公顷，负氧离子高过平均值60%，青山环绕，绿水相依。不受外界打扰，安静享受生活的私密感与高端的社交圈层，这是身处尖岗山的万科都会四季花园与生俱来的气质。
二、自带4000㎡国际运动公园
万科都会四季花园作为万科打造的新一代国际公园住区，集运动公园、国际街区以及菁英教育等规划于一体。其中最大的亮点之一就是占地约4000㎡的国际运动公园，公园内除了巨大的步入式草坪，还规划有如酷玩坡地、街头篮球场、阶梯剧场、步道等多种儿童活动设施以及运动场地，满足全龄段的互动娱乐需求。另外国际运动公园的「街区式」打造还形成了多个开放的社交场所，或作休憩、或与家人欢娱、与宾客会谈，好不惬意！目前公园已对外开放。
三、多维立体交通
万科都会四季花园坐拥海、陆、空多维立体交通，驾车出行周边有尖岗山大道、广深高速、京港澳高速、南光高速、107 国道、宝安大道，约20km内可达深圳各中心区，约17km可达国际邮轮母港，约14km可抵深圳机场，通过乘坐邮轮或飞机，可快速通往全国乃至全球各地，出行非常方便。
四、多重繁华商业
项目周边有曦城VIVITOWN、中洲πMall、海雅缤纷城等多重商业配套，约7.5km可抵宝中最大的商业中心-壹方城（百度测距），日常吃喝玩乐基本可满足。
六、自带优质教育
教育上，项目配36班九年一贯制学校（性质为公办）以及9班制的幼儿园（性质为公办），另外周边还有九年一贯制的新安中学（集团）外国语学校（性质为公办）以及曦城协同学校（性质为私立）。
七、6山2水4公园
万科都会四季花园周边山水景观资源非常丰富，6山2水4公园环绕，登山观景，运动徒步，是全家出游的好去处。
6山：尖岗山、平峦山、孖松山、企龙山、岭下山、大井山
2水：铁岗水库、西丽水库
4公园：尖岗山公园、宝安公园、平峦山公园、铁仔山城市公园
详细配套以评分
小吉点评
有山有水、有公园、有教育、繁华商业配套、坐拥海、陆、空多维立体交通，低密豪宅区，高端圈层汇聚地，周边更聚集了中海九号公馆、招商华侨城曦城，新世界名镌等豪宅，这样的居住环境太让人羡慕了！
楼栋分析
万科都会四季花园项目宗地号A122-0371是万科于去年11月以59.98亿+配建6.6万㎡人才房竞得的西乡宅地，建成后普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡。住宅套内建筑面积在90㎡以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。
项目总建面约19万㎡，主要由建面约14万㎡住宅、只租不售人才房、小区商业和36班九年一贯制学校组成，容积率约2.2。
只租不售的人才住房初始配建面积为14060㎡，绿地、36班九年一贯制学校、道路由竞得人建成后无偿移交政府，产权归政府。
作为万科打造的新一代国际公园住区，万科都会四季花园以运动、交互、开放、活力、人文为核心理念，打造一个集运动公园、商业盒子、国际街区以及菁英教育于一体的国际先行居住区。
户型分析
楼盘户型
户型分析
万科都会四季花园主推建面约70-115㎡住宅，另有建面约24-118㎡商业在售，房源分布于分布于4、11、12、13栋。豪刚及改善型客户需求都能兼顾，符合当前大多数人的购房需求。
在产品上万科有着极其严格的品控标准，打造的非常用心，这体现在万科都会四季花园人性化的设计细节上。
建筑面积约70㎡户型
建筑面积约75㎡户型
建筑面积约77㎡户型
建筑面积约94㎡户型
建筑面积约96㎡户型
建筑面积约115㎡户型
项目优缺点
优点：①尖岗山西有大空港，南有前海中心，中部临近宝安中心区，得天独厚的位置，让尖岗山可以享受三大核心区的多重辐射。
②万科都会四季花园身处尖岗山核心，享受着海陆空多维立体式交通，与宝安国际机场实际距离仅约13公里，随时可以高效开启商务行程。
③生活配套方面，万科都会四季花园享受宝安中心区千亿级城市配套。项目周边有曦城VIVITOWN、中洲πMall、海雅缤纷城等多家商业，与宝中最大的壹方城车程也不过7.5公里(实际距离)，可满足业主生活购物、社交聚会等多重需求。
④万科都会四季花园周边山水景观资源非常丰富，6山2水4公园环绕，登山观景，运动徒步，是全家出游的好去处。
缺点：周边学校众多，高峰期会有一定交通堵塞;远离地铁，地铁出行不便;
置业建议
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