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松茂御城楼盘评测报告
楼盘综合评分
7.7
项目介绍
松茂御城位于深圳市光明新区公明街道松白路与碧塘路交汇处，项目总占地面积45352.06㎡，总建筑面积297781.48㎡;分两期开发，其中一期占地面积14050.71㎡，建筑面积102132.86㎡;二期占地面积31301.35㎡，建筑面积195648.62㎡。
楼盘名称：松茂御城
物业类型：普通住宅 , 住宅底商 , 商务公寓
项目特色：公园地产 , 潜力楼盘 , 小户型
建筑类型：高层 , 塔楼
产权年限：70年(住宅)
装修情况：毛坯
开发商：深圳市松茂房地产开发有限公司
投资商：深圳市松茂房地产开发有限公司
占地面积：45352.06平方米
建筑面积：297781.48平方米
容积率：4.67
绿化率：40%
停车位：共2222个
楼栋总数：13
总户数：2126
物业公司：深圳市松茂房地产集团有限公司
物业费：3.3元/平方米.月
楼盘地址：松白路与碧塘路交汇处
项目房企
深圳市松茂房地产集团有限公司，1998年01月19日成立，经营范围包括投资兴办实业(具体项目另行申报)，国内商业、物资供销业，在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发业务(以上均不含法律、行政法规、国务院决定规定需前置审批和禁止的项目)，普通货运(不含危险品运输，凭有效普通运输经营许可证经营)等。
项目亮点
优点
1、位于光明区，可享科学城规划发展利好。
2、对口光明实验学校、光明区外国语学校。
3、自身配套齐全，基本可满足日常生活需求。
4、项目算中型楼盘，居住起来舒适度还可以。
缺点
1、深陷产权纠纷，开盘时间未定，工程进度缓慢。
2、楼盘间距比较小，部分户型光线一般。
3、不通地铁，依赖自驾和公交出行。
4、距离大型商业有点远，购物便利度一般。
5、旧改需要时间，周边多民房、厂房，面貌相对老旧。
区域价值
深圳北部中心
光明，深圳北部中心，地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊重要节点。
立区2周年之际，深圳市委市政府送来一个大礼包。4月14日，经市委市政府审议批准《深圳市人民政府关于支持光明科学城打造世界一流科学城的若干意见》正式印发实施，光明作为深圳综合性国家科学中心的集中承载区，将对标美日法建设世界一流科学城。
按照规划，光明科学城建设分三步走：
2025年初步形成世界级科学城的核心功能，重大科技基础设施集群初具雏形，国际一流大学和一流科研机构建设加快推进，成长出一批具有国际竞争力的创新型企业;
2035年基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区;
2050年全面建成具有全球影响力的科学中心，持续产出大量前瞻性基础研究和引领性原创成果，成为新一轮科技革命和产业变革的策源地，成为我国建设世界科技强国的重要引擎。
创新走廊重要节点
1.【光明科学城】
光明科学城地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊重要节点，规划总面积99平方公里，规模等于9个南山科技园，总投资金额是南山科技园的34倍，是大湾区科技创新走廊的中部脊梁。
总体构建光明中心区、装置集聚区和产业转化区“一心两区，绿环萦绕”空间布局。
“一心”即：光明中心区，以光明中心区为依托，建设科学城的生活服务中心；
“两区”即：装置集聚区和产业转化区。
装置集聚区是光明科学城的核心，按“一主两副”空间规划布局大科学装置集群、科教融合集群、科技创新集群“三大集群”。
2.【凤凰城】
据《深圳晚报》报道，光明凤凰城，深圳 " 崛起 " 的一座城市副中心，它是深圳 16 个重点发展区域之一，预期总投资约 863 亿，承载着深圳北部的资金、人才、技术，将建成深圳北部的城市副中心。
与此同时，凤凰城还是海绵城市试点区域。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
光明，深圳北部中心，地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊重要节点。也是深圳重点发展区域。
配套价值
交通：周边暂时不通地铁，出行依赖自驾和公交。未来，500米范围内有13号线(规划)东周站，具体以官方公示为准。项目距公明塘尾公交站约110米，周边1公里范围内有15个公交站，大多集中在北部。
教育：自带幼儿园，周边2公里内有培英文武实验学校、学而优教育初中部、光明实验学校小学部和初中部、公明博华学校、光明实验学校、光明高级中学。
商业：自带2万㎡底商(一期0.46万㎡，二期1.54万㎡)，基本满足日常购物需求;周边多为便利店，缺乏大型商业。可自驾前往公明天虹、万家乐、佳联华购物广场。
医院：塘尾社区健康服务中心、光明新区人民医院；
其他市政：公明广场、公明图书馆、公明体育馆、光明新区体育中心、光明新区会展中心；
景观：后底坑水库、黄昏山、石头山、社区公园、明湖城市公园、红花山公园
详细配套以评分
小吉点评
目前周边配套一般，前期出行依赖自驾和公共交通，周边城市面貌也一般。日常生活基本能满足。
楼栋分析
松茂御城位于深圳市光明新区公明街道松白路与碧塘路交汇处，项目总占地面积45352.06㎡，总建筑面积297781.48㎡；分两期开发，一期总占地约1.4万㎡，总建面约10.11万㎡;二期总占地约3.13万㎡，总建面约19.25万㎡。包含九栋住宅，裙楼一二层为底层商铺，具体信息未定。
松茂御城规划为光明片区的宜居纯粹性项目，集住宅、公寓、商业于一体项目采用围合式建筑布局，公共配套设施完善，布局合理。项目采用围合式建筑布局，总共建有13座高层建筑，共2126户，车位数2222个,公共配套设施完善,一至二层有商业及公共配套。
松茂御城在深圳属于中盘，容积率为4.67，基于不断进步的科技手段，社区有限空间资源得到更多的利用，真正做到博采众长，提高社区的舒适体验感。并且，整体绿化率达到40.00%，景观主轴及人行景观主轴的景致及植被各有特色，互不打扰！
户型分析
楼盘户型
户型分析
近日，有网友爆料了松茂御城户型图，具体开盘时间未知。
松茂御城分2期建设，共2126户。一期目前已是现楼，共四栋，一栋公寓，三栋住宅，其中B、C座住宅均为两梯六户，建筑面积为约82平、85平、88平、89平3房刚需户型。一期项目整体已完工，为现房产品。
周边城市面貌
项目周边多是民房、厂房等等。需要很长的时间去拆除建设。项目系塘尾沙头面工业区旧改，建成后有利于完善塘尾社区配套，对社区面貌有较大改善。
周边有光明区实验学校初中部、光明区高级中学，还有中国科学院大学深圳医院等，另外在建13号线（石岩线）二期北延线在项目附近设有一站为东周路站。旧改后周边城市面貌将有大的改善。
项目优缺点
优点：①紧邻幼儿园塘尾幼儿园，项目自身幼儿园，中小学公明博华学校、博华学校、田寮小学、光明新区实验学校、公明高级中学;②综合商场公明天虹、佳华百货、佳惠百货、万家乐、佳联华购物广场、鸿发百货;
缺点：周边学校众多，高峰期会有一定交通堵塞;周边农民房和工厂众多，环境一般。
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