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越秀潮樾府楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.7
项目介绍
越秀潮樾府项目规划总用地面积为9852.89㎡，规定容积率≤ 5.43，规划建面约53440㎡，其中住宅建面约50330㎡，机动车位660个(自用360个，公用300个)。规划3栋楼体。主推户型为建面约110-144㎡4房单位，主打改善产品，项目毛坯限价88600元/㎡。
占地面积：约1.68万㎡
计容建面：约6.73万㎡
容积率：4.0
主力建面：93-128㎡3-4房
可售户数：仅420席
产品类型：住宅，70年产权
项目亮点
【区位亮点】越秀潮樾府项目最近地铁为11号线碧海湾站，前海+宝中双扩容+深圳都市核心区，由此碧海迅速晋升前海核心片区，率先承接前海、宝中以及大铲湾的功能外溢，共享国际级湾区发展红利。
【配套亮点】越秀潮樾府自带2000m²精粹商业，优享前海科兴天地8万㎡集中式商业，15min畅享36万㎡壹方城购物中心、华侨城欢乐港湾。
【教育亮点】越秀潮樾府项目配建一所9班制幼儿园，并有红树林外国语小学(“超级丹”羽毛球特色学校)、西湾小学(省一级学校)、宝安第一外国语(初中)等多所品牌学校环绕，为孩子未来保驾护航。
【品牌亮点】越秀地产继深圳尖岗山“越秀和樾府”后再下两子，紧跟深圳城市发展，不断开疆拓土，在城市核心位置给深圳人民带来匠心巨作，高尚美宅。
区域价值
空海联运无缝对接
距11号线「碧海湾站」约800米，1站机场、1站宝中、3站前海
航空：宝安国际机场、香港国际机场，全球化通行
码头：福永码头(深水港码头)，空海联运无缝对接;大铲湾码头，促进深港口岸经济带联动发展
铁路：穗港深城际快线，机场-前海段2024年建成，城际交流更通畅
轨道：地铁1、5、11、12号线，四条地铁线路通达各片区核心，另有15号线直通前海(深圳首条“环线”，批复纳入深圳地铁五期规划);
路网：广深沿江高速 ，湾区重要快速主干道，距高速入口约1公里;宝安大道(宝安门户，直连深南大道)、妈湾跨海通道(连接大铲湾-妈湾，预计2023年底贯通);
一轴四廊五核多节
深圳“十四五”规划对宝安的定位是: 深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。
宝安规划“一轴四廊五核多节点”发展格局
107发展主轴：发挥107国道南接深圳中心城区、北连广州、东莞的区位优势，以及作为粤港澳大湾区产业链、价值链重要流通渠道和重要发展脊梁的战略地位优势，将107发展主轴打造成为广深港澳科技创新走廊重要支撑区。
四大发展廊带：打造“滨海科技文化走廊”“深中产业拓展走廊 ”“松白路科技创新走廊”“茅洲河生态科技走廊”四大发展廊带。
五大发展极核：打造“宝安中心区”“空铁门户区”“会展海洋城”“石岩科创城”“燕罗智造生态城”五大发展极核，引领带动全区高品质发展。
城市协调发展节点：包括一批新兴产业集聚节点、绿色生态节点和知名人文节点。探索“文旅+、文创+、文博+、非遗+”等模式，推进历史文化资源保护和活化利用。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
越秀潮樾府项目最近地铁为11号线碧海湾站，但步行距离约有一公里左右，所需时间要15min，项目临近宝源路，自驾出行前往宝中、南山相对便捷。
配套价值
交通地铁：项目最近地铁为11号线碧海湾站，但步行距离约有一公里左右，所需时间要15min，项目临近宝源路，自驾出行前往宝中、南山相对便捷。
教育资源：项目自带一所九班幼儿园，周边有宝安区红树林外国语小学、海港小学、西乡中学等学校，相对较近。
商业配套：项目自带商业体积，周边社区带有底层商业，可满足日常购物需求，但片区内缺乏大型商业。
周边配套：项目周边有西乡体育中心、碧海湾公园等休闲配套，远一点还有西湾红树林公园。
详细配套以评分
小吉点评
越秀潮樾府自带2000m²精粹商业，优享前海科兴天地8万㎡集中式商业，15min畅享36万㎡壹方城购物中心、华侨城欢乐港湾 。与宝中距离约4公里，1站地铁，享宝中商务+商业+文体+医疗四维城市级配套。
楼栋分析
越秀潮樾府位于碧海片区，紧挨广深沿江高速，总用地面积16824.41㎡，总建筑面积67297㎡，规定容积率小于4.0，住宅占比90.3%，另外还有2000㎡的商业，配建9班幼儿园等。越秀潮樾府建筑风格为“现代、简约”，通过各种色条的搭配诠释全新的住宅风貌，体现项目建筑简洁、大气、高尚的气质。
户型分析
楼盘户型
户型分析
建面约93-128㎡3-4房户型
户型方正，房屋面积整体使用率高，浪费少。
正南朝向户型，冬暖夏凉，适合居住。
日间活动区域远离卧室、书房，休息及工作时不受访客打扰。
卧室面积合理，居住舒适自由，有利于业主休息。
房屋公摊相对合理，使用率属正常范畴，满足日常功能需求。
项目优缺点
优点：①越秀潮樾府项目最近地铁为11号线碧海湾站，前海+宝中双扩容+深圳都市核心区，由此碧海迅速晋升前海核心片区，率先承接前海、宝中以及大铲湾的功能外溢，共享国际级湾区发展红利。
②越秀潮樾府自带2000m²精粹商业，优享前海科兴天地8万㎡集中式商业，15min畅享36万㎡壹方城购物中心、华侨城欢乐港湾。
③越秀潮樾府项目配建一所9班制幼儿园，并有红树林外国语小学(“超级丹”羽毛球特色学校)、西湾小学(省一级学校)、宝安第一外国语(初中)等多所品牌学校环绕，为孩子未来保驾护航。
④越秀地产继深圳尖岗山“越秀和樾府”后再下两子，紧跟深圳城市发展，不断开疆拓土，在城市核心位置给深圳人民带来匠心巨作，高尚美宅。
缺点：周边学校众多，高峰期会有一定交通堵塞;
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