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宏发悦云花园楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.7
项目介绍
项目属于宝安区石岩街道，位于石岩大道、石清大道、龙腾路、龙祥路的围合范围。宏发悦云花园项目本身规划为宏发云熙谷二期，后更名为宏发悦云花园。项目北侧就是云熙谷一期，带有一定底商分布，距离在建的13号线一期罗租站约740米。
【总建筑面积】193949平
【容积率】4.8
【绿化率】30%
【住宅面积】73811平
【办公面积】29538平
【商业面积】3624平
【总层高】42/2层，129.7米
【车位数】1478辆
【套数】803套
【楼盘地址】宝安区石岩大道与石清大道交汇处的东侧
区域价值
区位介绍
项目地处深圳西部中心石岩片区，区域以“山湖石岩、科技绿谷”定位，享福田、南山、宝安、龙华四大城市核心辐射区，轨道交通、教育生活配套成熟，成熟的生活商业中心、文体休闲配套和生态配套。
石岩位于宝安区东部，三面环山，水库围城。铁岗水库作为一道天然屏障，让石岩在宝安板块有一种“飞地感”。而因为早期的粗放发展，缺乏规划，石岩城市界面显得比较无序。但在6、13号线地铁线的加持下，各项城市更新开始加速，片区的转型蜕变已经提上日程。石岩开始渐渐吸引着南山、光明、龙华片区置业者的关注。
东侧：石岩文化艺术中心、石岩街道办、体育中心，市政配套丰富；
南侧：阳台上郊野公园，景观视野和自然休闲齐全；
西侧：有一块冠利达旧改；
北侧：项目的一期（云熙谷）
一轴四廊五核多点
深圳“十四五”规划对宝安的定位是: 深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。
宝安规划“一轴四廊五核多节点”发展格局
107发展主轴：发挥107国道南接深圳中心城区、北连广州、东莞的区位优势，以及作为粤港澳大湾区产业链、价值链重要流通渠道和重要发展脊梁的战略地位优势，将107发展主轴打造成为广深港澳科技创新走廊重要支撑区。
四大发展廊带：打造“滨海科技文化走廊”“深中产业拓展走廊 ”“松白路科技创新走廊”“茅洲河生态科技走廊”四大发展廊带。
五大发展极核：打造“宝安中心区”“空铁门户区”“会展海洋城”“石岩科创城”“燕罗智造生态城”五大发展极核，引领带动全区高品质发展。
城市协调发展节点：包括一批新兴产业集聚节点、绿色生态节点和知名人文节点。探索“文旅+、文创+、文博+、非遗+”等模式，推进历史文化资源保护和活化利用。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
南侧>东侧>西侧>北侧，景观视野综合素质不错，看山看城都很通透，城市面貌已经处于相对较优水平，未来学校和旧改起来会更好。
配套价值
交通配套
项目距离在建的13号线一期罗租站约740米（百度地图测量供参考），目前石清大道基本建成，明年13号线也会陆续通车。
车行道路方面：
1、出门就是石岩大道、石清大道、松白路；
2、四条比较主要的通路：
南光高速：去到南山中心区、宝安中心区；
福龙路：去到福田中心区、罗湖等；
石清大道：东西走向，去宝安、龙华、龙岗；
机荷高速：可以去到机场。
教育配套
1、项目自带幼儿园；
2、项目西侧有块教育用地；
3、附近有石岩公学、石岩街道罗租小学、宁远实验学校、阳台山小学、宝安区官田学校、湖东小学、上屋小学、石岩湖学校（具体学区还是以教育局公示为准）。
商业配套
项目自身配备了3600㎡商业，距离罗租商业城、百佳华商场、壹佳达百货等距离比较近，日常生活购物可就近满足。另外项目西北侧直线约1.3公里左右是石岩商业最繁华街区，聚集有大量优质商业，节假日可以在此享受一站式吃喝玩乐。
医疗配套
项目1.5公里范围内有一所中大型综合公立医院--石岩人民医院，从项目步行约1.1公里能到达。
文体配套
项目周边聚集有石岩文化艺术中心、石岩体育馆、阳光俱乐部、龙泉体育公园等。
详细配套以评分
小吉点评
项目自身商业面积小，项目在石岩核心商业配套辐射范围内，虽说欠缺一点便利性，但整体算是比较优质的；项目距离沈海高速溪之谷入口非常近，自驾通勤外区比较方便，在建的13号线罗租站距离项目1.3公里，在步行可接受距离范围内；项目周边教育资源分布少，不过项目旁边有当下石岩比较优质的民办十二年制学校，另外项目旁边有在建的九年制学校，对于本项目来说，教育资源还算过关；项目距离石岩人民医院步行约1.1公里，就医方便，品质也不错，就是选择性太少；项目周边文体配套丰富且优质，南侧靠近阳台山有较多可供休闲娱乐的场所，文娱配套是该项目的一大亮点。
楼栋分析
项目规划住宅共约803户，由6栋建筑组成，其中1栋为28层高办公楼，2栋、3栋、5栋、6栋为41-42层高的住宅楼，4栋为4层高的幼儿园教学楼，6栋建筑合围组成了《宏发悦云花园》小区。
小区内部采用了下沉式广场的设计手法，层层跌落，形成了视觉开阔的效果。未来将形成繁华的地下街区。
户型分析
楼盘户型
户型分析
项目主推79~129㎡的3~4房。
79平3房1卫，适合刚需，户型紧凑实用，动静分离
89平3房2卫，适合刚需，使用率极高，方方正正
115-128平4房，偏改善置换，格局方正，非常阔绰。
综合评价
优势
1、石岩资源集中片区，配套丰富，氛围成熟；
2、13号线在建，距离罗租站直线600米左右，未来轨交便捷；
3、户型实用方正，小户型刚需上车可关注。
不足
1、临近石清大道，存在车流噪音影响；
2、片区储备大量旧改，城市面貌进一步升级需要长时间等待。
置业建议
项目优缺点
优点：宏发悦云距离地铁13号线罗租站（在建，24年通车）700米左右，距离深大城际石岩中心站（地铁33号线，在建，26年通车），石岩中心站也是13号线和33号线的换乘站。这两条地铁对宏发悦云花园乃至整个石岩中心区意义重大。
缺点：宏发悦云79平做3房，得房率还是不错的，美中不足是有个次卧比较小，不过能做3房也已经很不错了。
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