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锦顺名居楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.0
项目介绍
锦顺名居是一个涵住宅、商务写字楼、精品公寓、集中式商业的大型全能综合体物业。目前规划的是建面约81-191㎡三至四房住宅837套，47㎡-62㎡公寓184套，87-293㎡办公产品126套，商业产品40套(其中回迁房套数280套、保障房套数32套)，同时项目为了增加相应的社区配套，提供更好的优质服务，还配有裙楼商业约7600㎡，能满足日常生活需求。
物业类别：普通住宅
项目特色：花园小区
建筑类别：塔楼高层
装修状况：毛坯
产权年限：普通住宅:70年
开发商：深圳市锦顺源实业集团有限公司
楼盘地址：水围片区华宁路与塘坑路交叉口东北侧
占地面积：18264.9平方米
建筑面积：178000平方米
容积率：6.92
绿化率：20%
停车位：1039辆(地下991辆、地上48辆)
楼栋总数：6栋总户数：837户(含回迁)
物业公司：深圳市锦顺源物业管理有限公司
项目亮点
1、大浪片区首发标杆综合体。
2、旧改片区，吸引了星河、莱蒙、佳兆业等知名房企进驻。
3、房源面积段跨度大，覆盖客群广泛，可选范围大。
4、长远来看，未来除了交通，产业、商业、教育等配套都不错。
区域价值
城市发展中轴
龙华地处深圳地理几何中心和粤港澳大湾区城市发展中轴，毗邻六区一市，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，北邻东莞、光明。拥有深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽，直达香港西九龙仅需15min，与香港、广州形成半小时生活圈，与武汉、厦门形成4小时生活圈。
深圳北站：
1.集合高铁站、城际站、城市 航运、港口票务一体功能，推动高线公园、立体连廊系统建设， 立志打造高铁枢纽典范。
2.配合推进赣深、深茂客运专线、深惠、深大 城际线建设，打造“四小时高铁经济圈”。争取深茂客运专线延 伸至深圳北站，加快与机场东站、西丽站、坪山站、香港机场的 联络线规划建设。
“四横六纵”的轨道网络
目前，18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等 纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。
规划推动 17 号线龙华 段及区内轨道线网加密研究；推进 22 号线与东莞 1 号线衔接，4 号线与东莞 16 号线衔接，实现与东莞轨道交通互联互通。加快 大浪时尚小镇小运量轨道项目建设。前瞻规划纳入深圳市轨道六 期规划建设的线路，争取建设更多城际轨道。
“九横 九纵”干线路网建设
推进及加强九龙山与光明科学城、清湖与坂田、观澜北与东莞塘厦凤岗、 龙华与机场及大空港、龙华与南山的直连通道建设；畅通道路微循环。 到 2025 年，全区路网密度达到 8.0 公里/平方公里，次干道及以 上路网密度 3.4 公里/平方公里。
下一个价值高地
项目所在地大浪紧连龙华中心区南部，与红山、深圳北 CBD 连成一线，是助推龙华区中轴新城建设的核心力量。
片区内的大浪时尚小镇作为龙华区重点打造三城两镇一商圈中的核心小镇，是龙华区打造时尚产业新城的重点产业片区、也是龙华区四大支柱产业之一，将成为中国时尚产业国际化的引领者。
目前，入驻时尚企业总数达596家，拥有玛丝菲尔、歌力思、影儿、珂莱蒂尔、梵思诺、卡尔丹顿等一批知名品牌，爱特爱、艺之卉、沐兰、华兴、奥莱等一批时尚总部企业已经落户。并且小镇内拥有一批业内顶尖设计大师。大浪时尚小镇已连续四年领衔国家时尚产业对外窗口——中国国际时装周。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
在城市建设上，大浪围绕时尚、生态、人文定位，高质量推进城区建设，让大浪成为龙华的全新生活区域，也拥有全新的居住价值。
配套价值
一、交通便利
项目附近没有地铁站，项目紧邻广深高速机荷路段，距市区直线距离约15.7公里，距宝安机场直线距离约19.3公里；20min到达龙华市区；从项目经大浪北路到福龙路40min可至福田香蜜湖。
大浪位于侨城东路北延段的门户首站，侨城东路北延段建成后将串联起深圳湾超级总部、车公庙、安托山、西丽湖国际科教城以及龙华北部等多个重点片区，建成后将成为深圳市中轴西翼快速新通道，完美诠释深圳新中轴。
二、教育资源丰富
项目将配建2400㎡幼儿园，周边有九年一贯制的爱义学校、大浪实验学校、深圳市同胜学校、深圳市龙华区第三实验学校等优质院校，另外还将新建多所九年一贯制学校，教育资源丰富。
三、自带集中式商业
目前来说项目周边没有集中商业，都是临街店铺开设百货超市和餐饮店铺。基本能满足日常生活。大浪时尚小镇距离项目约1.8公里。
项目自身配有裙楼商业约7600㎡以及周边配有万联购物广场、大浪商业中心，能满足日常生活需求。未来项目自带约7600㎡集中式商业，对面的上岭排村未来的特色商业街区也将是日常购物、休闲、娱乐的最佳去处。
距离项目2km还有建面约45万㎡的大型集中式商业中心——大浪商业中心，未来各旧改项目将释放超30万㎡体量的商业，75万㎡体量的商业集群。
四、立体式空中花园
项目内部也非常惊艳，社区内是片区内首个拥有集社交花园＋台地花园＋屋顶连廊花园为一体的立体式空中花园，花园内打造了儿童阅读活动区，青年健身娱乐区，老年棋牌区等全龄休闲配套，可以说在园区内部的打造方面非常考究。
另外项目周边有九龙山、阳台山、茜坑水库、大浪市民公园等景观资源。
详细配套以评分
小吉点评
锦顺名居作为大浪片区唯一在售的住宅项目，是整个大浪片区超250万平方米旧改规划的首发标杆综合体项目之一，集高端住宅、商务写字楼、精品公寓、商业为一体。可享片区价值爆发红利。
楼栋分析
锦顺名居的前身为大浪水围村旧改，早在2010年就被列入更新单元规划制定计划之中。
项目用地包含01和02两地块，占地面积约1.8万㎡，总建设面积约17.8万㎡，，实际容积率超过7，规划车位数总计1039套。
01地块主要由4座超高层住宅塔楼，1座商务公寓楼、1座高层办公楼和商业裙楼组成。
02地块规划有3层高的9班制幼儿园。
锦顺名居是住宅、商务写字楼、精品公寓、集中式商业的大型全能综合体物业，另外配有裙楼商业约7600㎡，能满足日常生活需求，公共配套7010㎡，公共配套部分包含公交首末站、社康、警务室、老人日间照料中心。
户型分析
楼盘户型
户型分析
锦顺名居主推建面约为81-191㎡的户型房源，具体包含建面81㎡、90㎡、107㎡、129㎡的3-4房共6个户型。
（部分户型图展示）
建面约81㎡户型
东南朝向临路，动静分区布局，大进深阳台实用性能较佳。主卧配置阳台，可增加室内开间进深比，次卧空间较为紧凑，小房间实用性能比较有限。厨房可向生活阳台扩展，自然通风采光性能尚可。
建面约90㎡户型
东南朝向临路，双卫浴配置，整体结构与81㎡户型相似，部分空间有小幅尺度提升。
建面约91㎡户型
西南朝向，视野开阔，功能结构与90㎡单位相同。
建面约106㎡户型
西南朝向，动静分区布局，大开间短进深，通风采光性能良好，主卧出阳台宽敞实用。主卧东南向拥有良好的开间进深比，次卧空间实用性能较好，2个小房间也有东南朝向，但开窗面略小。
建面约107㎡户型
东北朝向，通透结构，大开间短进深，通风采光性能较佳，阳光直射一般。客厅出大进深阳台，实用性能较好，主卧自然通透，开间进深比良好，北向生活空间略多。厨房可向生活阳台扩展。
建面约129㎡户型
西南朝向通透户型，大开间短进深，通风采光性能优秀，主要生活空间光照充足。客厅带有大进深阳台，宽敞实用，主卧自然通透，功能全面，双次卧配置均衡。厨房可向生活阳台扩展，餐厨空间宽敞明亮。
项目优缺点
优点：①地处龙华大浪街道华宁路与塘坑路交叉口东北侧，龙华位于深圳地理中心，南联福田、香港，北接光明、东莞，是港深莞走廊的重要组成部分;东西接壤宝安、龙岗。
②对口大浪实验学校，项目自带一所9班制幼儿园，中小学都位于大浪实验学校学区内。
③项目自带社康中心，距大浪水围社区健康服务中心约1.2公里，步行约16min。医院多分布在南面。距厚德医院约2.1公里，开车约9min;距人民医院龙华分院(三甲)约3.9公里，开车约18min。
缺点：周边的商业较为匮乏;周边工业、农民房居多，景观一般;位于华宁路与塘坑路交汇处，部分楼栋和户型有一定噪音影响;
置业建议
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