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鸿荣源CITYX观城

待售公园品牌地产景观居所地铁沿线

别名：鸿荣源CITYX观城云山府8号云山府 8 号鸿荣源观城

2025年03月05日更新

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鸿荣源CITYX观城楼盘评测报告

楼盘综合评分

8.7

产品力

9.0

配套价值

8.0

区域价值

9.0

项目介绍

鸿荣源观城是鸿荣源集团又一力作，将打造龙华第二个壹城中心，总建面超275万㎡！待全部建成后将打造成集住宅、商业、写字楼、学校、公园、医院、地铁于一体的综合体超级大盘！

项目优缺点

鸿荣源观城优势：

1、交通便捷：紧邻地铁4号线观澜站，距离项目500米左右，步行6-8分，还临近有轨电车新澜站;周边还有多条主干道，地库直连梅关高速;

2、区位优势：鸿荣源观城所在观澜最中心版块，而且鸿荣源自成一城，建成后必将是观澜生活配套最为完善的区域，观澜的城市封面;

3、配套完善：从买房必备三件套来说

①、观城周边规划3所九年制公办学校，教育资源丰富;

②、项目自带约20万方集中商业，由鸿荣源自己运营，观澜版壹方天地，将来也是观澜商业中心;

③、地铁4号线观澜站约500米，步行可达;

4、居住纯粹：本次首推的08地块未来平方云山府全部是商品房，没有回迁、保障房等，居住纯粹;

5、户型使用率高：未来平方云山府不是新规产品，但是实际得房率也在90%左右，据说和鸿荣源尚云一样，飘窗可以打掉，更加实用;

6、开发商实力强：项目由鸿荣源开发，鸿荣源集团在综合项目开发、商业运营等方面经验丰富，百万大城代表作龙华中心的鸿荣源壹城中心、宝安沙井的鸿荣源珈誉府;

鸿荣源观城劣势：

1、居住密度高：未来平方云山府的容积率达9.23，楼层总高58-59层，人口密度大，居住舒适度不高，可能会出现上下班高峰期等待电梯时间长、公共空间拥挤等问题;

2、开发周期长：项目总共分为8期开发，开发周期较长，可能需要5-10年，未来平方云山府为首发地块，最先入住，可能会面临工地施工噪音和粉尘等污染，影响居住体验;

4、学校不确定性：虽然有规划学校，但学校的具体情况和教学质量存在不确定性;

5、周边环境一般：周边存在不少的城中村和厂房，整体面貌一般，周边环境改造和提升需要一定的时间;

项目亮点

①商业配套：

鸿荣源观城项目自带超20万㎡的商业，都是集中在一期地块，可以参考宝安沙井的鸿荣源奥特莱斯商业，后期也是将打造成观澜片区的商业标杆。

另外一路之隔还有百佳华max city商业，在2019年12月21日已经开业，目前也是周边的商业标杆，里面已经进驻了众多知名潮流品牌。

②教育配套：

鸿荣源观城项目规划有3所幼儿园，还规划有3所九年制学校，其中有1所72班九年一贯制学校，1所54班九年一贯制学校，目前龙华区已经入驻的四大名校有深外，深高，深中，仅有深实验还没有入驻，根据龙华区当前的规划来看，还是有很大几率的。

另外根据龙华区教育局2024年的学区划分，小学学区划分在观澜中心学校，中学学区划分在观澜二中，龙华第三外国语学校初中部。

③交通配套：

鸿荣源观城距离4号地铁线“观澜站”约400米，还有龙华有轨电车通达清湖，出行非常便捷，22号地铁线“鹭湖北站”在建，待未来线路开通后，通往福田只需要45分。

区域价值

综合服务核心区

鸿荣源观城项目位于龙华区观湖街道4号地铁线“观澜站”旁，从大区位来看，项目处于龙华六大重点发展片区之一的鹭湖中心区，规划建设集聚区域性总部研发办公、中高端商业服务、应用研发与双创专业服务平台、培训展示、文化、医疗、行政服务、中小企业孵化培育等功能，将环湖活力生态区升级为辐射深莞中部的综合服务核心区。

新房均价二手房均价

本楼盘03月均价

35000元/㎡环比：0.00%

观澜新房03月均价

37414元/㎡环比：0.00%

龙华区新房03月均价

54961元/㎡环比：0.00%

深圳新房03月均价

56718元/㎡环比：0.00%

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

小吉点评

鸿荣源观城首推地块距离4号线延长线观澜站约500米，下地铁走大概6-8分可到现场，交通挺便捷，且周边学校、商业、医疗等配套都不错，基本上都在步行15分的范围内，

配套价值

——教育：更新单元规划8所学校。包括5所幼儿园(规划共75班)及多所九年一贯制学校(规划新建72班+54班)。

(学校的学区划分、入学条件、招生计划等均以教育主管部门颁布的政策和学校的通知为准)。

——商业：再造约40万㎡壹方天地。继前海壹方城、龙华壹方天地刷新深圳商业版图后，鸿荣源将在CITY X观城项目上以“公园+”主题再领区域商业升级，打造约40万㎡壹方天地2.0。

并且融合“观澜之钻”地标建筑、马坜大屋打造特色文化商业街区，以及云环连接各大节点，人文与自然共筑四大街区体验场，全方位打造微度假式新型购物中心。

——文旅：保留修缮碉楼宗祠古树。项目内拥有马坜大屋、两座碉楼、何氏宗祠、古树等历史文化古迹，规划打造综合文化中心、文体设施用地。

约3km范围内，则有观澜古墟、观澜体育中心(建设中)、版画村、鹭湖四馆(建设中)等。

——医疗：拥有一块医疗卫生用地+一块社会福利用地。约2km范围内布局了两所三甲医院，深圳市龙华区中心医院、深圳市第二人民医院龙华医院。

——公园：超级云环串联5大天然公园。公园集群超23公顷，覆盖文物科普、生态康养、文化休闲等八大特色主题，奢享密度比肩香蜜湖。

详细配套以评分

商业交通教育医疗景观

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小吉点评

鸿荣源观城周边规划有3所九年制公办学校，师资应该不会差，都在500米范围内，项目自带有20万㎡集中商业，以后也是整个片区最好的商业体，4号地铁线距离未来平方云山府400米范围内，整体评分上选。

楼栋分析

鸿荣源观城一期：

01地块：总建面约32万㎡，其中住宅约9.2万㎡，商业约3.3万㎡，办公约5.9万㎡，综合文化中心约1.6万㎡，此地块住宅均为保障性住房，共1547户。

02地块（一期）：总建面约19万㎡，其中住宅约8.1万㎡，商业约1.9万㎡，共用停车库等地下建筑约7.5万㎡。此地块共有760套住宅（无保障房），建面小于90㎡的有570户。

02地块（二期）：总建面约6.7万㎡，其中办公建面约5.25万㎡，商业建面9900㎡。此地块无住宅。

03地块：总建面约42.4万㎡，其中住宅约13.9万㎡，商业约8.2万㎡，办公约4.6万㎡。地下建筑约12.4万㎡。此地块有1497套住宅，其中小于90㎡的有1314套。

04地块：总建面约34.5万㎡，其中住宅建面约10.9万㎡，商业建面约5.7万㎡，办公建面约4.4万㎡。此地块有住宅1453户（保障房有735户）。

鸿荣源观城二期：

08地块（一期）：此地块总建面约22.5万㎡，其中住宅约9.6万㎡。住宅1566户（无保障房），小于90㎡的为1513户。

08地块（二期）：总建面约7万㎡，其中住宅建面约6万㎡。住宅1566户（无保障房），小于90㎡的为1513户。

08地块（三期）：总建面约7.8万㎡，其中办公约6.3万㎡，商业6640㎡。此地块无住宅。

11地块：总建面约18.9万㎡，其中住宅约11.2万㎡。此地块有住宅1285户（保障性住宅224户），其中小于90㎡有1061套。

户型分析

户型分析

鸿荣源观城面积有88-98㎡的3房2厅2卫，108-117-143㎡的4房2厅2卫户型：共由5栋58-59层高住宅组成，其中1栋1单元住宅59F，1栋2/3单元住宅58F，3栋1单元/2单元住宅58F，4栋1/2单元写字楼35F，2栋是1所18班幼儿园，配建有公交首末站。

鸿荣源CITYX观城

待售住宅

参考价格：售价待定

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开盘时间：暂无资料

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楼盘地址：龙华区地铁4号线观澜地铁站

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