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合正新悦楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.3
项目介绍
合正新悦位于龙岗区平湖大街与平湖天河路交汇处，原为新南旧改，拆除重建用地面积68498.8㎡，开发建设用地面积37591.3㎡，规划容积为266870㎡，容积率7.1。项目共分为4个地块，由9栋30F-50F超高层住宅楼，1栋30F办公写字楼，1座9年义务学校，1栋9班幼儿园以及部分高端商业配套。
【开发商】合正集团
【项目地址】华中师范大学龙岗附属中学(集团)平湖中心学校对面
【总占地面积】约3.76万㎡
【总建筑面积】约26.68万㎡
【总套数】834户(润园地块)
【车位数】1177(润园地块)
【产权年限】70年
【绿化率】40%
【交楼时间】2024年12月31
【交付标准】精装
【梯户比】3梯6户
【物业公司】合正物业
项目房企
合正集团多元都会价值运营商。深圳本土开发商合正集团，具有25年的房地产开发经验。合正新悦是合正集团倾力打造的标杆项目，合正一贯秉持选择项目的眼光和远见，出品即标杆。
合正成立于 1996 年，总部位于深圳，经过26年发展，现在的合正已形成以地产为核心载体、文旅和医养为特色驱动，酒店、物业、投资为延伸拓展的规模化发展布局， 向大型综合性企业集团稳健发展。
项目亮点
【品牌亮点】合正集团，深耕深圳25年，非城市中心不立，缔造合正观澜汇、合正荣悦、合正香蜜原著、合正中央原著、合正汇一城、合正方洲等荣耀人居坐标。
【区位亮点】合正新悦位于龙岗平湖街道平湖大街旁边，是三地铁交汇处，(平湖站)旁边1公里，地铁10号线-18号线-17号线，将有多条地铁及城际汇聚，并依托平湖站升级打造平湖综合交通枢纽。
【配套亮点】合正新悦周边汇集全球首座第四代万达广场、华南城奥特莱斯、平湖天虹、凤凰城购物中心、熙璟城购物中心和平湖佳兆业购物广场等超60万㎡商业集群。
【规划亮点】合正新悦由9栋30F-50F超高层住宅楼，1栋30F办公写字楼，1座9年义务学校，1栋9班幼儿园以及部分高端商业配套。
【教育亮点】合正新悦覆盖平湖中学、平湖外国语等多个优质学府，合正新悦自身规划建设一所公立幼儿园，项目旁规划一所九年制公立学校。
区域价值
坐拥平湖交通枢纽
坐拥平湖交通枢纽
平湖枢纽是与深圳北站、西丽高铁站共同构建深圳“四主五辅”铁路枢纽体系的枢纽中心之一，目前已有城际广深线，地铁10号线交汇通行，可直达广州东站、深圳站及华为总部基地、福田中心区。未来还将汇集城际深惠线、地铁17、18号线等多条线路，构筑平湖大交通骨架，形成四通八达的轨道交通快速通廊。
一芯两核多支点
龙岗通过围绕“一芯两核多支点”主体功能布局，高标准推进龙岗城市规划建设，形成现代化城市空间格局。
“一芯”：深度融合大运深港国际科教城的科研创新功能与龙岗中心城的综合服务功能，共同打造集国际化创新策源地与现代化高品质城市综合服务中心于一体的“湾东智芯”。
“两核”：发挥“西核”——信息数字核和“东核”——低碳智造核的产业核心支撑作用。
“信息数字核”:强化电子信息产业优势，整合坂雪岗科技城及其周边潜力空间，构建多层次产业生态体系，打造龙岗世界级电子信息产业集群承载区。
“低碳智造核”:高效整合深圳国际低碳城、宝龙科技城现状产业基础和生态资源，充分激发东部高铁新城枢纽辐射带动作用，高水平打造可持续发展创新示范区和深圳都市圈新兴产业集聚基地。
“多支点”：就是在“一芯两核”辐射带动下，以区内重点区域为载体，发挥各自比较优势，构建支撑龙岗产业发展的“四梁八柱”，促进龙岗全域形成优势互补、均衡协调的发展格局。
龙岗区拥有华为、比亚迪精密等知名企业，全区有千亿级企业1家，百亿级企业2家，亿元级企业400多家，上市企业21家，国家高新技术企业超过1300家。未来将重点打造“龙岗双核”——“大运新城”与“坂雪岗科技城”，“双核” 驱动发展，打造高质量深圳东部中心！
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
合正新悦区域内已开通10号线平湖站直线距离约1公里，直达坂田华为，1小时内快速通达福田，规划中17号线以及18号线，南北串联罗湖中心、深圳站，东西贯通空港高铁站、沙头角口。
配套价值
①交通配套：近邻17号线(规划中)新南站，10号线、17号线(规划中)、18号线(规划中)交汇于此
②商业配套：第四代万达广场、华南城奥特莱斯、平湖天虹、凤凰城购物中心、熙璟城购物中心和平湖佳兆业购物广场;规划中有平湖TOD枢纽、红朱岭旧改、鹅公岭旧改；
③教育配套：项目周边和范围内分别规划一所小学和一所幼儿园，对面是华中师范附中旗下的平湖中心学校;区域内有平湖中学、平湖外国语、平湖实验学校；
④政务配套：平湖派出所、平湖社区便民服务大厅 ；
⑤文体配套：近邻平湖体育中心、平湖文化中心；
⑥生态配套：平湖生态园、凤凰山国家矿山公园 ；
⑦医疗配套：深圳市第三人民医院(三甲)、龙岗区第五人民医院(二甲)、暨南大学附属深圳华侨医院(三级综合医院);
详细配套以评分
小吉点评
合正新悦2公里范围内商业纯熟，体量约60万㎡，包括龙岗万达广场(约30.5万㎡)、华南城奥特莱斯购物中心(约10万㎡)、平湖天虹商场(约4万㎡)、凤凰城购物中心(约9万㎡)、熙璟城购物中心(约4万㎡)等。
楼栋分析
合正新悦规划总建面约26万㎡，整体分四个地块开发建设，将打造为集住宅、办公、商业BOX、临街商业等多元业态于一体的精致综合体。社区规划采用臻装品质集中大堂、入户大堂等多大堂设计，同时打造含归家风雨连廊、街心公园广场、社区会客厅+多元阳光大草坪在内的六重生活场景。
户型分析
楼盘户型
户型分析
在售建面44-97㎡产品
格局方正，整体面宽与进深比例合适，便于空间改造和家具摆放。
采光面为正南向，保证日间室内明亮有光照，且不会受到阳光直晒。
居室布局合理，通风良好，动静分离，兼顾到了业主的私密性。
各功能区尺寸比例规范，满足日常需求，整体空间开阔，居住舒适。
房屋公摊相对合理，使用率属正常范畴，满足日常功能需求。
项目优缺点
优点：①项目所在平湖大街是城市升级的旧改主要轴线，更是以平湖枢纽为代表的未来商务中心集群，平湖大街沿线超300万㎡品牌旧改云集，规划商业体量超60万㎡，包含平湖TOD枢纽等大型综合体;
②区域内覆盖平湖中学、平湖外国语等多个优质学府，合正新悦自身规划建设一所公立幼儿园，项目旁规划一所九年制公立学校，对面即为华中师范大学龙岗附属中学(集团)平湖中心学校(九年一贯制)，12年全龄教育就在家门口，近距离呵护孩子成长。
③丰盈商圈——周边汇集全球首座第四代万达广场、华南城奥特莱斯、平湖天虹、凤凰城购物中心、熙璟城购物中心和平湖佳兆业购物广场等超60万㎡商业集群，璀璨生活繁华升级。
缺点：周边学校众多，高峰期会有一定交通堵塞;位于平湖大道主干道旁，部分楼栋户型有噪音影响;周边农民房众多，景观一般。
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