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宏发万悦山璟庭楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.0
项目介绍
宏发万悦山项目共分两期开发，【宏发万悦山名庭】为整体项目的一期(02、05地块)备案名。万悦山规划总建筑面积25万㎡，包含商业、住宅、写字楼，并配有商业街区，典型的综合体项目，容积率4.2，绿化率30%。
项目共分为二期开发：一期规划有11栋建筑，其中住宅8栋、公寓1栋、写字楼1栋、保障房1栋;计容建面约14.5万㎡，住宅约5.2万㎡;二期计容约建面6.5万㎡，住宅约6.2万/㎡，商业3600㎡。
开发商：深圳市宏发投资集团有限公司
投资商：深圳市宏发投资集团有限公司
物业类型：普通住宅 , 商业街商铺 , 写字楼
占地面积：40250.5平方米
建筑面积：250000平方米
容积率：4.2
绿化率：30%
建成年代：2020年12月31日
装修情况：毛坯
产权年限：70年
在售户型及面积：建面约87-216㎡
项目亮点
1、刚需三宝：地铁、商业、学校 都有。
2、靠近区政服务处凤凰城开发片区，可享区域红利。
3、项目是综合体，自身配套不错，周边配套逐步升级中，后期居住氛围比较浓厚。
4、项目开发商是宏发，多年开发商经验，项目主要集中在宝安、光明等区域，标杆性质的项目有宏发天汇城、宏发雍景城、宏发上域等，在深圳的口碑还是不错的。
区域价值
区域价值
光明区向南，光明科学城对接前海自由贸易区、深圳湾总部基地、深圳高新区、坂雪岗科技城；向北，对接东莞松山湖、滨海新区和广州科学城，产业上互相补充互为支持。
光明规划光明中心区和2000亿光明凤凰城两大核心发展区域，是粤港澳大湾区的重要战略节点，占据中国科创发展大动脉。光明区坚持以一流规划为引领，按照“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”要求，高起点搭建光明科学城规划的“四梁八柱”。光明区把战略性新兴产业作为立区之本，把先进制造业作为强区基石，以大项目带动大发展，经济发展规模迅速增长。GDP从2015年的681亿元增长到2020年约1100亿元，经济总量迈过千亿大关；
光明云谷、光明小镇等一批投资过百亿元的重大项目动工建设，普联、欧菲光等一批产值过百亿元、十亿元的企业快速崛起，重大产业项目对经济增长的拉动作用持续增强。2020年全区本土上市公司达到23家，全区规模以上工业企业1323家，年产值10亿元以上工业企业39家，国家高新技术企业1486家。
光明初步形成新一代信息技术、新材料、生物医药等新兴产业集聚发展格局，其中新一代信息技术产业以平板显示产业为核心，以华星光电为龙头的新型显示产业已经跻身世界一流；新材料产业主要集中在有机高分子及化工新材料、复合材料、新型建筑材料等领域，初步形成了以贝特瑞、星源材质等企业为龙头的新材料产业体系；生物医药产业则以迈瑞、康泰生物等企业为核心，聚集从事生物医药、医疗器械等企业20余家。加快构建以智能产业、新材料产业、生命科学产业为主导，以特色服务业为支撑的“3+1”现代产业体系。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
2020年，光明区实现地区生产总值1100.77亿元，增长5.7%，增速全市排名第二；2020年12月31日，入选“2020中国社会治理百强县（市）区”榜单第一名。十四五规划为光明发展注入强大动能，光明区也将以奋斗者的姿态赶超奔跑，做不负青春韶华的追梦人，加快建设大湾区综合性国家科学中心先行启动区。
配套价值
宏发万悦山项目位于深圳市光明区光明大道与华夏路交汇处，周边配套齐全；项目距离地铁6号线凤凰城站、光明大街站约800米，出行可走龙大、南光双高速，通行全城。
主干道：光明大道
高 铁：广深港高铁&广赣深高铁（在建中）、光明城站
高 速：龙大、南光双高速与外环高速
地 铁：地铁6号线、13号线（在建中）
教 育：东周小学、光明中学、深圳实验学校光明部、深圳实验光明学校（本项目不保证、不承诺购买本项目房屋的客户可以入读周边的教育设施）
人 文：深圳科技馆·新馆（在建中）、光明文化艺术中心
商 业：项目自带住宅底层商业
医 疗：中国科学院大学深圳医院（东院区）、中山大学附属第七医院、中医院新院区（在建中）、光明区人民医院
休 闲：光明新城公园、光明农场、华侨城光明小镇
详细配套以评分
小吉点评
项目本身就是一个中型社区，自带的配套还不错，同时区域整体环境还不错，各项配套也在逐步落实中，未来的居住环境应该会不错。
楼栋分析
宏发万悦山，位于光明新区光明大道与华夏路交叉口东南侧，临近光明新区行政中心，项目拆除用地面积49917.8㎡，开发建设用地面积40250.5㎡，计容建面约21万㎡，总建面约25万㎡。
项目分2期开发，一期含4个地块：
1号地块建面约10万㎡，计划建设约7.9万㎡办公产品、1.3万㎡平保障性住房和1.1万㎡商业（部分地下），配备有社会公共停车位、社区警务室、公交首末站、地下公共充电站和公共厕所
2号地块建面约2.1万㎡，计划建设1.8万㎡住宅和0.2万㎡商业，配备有文化活动室
3号地块为广场用地；
5号地块建面约为2.3万㎡，计划建设2.1万㎡住宅和0.12万㎡商业，配备有社康中心和老年活动室。
今年3月开盘，一期367套住宅卖完，，产品建面分别为约88-140㎡平层以及141-209㎡复式，分布于4、5、6、7栋。
二期为4号地块，住宅建面约为6.2万㎡，商业建面为0.36㎡。公共配套设施都在一期，另外一期商业有一部分回迁房。
二期目前已进入封顶状态，即将入市。
户型分析
楼盘户型
户型分析
项目一期产品建面分别为约88-140㎡平层以及141-209㎡复式；
二期户型、价格都是待定。
项目优缺点
优点：①万悦山项目地处光明新区行政中心，位于光明大道首排，光明大道及华夏路交界处。坐拥中心区位、双地铁口、光明新城公园、繁华商业。②自带建面约2万㎡的商业，周围还有蓝鲸世界、光明广场、康之宝百货、正力时代广场等多个购物中心。
缺点：宏发万悦山紧邻光明大道主干道，地铁6号线地上铁，未来居住有噪音影响;容积率略高，部分楼栋楼间距不足。附近4所学校，上学放学时段易堵车;
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