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中洲湾迎海二期楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.2
项目介绍
中洲湾迎海目前还剩余约90套面积96-109-125㎡，折后单价7.2万/㎡起，总价750万起。
项目信息：位于福田上下沙片区，滨河大道与椰树路交汇处，项目推560套96-109-125㎡3-4房，折后总价6字头起上车96㎡3房，占据了福田最好海景，南向户型6层以上即可看到海，中高层一线海景景观更加不错，而且所有户型都带双阳台，整体视野开阔，无遮挡。
中洲滨海华府商业中心分三期开发，其中一二期总建面约126万平，集海幕大宅、品质公寓、300m超甲级写字楼、精品酒店、16万平Shopping Mall&主题商业街区等多元复合业态为一体。中洲滨海华府一期住宅建设用地面积约0.86万㎡，总建筑面积约7.7万㎡，包含A座、C座、D座住宅和B座商务公寓。
用地面积：11154平
总建筑面积：120180平
容积率：7.39
层数：61层，地下4层
绿化：40%
商业：3000平，地下10520平
车位：570
户数：426户，套内小于90平，330户，占比77.46%
综合评价
项目介绍
中洲滨海华府位于深圳市福田区滨河大道与椰树路交汇处，属于城市都心CBD一级辐射的范围。总占地面积9.7万㎡，总建面约126万㎡，是集海景住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、16万平集中式商业和商业街等多元业态为一体的超级综合体。四面环景，拥有一线深圳湾滨海景观。南邻红树林自然保护区，隔海拥揽香港湿地公园景观；北瞰高尔夫球场、福田CBD建筑群景观；西望深圳湾15公里滨海休闲带。
区域价值
区位分析
中洲滨海华府位于福田南上下沙片区，更为高大上名称为“大金沙片区”。自2012年起，福田大金沙旧改规划概念横空出世，总投规模300亿+总建筑面积350万㎡住宅+412万㎡产业空间，相当于大冲村旧改2.72倍、岗厦西旧改5.44倍、白石洲北旧改1.38倍。
作为拥有福田唯一的一线海景资源，大金沙片区自2013年以来，先后有京基滨海时代、绿景红树湾壹号一期、中洲湾一期等项目落地，片区形成蓬勃发展之势。
2013-2018年期间，京基滨河时代、绿景红树湾壹号一期、中洲湾一期项目先后落地售罄，以及金地工业区旧改规划进行中，大金沙旧改进入全新的爆发阶段。
湾区枢纽先锋城区
湾区枢纽先锋城区
福田区“十四五”规划纲要发展目标
“十四五”规划首次展望到本世纪中叶，形成到2035年“三个五年”分阶段目标愿景，充分体现区委区政府坚定的目标导向和发展信心。
到2025年，基本建成社会主义现代化典范城区，发展质量跃居全球前列，城区治理达到世界一流，民生福祉彰显制度优势，改革开放引领湾区实践，并科学设置经济发展、创新能力、城区治理、民生发展4大类24项调控指标，地区生产总值年均增长5%左右，达到6600亿元左右。
到2030年，建成更高水平的社会主义现代化典范城区。经济综合实力达到世界一流，国际创新中心、国际金融中心、国际时尚中心影响力跻身全球前列，治理体系和治理能力实现现代化，人民生活更加幸福安康，社会文明再上新高度。
到2035年，成为全面建设社会主义现代化强国的城区典范。经济总量、人均地区生产总值在2020年基础上翻一番，城市综合经济竞争力世界领先，率先成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋。
到本世纪中叶，建成竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市先锋区。物质文明、政治文明、精神文明、社会文明、生态文明高度繁荣，彰显中国特色社会主义制度优势。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
作为福田中心区功能性延拓区域，大金沙片区有望打造成以高新技术、文化产业为主的宜居、宜业和宜游的复合功能区。
配套价值
交通配套方面：项目一期与9号线下沙站接驳，大二期附近有7号线上沙站，可快速到福田和皇岗双口岸，以及广深港高铁福田站。
商业配套方面：项目整体自带16万平商业，一期住宅地块有若干临街商业，旁边不远处400米即区域有名的大型商业kkone 购物中心 。
教育配套方面：目前区域内有红岭实验学校下沙小学、红岭实验学校下沙中学等，2021年初被红岭教育集团收编，由于早期教育水平与口碑一般，得一定时间沉淀。
休闲配套方面：项目直线400米左右即福田红树湾生态公园、500米距离有福田体育公园，3公里内有香蜜湖公园、欢乐海岸等休闲景点。
医疗配套方面：区域范围内医疗资源水平较为一般，但好在项目区位尚可，去福田和南山的大型医院都不算特别远。
详细配套以评分
小吉点评
1.大金沙区域整体旧改规划定位较高，倘若全部落地不亚于南山华润城等，但开发周期偏长。 2.项目区位和周边交通不错，坐享福田CBD配套，周边7/9号线轨道交通，均可快速抵达福田中心区、车公庙、香蜜湖等区域。
楼栋分析
中洲滨海华府项目分三期开发，其中一二期总建面约126万平，集海幕名邸、服务式公寓、300m超甲级写字楼、精品酒店、16万平Shopping Mall&主题商业街区等多元复合业态为一体。项目大一期主要由2栋塔楼和3栋服务室公寓组成，项目大二期由沿街商业、商务公寓和住宅组成。
中洲滨海华府一期（住宅地块），占地面积0.86万㎡，总建筑面积约7.7万㎡，由2栋4座塔楼组成，其中3座46-50层住宅，1座46层公寓，2层商业裙房，1层地下商业组成。
建筑风格
中洲滨海华府建筑风格为“现代、简约”，通过各种色条的搭配诠释全新的住宅风貌，体现项目建筑简洁、大气、高尚的气质。采用法式原萃经典Art Deco建筑风格，高贵典雅的三段式外立面分色设计，线条凹凸有致，刚劲有力，呈现出独有的力量感，每一处细节皆悉心考究，美感与品质共存。
户型分析
楼盘户型
户型分析
中洲滨海华府B座为公寓属性带装修，A、C、D座为住宅。
# 公寓户型四种：
建筑面积约35㎡
分布在项目B座6个单位，东南或西北向。单房布局，具有3.8米的开间，但由于承重墙问题，实际的采光面小的多。5.7米的进深使得户型比例较佳，单面采光也不至于导致室内深处的光线较弱。功能齐全尤其带有烟道和阳台的设计具有良好的居住舒适度。由于朝向原因，东南向单位价格要比北向有优势，价格差距较大。
建筑面积约38㎡
单房设计，朝向西北，3.7米开间但实际采光面受到一定影响。较好的开间进深比，独立阳台设计足以满足日常晾晒需求。卫生间可独立通风采光。在户型结构上省去了走廊，空间使用效率高，甚至可以独立出一份休闲会客的空间。缺点就是朝向西北。
建筑面积约47㎡
南向端头户型，双面采光，与43户型相比空间功能效果更容易发挥，卧室可做玻璃幕墙半封闭，休闲会客空间功能更独立并能自然同分采光，还可以应急留宿之用。整体采光面较多室内光线相对充足。
建筑面积约66㎡
南向阳光照射角度较好，视野宽阔。3.7米客厅开间实际采光面稍窄。0.95米宽阳台可满足晾晒与设备摆放需求。采光面较好室内明亮，可独立出一个空间做书房或者应急客房使用。沙发区空间宽敞可做巴台之类增加功能性的同时划分空间。洗手间为黑屋需考虑机械排风设备。入户门方向对室内隐私保护较好。
# 住宅户型四种：
建筑面积约86㎡
建筑面积约86㎡分布与A、C、D座南向，CD座远景效果更胜一筹。3.5米客厅开间，阳台大小可根据自身需要进行调整。主卧开间3.35米飘窗设计明亮舒适。次卧阳台可纳入室内使用增加卧室空间。卫生间不可独立通风采光需考虑机械通风设备。小房间可独立使用做书房也可以划入主卧成为大房间。
建筑面积约89㎡
从均好性来看应该是朝南或北，由于楼体遮挡，南向户型视野稍窄，北向视野宽阔但朝向较弱，户型布局科学可以主要生活空间南向，所有空间都可以自然通风。客厅开间3.35米仅可算可接受水平，阳台大小可根据需要调整，主卧开间3.3米宽敞舒适，次卧空间较小，做双人房会稍显拥挤，储物间与次卧出阳台可合并为个单人卧房使用也可并入做大房间。卫生间干湿分区使用效率高。餐厨空间配置宽敞合理，比较适合三口之家使用。
建筑面积约142㎡
通透户型，分布于A、D座，朝南或东南。客厅开间4.4米，阳台大小可根据需求调整。主主卧开间3.7米舒适度较高，次卧南向采光面窄。次卧带阳台可根据需要分成2个房间使用，也可做大房使用，小房间空间稍显狭窄，不适合做双人间。餐厨空间宽敞舒适，带生活阳台可提供较好的储物和设备功能。客卫空间稍有偏小。
建筑面积约166㎡
# 吉屋分析师点评：
公寓户型全都带有阳台烟道设计，居住体验较好好。
建筑密度较高并带有一栋小户型公寓，人口密集度较高在花园社区上不要做过高奢求。
高层景观优势较好。尤其是周边300米范围内建筑较为低矮，中层单位的视野也是很宽广。
对于住宅来说超高层住宅实用率相对偏低，但户型内部具有一定的改造空间，可以满足不同层次的需求。
置业建议
项目优缺点
优点：①福田，城市唯一正统中心，深圳规划起点最高、城市配套最顶级、经济实力最强劲的区域，凝集政治、经济、文化、交通等九大功能中心，恒定时代的中心坐标。
②项目位于城市地理中心，距7号线/22号线(规划中，计划2023年动工)未来与二期商业无缝接驳，三地铁畅联全市;
③项目与KKONE联合形成约26万㎡的超级城央商业圈，一公里范围内链接BO SPACE、车公庙等超50-60万㎡商业配套，一刻钟集萃万象，尽享深圳绝无仅有的成熟业态。
缺点：周边写字楼众多，上下班高峰期会有一定交通堵塞;
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