深圳上梅林雅苑怎么样值得买吗-上梅林雅苑优缺点楼盘评测-吉屋网

上梅林雅苑楼盘评测报告

楼盘综合评分

7.7

产品力

7.5

配套价值

7.5

区域价值

8.0

项目房企

上梅林雅苑项目原为黄氏新村旧改项目，总建面128686.09m,由3栋高层住宅和一栋3层幼儿园组成，可售房源704套，套内面积<90平有561户，容积率7.02，车位总数640个。

楼盘名称：上梅林雅苑

物业类型：普通住宅

项目特色：教育地产

建筑类型：高层

产权年限：70年(住宅)

开发商：深圳市上梅林实业股份有限公司

占地面积：14139.04平方米

建筑面积：128686.09平方米

容积率：7.02

绿化率：30.1%

停车位：286个

楼栋总数：4

总户数：786

楼盘地址：上梅林西横街与兴梅二巷交汇处

上梅林雅苑0

项目房企

上梅林雅苑项目由深圳市上梅林实业股份有限公司开发建设，新世界中标承建，深圳像这种村委股份出地，品牌开发商代建的联合开发模式深圳不在少数。深圳市上梅林实业股份有限公司1992年由上梅林村委改制成立，全村拥有自主红线用地23.8万平方米，村民住宅450多栋，公司和村民主要收入为物业出租。

项目亮点

项目优点

1、临近福田CBD，片区发展前景好。

2、距离9号线梅林站步行约400米，轨道出行便利。

3、周边配套还不错，日常生活比较便利。

4、周边多个公园环绕，休闲资源丰富

项目缺点

1、片区面貌较旧，兑现需要较长时间。

2、容积率较高，居住舒适度一般

3、车位比不足1:1，较紧张

区域价值

福田梅林片区

梅林片区位于福田区北部，据记载当年的梅林片区山多林密，长了很多杨梅树，故而得名“梅林”。由于紧邻福田中心区，也常被称为“福田CBD的后花园”。梅林-彩田片区是深圳18个重点区域之一，在福田区“一核三带一轴”战略规划中，梅彩片区是北部“智能科技产业带”中的一环，是深圳中轴提升战略的重要支点，重点发展现代金融业、专业服务业、新一代信息技术三大产业。

未来梅林－彩田片区将打造以“深圳智谷·梅彩中轴智慧城”为核心的优质低成本产业空间。据悉，梅林-彩田片区于2016年就纳入重点区域加快开发建设，目前片区正推进政府投资项目39个，已启动城市更新项目14个。

湾区枢纽先锋城区

湾区枢纽先锋城区

福田区“十四五”规划纲要发展目标

“十四五”规划首次展望到本世纪中叶，形成到2035年“三个五年”分阶段目标愿景，充分体现区委区政府坚定的目标导向和发展信心。

到2025年，基本建成社会主义现代化典范城区，发展质量跃居全球前列，城区治理达到世界一流，民生福祉彰显制度优势，改革开放引领湾区实践，并科学设置经济发展、创新能力、城区治理、民生发展4大类24项调控指标，地区生产总值年均增长5%左右，达到6600亿元左右。

到2030年，建成更高水平的社会主义现代化典范城区。经济综合实力达到世界一流，国际创新中心、国际金融中心、国际时尚中心影响力跻身全球前列，治理体系和治理能力实现现代化，人民生活更加幸福安康，社会文明再上新高度。

到2035年，成为全面建设社会主义现代化强国的城区典范。经济总量、人均地区生产总值在2020年基础上翻一番，城市综合经济竞争力世界领先，率先成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋。

到本世纪中叶，建成竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市先锋区。物质文明、政治文明、精神文明、社会文明、生态文明高度繁荣，彰显中国特色社会主义制度优势。

新房均价二手房均价

梅林新房11月均价

64900元/㎡环比：0.00%

福田新房11月均价

73805元/㎡环比：0.00%

深圳新房11月均价

56938元/㎡环比：0.00%

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

小吉点评

福田是深圳行政中心区域，梅林片区也常被称为“福田CBD的后花园”，是深圳中轴提升战略的重要支点，未来前景应该很不错。

配套价值

交通地铁：最近地铁为9号线梅村站，直线距离约300米左右，可一站前往上梅林站换乘4号线，上梅林站为4/9号线换线站。

周边学校：项目自带幼儿园，一路之隔的创富大厦项目将配建一所小学，周边1公里范围内有梅林中学、福田北环中学、梅林小学、梅丽小学、新莲小学等。

商业配套：项目自带1.6万㎡商业，日常购物可前往周边社区，大型商业可前往卓悦汇购物中心，直线距离项目约900米左右。

医疗：项目周边医疗资源丰富，聚集了福田区第二人民医院（二级医院）、北京大学深圳医院等。
休闲：有上梅林文体公园、莲花山公园、笔架山公园、银湖山郊野公园等多个公园。项目周边有深圳市体育中心（改建中）、福田区图书馆、深圳书城、深圳歌剧舞剧院等。

详细配套以评分

商业交通教育医疗景观

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小吉点评

项目直线距离9号线梅村站约300米左右，交通便利度还不错，其他配套也能满足日常所需。同时片区内正在旧改，未来片区环境将有大变化。

楼栋分析

上梅林雅苑原为黄氏新村旧改项目，项目总建面128686.09㎡，计容建面99261.09㎡，由3栋高层住宅和一栋3层幼儿园组成。

总房源786户（含82户保障房），可售房源704套，套内面积<90平有561户，容积率7.02，车位总数640个，最高层44层。

其中，住宅建面73028㎡(物业服务用房188m²)，商业16652㎡，项目配建公共设施4400㎡（社区健康服务中心1000m²，警务室100m²，社区服务站300m²，居住小区级文化室1000m²，6班幼儿园2000m²）。

项目1栋1单元和1栋2单元，为44层的超高层住宅，1栋3单元，则以小户型为主，梯户数量会比较多，也是42层的超高层住宅。

此外，还配建有一个下沉绿地广场和一个对外开放的社区体育活动场地。

项目前身为上梅林黄氏新村旧改项目，最初，项目计划14年动工，2016年12月份竣工，但此后无动静，就此搁置。2016年，福田区人大审议并通过了《深圳市福田区国民经济和社会发展第十三个五年总体规划纲要》。根据纲要显示，未来五年，福田区社区股份合作公司有多项城市更新项目展开，其中就有上梅林一期黄氏新村更新项目。2019年12月，住建局官网公示项目中标结果表示，项目将由深圳市新世界房地产开发有限公司代建，2020年5月12日获批主体建设许可证，自此项目正式进入建设快车道。

户型分析

项目户型和售价均未公布，参考周边二手房指导价，预计项目均价会在6-7万/㎡。目前，周边梅兴苑的二手房参考均价为5.9万/㎡，荔园阁二期的二手房参考均价为6.74万/㎡，东南侧的新世界家园指导价在6.23万/平，新世界家园为04年小区。若按建面100㎡，单价6万/㎡估算，3成首付预计180万左右（仅供参考）。

品牌开发商

上梅林雅苑由深圳市上梅林实业股份有限公司开发建设，深圳市新世界房地产开发有限公司中标承建。这种村委股份公司出地，品牌开发商代建的联合开发模式在深圳比较常见。

深圳新世界地产成立于1997年，早期从上梅林片区旧改起步，先后开发了新世界红梅苑、新世界梅沁楼、新世界荔园阁、新世界山月居、新世界四季御园等多个住宅小区，经验颇为丰富。