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鸿荣源天俊楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.0
项目介绍
鸿荣源天俊项目占地约3.1万平方米，总建筑面积约42万平方米，集高端商务公寓、“壹方里”缤纷商业、甲级写字楼于一体，聚集城市商务精英等高端人群，将成为片区高端商务新地标，代言片区资产新高度。
产品以中大户型为主，建面约122-140㎡。项目规划总建面约42万平米，包含3栋约30万平米、超200米的甲级写字楼，1栋约203米、总建面约7.3万平米的天际商务公寓，以及约4.1万平米的商业。
开发商：深圳市鸿荣源实业有限公司
物业：深圳市鸿荣源物业管理有限公司
占地面积：3.12万平方米
建筑面积：42.1万平方米
容积率：15.7
绿化率：30%
物业费：5.6元/㎡/月
总栋数：4栋
总户数：1036户
总楼层：61层
层高：3.15米
梯户比：13梯24户
产权：40年(公寓)
在售户型：38--48--95平(1至3房)
均价：6.2万/平
总价：245万起
交楼：2022年6月30号精装交楼
卖点：不限购不限贷，带阳台通燃气
项目亮点
强大品牌背书，国际商务综合体力作
深耕深圳30载的鸿荣源集团，一直以占据中心的策略布局规划。作为“中心价值缔造者”，所到之处皆为标杆，引领时代发展前沿。
完善交通配套，引聚城市高端资源
鸿荣源·天俊依托深圳北站综合枢纽，8小时畅达全国，同时，坐拥多维立体交通便捷优势，约30min即可畅达全城。地铁方面，4号线向南直抵福田中心区，5号线东至罗湖，西至南山、前海，6号线直联城市核心区域西部高新组团，四方畅达的轨道交通网络，让人才、资金要素流动更为便捷。
多元商业配套，执掌一城繁华
项目周边商业配套齐全，并且很多已经形成商业集群，形态多样，满足全方位的购物休闲需求。项目自身还打造约4.1万平米的商业。并计划引进鸿荣源集团四大商业产品线之一的“壹方里”（其他三个为壹方城、壹方天地、壹方汇）。其未来的丰富商业形态，将为业主及城市精英提供便利、便捷的购物、休闲体验。
小户型真公寓产品，低门槛执掌深圳总部资产
据了解，项目预计将于近期开放公寓样板房，产品户型区间约38-95平米，基本以小户型为主。在产品打造上，户户有阳台，且明厨配置，居住舒适度极佳。作为深圳北站核心区仅有的小面积、不限购、不限贷待售真公寓，更是深圳六大总部基地中门槛最低的投资产品，资产稀缺属性不言而喻。
区域价值
区位介绍
深圳北站商务中心正处于快速发展，集中开发阶段。2014年片区被列入全市重点开发建设区域伊始，便是全市重点开发片区之一，定位为深圳市区域级城市中心。
片区区位近乎深圳城市的中心，东邻梅观创新走廊与坂雪岗科技城，西接西丽大学城，南隔塘朗山与福田中心区-梅林彩田片区相接。既是深圳高铁门户，未来深圳都市核心区的重要组成部分，也是促进深港合作、深化港深莞区域中轴提升战略的重要节点。
鸿荣源天俊，正处于新中心资产大动脉所在“北站核心商务区”，圈定北站商务价值，构想生活的张力。约12.4公里的亚洲第一空间连廊，带来奢感商务价值的升华。
城市发展中轴
龙华地处深圳地理几何中心和粤港澳大湾区城市发展中轴，毗邻六区一市，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，北邻东莞、光明。拥有深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽，直达香港西九龙仅需15min，与香港、广州形成半小时生活圈，与武汉、厦门形成4小时生活圈。
深圳北站：
1.集合高铁站、城际站、城市 航运、港口票务一体功能，推动高线公园、立体连廊系统建设， 立志打造高铁枢纽典范。
2.配合推进赣深、深茂客运专线、深惠、深大 城际线建设，打造“四小时高铁经济圈”。争取深茂客运专线延 伸至深圳北站，加快与机场东站、西丽站、坪山站、香港机场的 联络线规划建设。
“四横六纵”的轨道网络
目前，18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等 纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。
规划推动 17 号线龙华 段及区内轨道线网加密研究；推进 22 号线与东莞 1 号线衔接，4 号线与东莞 16 号线衔接，实现与东莞轨道交通互联互通。加快 大浪时尚小镇小运量轨道项目建设。前瞻规划纳入深圳市轨道六 期规划建设的线路，争取建设更多城际轨道。
“九横 九纵”干线路网建设
推进及加强九龙山与光明科学城、清湖与坂田、观澜北与东莞塘厦凤岗、 龙华与机场及大空港、龙华与南山的直连通道建设；畅通道路微循环。 到 2025 年，全区路网密度达到 8.0 公里/平方公里，次干道及以 上路网密度 3.4 公里/平方公里。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
鸿荣源北站商业中心延续了鸿荣源综合体开发模式和基因传承，更奢享优质商业商务平台、超级交通枢纽、比肩市民中心的人文场馆、自然无忧的生态景观资源及全线爆发的医疗体系与学府升级，未来还将引进鸿荣源壹字系血统商业品牌——壹方里商业，为北站增添新的消费阵地。
项目介绍
鸿荣源天俊位于1.6 平方公里北站商务核心区内，紧临高铁核心枢纽深圳北站，通衢天下、畅达全城。9km生态长廊10公园环伺，逸享百万商圈、人文四馆、双三甲医院等醇熟配套。连廊体系圈定核心区约550万㎡总部集群。项目占地约3.1万平方米，总建筑面积约42万平方米，集高端商务公寓、“壹方里”缤纷商业、甲级写字楼于一体，聚集城市商务精英等高端人群，将成为片区高端商务新地标，代言片区资产新高度。
配套价值
交通方面，依托深圳北站综合枢纽，8小时畅达全国，坐拥多维立体交通便捷优势，约30min即可畅达全城，4号线向南直抵福田中心区，5号线东至罗湖，西至南山、前海，6号线直联城市核心区域西部高新组团。1公里范围内可接驳龙华大道、新区大道、留仙大道、民治大道等多条主干道。
商业方面，自身规划有建面约4.1万㎡商业，计划引进鸿荣源集团四大商业产品线之一的“壹方里”（其他三个为壹方城、壹方天地、壹方汇）。3公里范围内有约6.5万㎡的红山6979，约10万㎡的天虹购物中心，约60万㎡的鸿荣源·壹方天地等区域型购物中心，以及AT MALL、北站缤果空间等社区型商业场所。
文体方面，片区内拥有约3000㎡展览馆（待开放）、约1.2万㎡演艺馆（待开放）、约7.2万㎡深圳市第二图书馆（建设中）、约5.6万㎡深圳美术新馆（建设中）、约6.4万㎡简上体育综合体（建设中）等。
景观方面，项目紧邻绿谷景观轴，约9千米长的绿廊将区域功能空间与各类配套紧密相连，打造成为“山、城、水相互融合的城市中心”。
医疗方面，三甲医院公立医院、深圳第二儿童医院也在建设当中，区域配套在未来2-3年内迎来全面升级。
详细配套以评分
小吉点评
项目紧邻绿谷景观轴，9千米长的绿廊，将项目与核心区共建配套紧密相连，直通北站核心商务区，联通红木山水库、塘朗山、白石龙音乐公园，打造成为“山、城、水相互融合的城市中心”。
楼栋分析
鸿荣源天俊以中大户型为主，建面约122-140㎡。项目规划总建面约42万平米，包含3栋约30万平米、超200米的甲级写字楼，1栋约203米、总建面约7.3万平米的天际商务公寓，以及约4.1万平米的商业。
景观特色
鸿荣源天俊项目9km生态长廊10公园环伺，逸享百万商圈、人文四馆、双三甲医院等醇熟配套。约82万㎡公园巨著面世以后，被联合国人居署评价为：“一个都市的公园，也是一个被公园所环抱的社区”。
建筑风格
鸿荣源天俊项目配置豪阔配置的大堂，贵雅非凡的公区，奢适有度的电梯，悦享大场景的尊华，归家礼序卓然显露。每一处的细雕打磨，给空间灵动的宽奢，因创新而美好。
项目优缺点
优点：①深耕深圳30载的鸿荣源集团，一直以占据中心的策略布局规划。作为“中心价值缔造者”，所到之处皆为标杆，引领时代发展前沿。
②鸿荣源天俊依托深圳北站综合枢纽，8小时畅达全国，同时，坐拥多维立体交通便捷优势，约30min即可畅达全城。
③项目周边商业配套齐全，并且很多已经形成商业集群，形态多样，满足全方位的购物休闲需求。项目自身还打造约4.1万平米的商业。
缺点：紧邻民塘路主干道，部分楼栋户型会有噪音影响；周边农民房和工厂居多，景观一般；
户型分析
楼盘户型
户型分析
A户型 建筑面积约38㎡-39㎡ 大开间
大开间户型，入户玄关处有收纳柜，卫生间干湿分离，L型厨房空间感较佳，带阳台，通燃气。
B户型 建筑面积约45㎡-47㎡ 一房一厅
一房一厅户型，入户玄关处有收纳柜，卫生间干湿分离，L型厨房空间感较佳，卧室出阳台，客厅通透性欠佳，通燃气。
C户型 建筑面积约46㎡-48㎡ 一房一厅
一房一厅户型，入户玄关处有收纳柜，卫生间干湿分离，L型厨房空间感较佳，卧室出阳台，客厅通透性欠佳，通燃气。
D户型 建筑面积约63㎡ 两房两厅
两房两厅户型，入户玄关处有收纳柜，餐厨房和客厅具备一定独立性，各功能间格局清晰，卫生间干湿分离，L型厨房空间感较佳，客厅出阳台台，房子整体通透性较好，通燃气。
E户型 建筑面积约66㎡-67㎡ 两房两厅
两房两厅户型，入户玄关处有收纳柜，餐厨房和客厅具备一定独立性，各功能间格局清晰，卫生间干湿分离，L型厨房空间感较佳，客厅出阳台台，房子整体通透性较好，通燃气。
F户型 建筑面积约95㎡-96㎡ 三房两厅
三房两厅户型，入户玄关处有收纳柜，实用性强；餐厨房和客厅具备一定独立性，功能间左右基本对称户型，户型格局好；卫生间干湿分离，L型厨房空间感较佳；主卧带独立卫生间，私密性较好；客厅主卧阳台为一体，宽敞且视野面较广，房子整体通透性较好，通燃气。
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