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华侨城瑞湾府楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目介绍
华侨城瑞湾大厦位于宝安中心区兴业路与香湾二路交汇处，是粤港澳大湾区及深圳前海城市新中心的核心节点。项目总占地面积约7700㎡，计容建筑面积为约10.7万㎡，是集4万㎡百年奢华品牌“瑞吉”酒店、2.8万㎡企业会馆、3.4万超甲级办公和5000㎡精品商业于一体的超高层城市综合体。
开发商：深圳华侨城瑞湾发展有限公司
占地面积：7675.82㎡
建筑面积：107461㎡
建筑高度约：230米
户型：约190-360㎡
均价：10-12万/㎡
停车位：360个
土地年限：40年
业态：瑞吉酒店、瑞湾府、瑞湾荟商业
瑞湾府建筑楼层：5-31F
交付日期：预计2022年12月
项目亮点
1、开发商华侨城，深圳知名房地产开发商，在深圳高端豪宅市场上占据重要一席。
2、项目位于宝中，所在区域叠加前海合作区、宝安区府等多重概念发展定位明晰，当前正着力发展总部经济，未来可期。
3、项目是由国际知名建筑设计团队的高约230米的超高层体量，未来将成为片区内受瞩目的天际地标。B1-2层及4层是瑞湾荟商业体，5-31层是瑞湾府，主推建面约190-360㎡阔绰大平层，33-50层深圳西部首家瑞吉酒店，为高奢酒店。
4、项目周边各项配套成熟，地铁、商业、商务、文娱、市政配套齐全。
区域价值
宝安十四五规划
宝安历史源远流长，迄今已有1600多年的历史，是岭南重要的文化名城之一， 也是深港文化之根。
深圳“十四五”规划对宝安的定位是:深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。
宝安规划“一轴四廊五核多节点”发展格局来实现目标。
107发展主轴：发挥107国道南接深圳中心城区、北连广州、东莞的区位优势，以及作为粤港澳大湾区产业链、价值链重要流通渠道和重要发展脊梁的战略地位优势，将107发展主轴打造成为广深港澳科技创新走廊重要支撑区。
四大发展廊带：打造“滨海科技文化走廊”“深中产业拓展走廊 ”“松白路科技创新走廊”“茅洲河生态科技走廊”四大发展廊带。
五大发展极核：打造“宝安中心区”“空铁门户区”“会展海洋城”“石岩科创城”“燕罗智造生态城”五大发展极核，引领带动全区高品质发展。
城市协调发展节点：包括一批新兴产业集聚节点、绿色生态节点和知名人文节点。探索“文旅+、文创+、文博+、非遗+”等模式，推进历史文化资源保护和活化利用。
一轴四廊五核节点
深圳“十四五”规划对宝安的定位是: 深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。
宝安规划“一轴四廊五核节点”发展格局
107发展主轴：发挥107国道南接深圳中心城区、北连广州、东莞的区位优势，以及作为粤港澳大湾区产业链、价值链重要流通渠道和重要发展脊梁的战略地位优势，将107发展主轴打造成为广深港澳科技创新走廊重要支撑区。
四大发展廊带：打造“滨海科技文化走廊”“深中产业拓展走廊 ”“松白路科技创新走廊”“茅洲河生态科技走廊”四大发展廊带。
五大发展极核：打造“宝安中心区”“空铁门户区”“会展海洋城”“石岩科创城”“燕罗智造生态城”五大发展极核，引领带动全区高品质发展。
城市协调发展节点：包括一批新兴产业集聚节点、绿色生态节点和知名人文节点。探索“文旅+、文创+、文博+、非遗+”等模式，推进历史文化资源保护和活化利用。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
瑞湾府位于前海宝中C位，项目东侧及东北侧临近海滨广场及宝安区府大楼，区域核心资源集聚。
配套价值
一、海陆空轨立体交通
项目周边已布局有地铁1号线、5号线、11号线等三条地铁线，靠近宝安站、宝华站和宝安中心站。
几条地铁线几乎完整覆盖新扩容后的前海区域，与机场、国展中心、深圳北站、前海综合交通枢纽（建设中）等城市重点设施，构建科技园、深圳湾、福田CBD等主要商务区直接联系。
周边还规划建设有城际穗深线前段（在建中，预计2025年通车，实际通车时间以运营方公告为准）、城际深惠线（先开段已动工）、深港西部快轨（规划中）、城际深中线（规划中），以及地铁15号线、9号线西延、28号线等。
项目周边临近海秀路和新湖路，纵向串联起前海宝中、桂湾、前湾、妈湾等四大核心片区，使前海湾形成有机整体。同时，临近宝安大道、广深公路，可便捷连接北环大道、南坪快速路、广深沿江高速等城市高、快速路，市域、城际间的通达性好。
二、华侨城前瞻布局
开发商是大家熟悉的华侨城集团，沉淀了数十载的知名央企，华侨城一路见证了深圳成长，实现了从主题景区到全域旅游的再升级。对于宝中，华侨城可谓重视有加，以前瞻视野在几年前便入驻深耕。凭借多年开发经验与运营优势，先后布局前海华侨城JW万豪酒店、欢乐港湾、瑞湾府（瑞湾大厦）、宝湾大厦（建设中）、宝辰大厦（建设中）、滨海廊桥（逐步开放）等重点项目，创造美好湾区生活新样本。
三、顶尖设计团队
纪达夫、André Fu、关永权、郑忠、Andrew Corner及团队联袂设计，匠心雕琢每一处细节，以艺术空间致敬城市塔尖圈层。
瑞湾府处理好城市与建筑、空间与自然、人与生活之间的关系，形成了创新性的垂直微城市综合体。
瑞湾府汇集百年奢华瑞吉酒店、企业会馆、精致商业于一处，以45°旋转造型、2.4米超宽幅幕墙设计，将前海壮阔视野揽入室内，呈现的视觉享受。
四、千亿公建配套坐享湾区C位
市政配套：宝安区政府、滨海廊桥、海滨文化公园等。
文娱配套：湾区之声、湾区之光、宝安体育馆、宝安公共文化艺术中心、青少年宫、宝安图书馆、深圳书城湾区城（建设中）。
商务配套：片区云集农商银行大厦、卫星通信运营大厦、前海人寿金融中心等超甲级写字楼群以及由瑞吉酒店、前海JW万豪酒店、艾美酒店、JW万豪光之翼酒店组成的五星级酒店群
商业配套：深圳最大商业36万㎡壹方城和8万㎡的欢乐港湾东西岸商业。
详细配套以评分
小吉点评
长久以来，作为深圳人口大区、产业大区的宝安区行政文化中心，宝中拥有一批内容完善、规格高配的公共配套落地部署。也凭借良好的资源禀赋，形成深圳具备代表性的“宝中商圈”。
楼栋分析
项目占地面积约7676㎡，规划计容建筑面积约10.7万㎡，为1栋50层高约230米的超高层品质艺术超塔，作为地标级建筑，有几大突出特色：
一是45°旋转造型，增加建筑美感造诣，具有较强的实用意义。避开与周边密集高层建筑对视，创造两个直面海景的立面，实现85%以上景观面，具有较强的实用意义。
二是2.4米超宽幅幕墙，大尺寸幕墙更好地展现完整景观视角，采用超白玻双银中空夹胶LOW-E玻璃，隔音隔热，还具有抗冲击性能。
三是绿色建筑，获LEED金级认证标准&国家绿色建筑二星认证。瑞湾荟创新三首层设计，地下一层、二层与滨海廊桥主桥相连，规划多个户外景观平台，提供艺术观赏与休憩功能。
华侨城瑞湾府是三大业态汇聚构成垂直综合体，集奢华酒店、企业会馆、精致商业于一体，可满足工作、生活、娱乐、社交等需求。
其中：
瑞吉酒店：位于项目33-50层，系深圳西部首家瑞吉酒店。作为高奢酒店，瑞吉秉承绝对私人的服务标准。规划提供290间客房，设置云端悬挑酒廊（深圳首个天际悬挑酒廊）、天际泳池、空中露台咖啡厅、约790㎡宴会厅等高规格配套。
瑞湾府：位于5-31层，打造为企业会馆，主推建面约190-360㎡阔绰大平层，可售总建面约6.2万㎡。户型层高4.4米，配置电动开启扇、专属电梯设计、四管制空调、新风系统等，满足多元需求。其中，专梯入户通过高端智能控制系统，刷卡抵达专属楼层，业主还可专梯直达瑞吉酒店，享酒店奢华配套。大厦首层独立大堂+20层空中大堂的双大堂设计，提供24小时私人管家服务。
瑞湾荟：位于项目B1-2层及4层，规划为深圳新一代融合高端社交、购物、休闲为一体的精致商业。三首层设计，地下和地上二层均与滨海廊桥相连，可直通欢乐港湾、宝安体育馆、图书馆等区域配套。
在园林怡景方面，华侨城作为滨海文化公园和滨海长廊的建设者，自然少不了考虑与中央绿轴和滨海廊桥的高效嫁接，追求城市绿色空间的延伸。不管是首层商业、办公入口的开放式空间、酒店广场绿植围合的半私密庭院，还是三层、五层的独立空间，华侨城瑞湾府的园林都被设计出风格独特、层次鲜明、绿植丰富的差异化空间，不同人群到此，都能顿生宾至如归的亲和力。
户型分析
楼盘户型
户型分析
华侨城瑞湾府已于本月14日获批预售许可证（住建局官网公示），并已于22日开盘入市。
获批预售的主力产品为建筑面积约190-360㎡的大平层，在深圳前海属于高端稀缺性资产，暗合瑞吉酒店高端气质。备案单价区间约8-13万/㎡，总价区间约1500-5000万（具体以开发商公示为准）。
另有商业建面约12-158㎡，均价约22.88 万/㎡，总价约311万/套起。
项目优缺点
优点：①华侨城瑞湾府，是一栋集“酒店+商业+办公”于一体的都市综合体，高区是百年奢华瑞吉酒店，中区则打造为建面约190㎡-360㎡珍藏大平层——瑞湾府，底部配有高端商业——瑞湾荟。
②瑞湾府位于宝安中心区中央绿轴的西侧。项目800米范围内，覆盖了宝安区图书馆、宝安青少年宫、宝安体育馆、滨海文化广场、欢乐港湾等一众宝中的核心配套。
③华侨城瑞湾府通过滨海廊桥可以共享宝中核心配套。滨海廊桥极大改善人们的出行环境，使瑞湾府与公共空间更加亲切，让业主完美地与城市有机互动，开启近在咫尺的滨海生活。
缺点：距离11号线宝安站有一定距离，步行需要一定时间；周边众多写字楼、少年宫，高峰期交通会有堵塞；
置业建议
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