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中海观园楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.3
项目介绍
中海观园预计推一二期，共计17栋住宅，其中1-6栋为2梯5户，共10层；7-12栋为2梯5户，共11层；13-17栋为2梯4户，共10层。容积率约2.97，共1330套住宅。自带建面约6万㎡集中商业。
项目地址：深圳·光明科学城·光明城站西约500米
项目户型：建面约87-128㎡三至五房
占地面积：约3.23万㎡
总建面：约25.76万㎡
绿化率：约40%
总栋数：8栋
可售套数：约1265套住宅
停车位：地下约2207个
物业管理：中海物业
项目房企
中海企业发展集团有限公司(以下简称“公司”)隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，公司拥有42年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地80余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。中海地产自进军内地市场以来，秉承“诚信卓越，精品永恒”的经营宗旨，以过程精品塑造楼楼精品。
项目亮点
【品牌亮点】中海观园的开发商1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市， 中海地产是中国最享有盛誉的房地产开发公司之一，素有业界“工科中海”的美誉。
【区位亮点】中海观园踞守光明门户区，四通八达的立体交通，为宜居生活增添无限活力。临近光明城站高铁站，1站即达深圳北。广深港高铁，1站深圳北，2站福田，3站直达香港西九龙站、广州站。
【配套亮点】中海观园距离约500米处规划有九年一贯制学校，项目约2公里内覆盖光明外国语学校、凤凰实验学校等全龄名校，护航孩子一路成长。
【规划亮点】中海观园园林归家仪式，让回家成为一场奔赴光明之旅，从尊贵大堂的社区入口，到社区园林的四季绿意，再到入户大厅、灵动架空层，每一步，都是时光的馈赠。
【生态亮点】中海观园下楼即是20万方百花园公园，虹桥公园、大顶岭公园，更有深圳市科技馆、深圳书城光明城等人文配套娱乐休闲。
区域价值
坐拥高铁地铁枢纽
湾区强引擎 中国新硅谷
大湾区与先行示范区双区政策驱动深圳，光明作为深圳建设综合性国家科学中心之重心，南接南山科技园，北联东莞松山湖，占据中国科创发展大动脉，担当粤港澳大湾区的重要战略节点，“中国新硅谷”蓄势待发。
下一个“深圳北”，高铁+3地铁枢纽
高铁配套：光明城站，是赣深高铁进入深圳的首站，1站即达深圳北。广深港高铁，1站深圳北，2站福田，3站直达香港西九龙站、广州站。更有深莞增城际(规划中)途经光明，速联广州、香港、东莞等湾区多城。
创新走廊重要节点
1.【光明科学城】
光明科学城地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊重要节点，规划总面积99平方公里，规模等于9个南山科技园，总投资金额是南山科技园的34倍，是大湾区科技创新走廊的中部脊梁。
总体构建光明中心区、装置集聚区和产业转化区“一心两区，绿环萦绕”空间布局。
“一心”即：光明中心区，以光明中心区为依托，建设科学城的生活服务中心；
“两区”即：装置集聚区和产业转化区。
装置集聚区是光明科学城的核心，按“一主两副”空间规划布局大科学装置集群、科教融合集群、科技创新集群“三大集群”。
2.【凤凰城】
据《深圳晚报》报道，光明凤凰城，深圳 " 崛起 " 的一座城市副中心，它是深圳 16 个重点发展区域之一，预期总投资约 863 亿，承载着深圳北部的资金、人才、技术，将建成深圳北部的城市副中心。
与此同时，凤凰城还是海绵城市试点区域。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
中海观园紧邻 13号线(在建)，被称为湾区硅谷精英回家路的“科创线”，是光明连通深圳湾+科技园片区的快速线。7站留仙洞总部基地、10站南山科技园, 20站/30min可达南山中心区及深圳湾口岸。
配套价值
教育设施：深圳市光明区外国语学校、深圳市光明区凤凰学校;
医院：深圳市中医院(光明院区)、梦宠喵喵宠物医院综合科；
购物：榕兴购物商场、华润万家便利超市(深房传麒山店)、好又多(塘福街店)、塘家市场;
公园：光明新城公园、凤凰社区奶头山体育公园、竹韵公园、虹桥公园、塘家公园、塘家公园、塘家东街心公园;
详细配套以评分
小吉点评
中海观园约2公里内覆盖光明外国语学校、凤凰实验学校等全龄名校，护航孩子一路成长。 两个地铁站即达蓝鲸世界、万达广场、大仟里、光明K+PLAZA、星河天地等商圈环伺，全龄教育配套，助力成长，距离约500米处规划有九年一贯制学校，繁华生活触手可及。
楼栋分析
中海观园占地面积3.2万/㎡，总建筑体量为25.7万㎡，其中3层停车位建筑面积接近8万㎡，实际建筑面积17万㎡，由8栋建筑。汲取工科匠心，精工城市至美天际线，现代建筑美学精粹，糅合时尚大气风格，以匠心精工超高层，书写光明人居新封面，建筑错落布局，精雕细琢，为每一户带来全画幅百花美景。
户型分析
楼盘户型
户型分析
推售83～128平三至五房
格局方正，整体面宽与进深比例合适，便于空间改造和家具摆放。
正南朝向户型，冬暖夏凉，适合居住。
动静区域不交叉。休息时不受干扰。
卧室面积合理，居住舒适自由，有利于业主休息。
公摊面积相对合理，符合住宅公摊正常范围，满足日常居住需求。
项目优缺点
优点：中海观园83平户型单价可低至4.1万/m²起，性价比才是王道。①高铁+地铁。距离光明城高铁站约500米，距离在建的6号线支线+13号线光明城站不到500米，未来18号线也将在此设站。②社区自带12班制幼儿园，大约2公里范围内，分布有光明外国语学校、凤凰实验学校等学校。
缺点：中海观园不在凤凰城的最核心，距离核心的区政府、新城公园、蓝鲸世界、光明文化艺术中心等核心配套，大概就是3公里左右。
置业建议
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