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尚誉红山里楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.5
项目概况
尚誉红山里项目占地面积6346.69㎡，规划总建筑面积约49154.30㎡。其中住宅建面约22340㎡(包含保障房)、6280㎡商业裙楼、4370㎡公共配套设施。根据公示规划图显示，项目由1栋46层高的住宅楼、一栋15层高的保障性住房楼及4-5层高的商业裙楼组成。项目地块大致呈现为一个三角形，建筑呈现为“L”形，建筑夹角处设有一个小型广场，商业裙楼顶部为小区的空中花园，花园配备泳池和星光跑道等基础休闲设施。
楼盘名称：尚誉红山里
物业类型：普通住宅
项目特色：小户型 , 低总价
建筑类型：超高层
产权年限：70年(产权70年)
装修情况：毛坯
开发商：深圳市民商汇实业发展有限公司
占地面积：6346.69平方米
建筑面积：49154.3平方米
容积率：5.09
绿化率：30%
停车位：275个
楼栋总数：2
总户数：290
楼盘地址：民治街道腾龙路与佳民路交汇区
项目房企
深圳市民商汇投资控股有限公司的企业法人彭康良同时也是深圳安宏基控股集团有限公司等19家房地产领域相关企业的法定代表人。
安宏基早期在深圳开发的项目基本以工业区及部分商业为主，近几年，安宏基地产开发着重发力商品房住宅及城市更新项目，先后开发过“安宏基星曜广场”、“安宏基天曜广场”、“大浪安宏基商业街”、“龙华汽车站及其商业城”等项目。
项目点评
优势
1.价格优势
总价低！以最大户型97平、单价7.5万/平算，总价727万。以最小面积71平算，总价532万。500万买龙华新房，可以说有绝对的优势。
2.区位优势
尚誉红山里整体的地理区位较为优越，自驾、公交及轨交出行都较为方便，学校和周边商业等配套也非常完善，同时项目周边多个住宅小区，居住氛围浓厚。
3.教育优势
龙华学位资源紧张，按照大学区划分，项目可以上公立学校。对于500万的新盘来说，是很大的优势。
劣势
1.尚誉红山里总建面较小，内部社区小，自身配套不足。
2.尚誉红山里虽被地铁4/6号线轨道环绕，但项目距离两地铁口均有1公里左右的距离，而地铁4/6号线为地面轨道，难免会面临噪音影响，且双地上轨道环绕十分影响美观，居住的舒适性会大打折扣
3.作为打新盘，总价优势突出，但单价并没有明显优势。可以说打赢了新盘，但跑不过二手房，就看买家怎么权衡了。
区域价值
区位介绍
尚誉红山里位于民治街道腾龙路与佳明路交汇处，项目南侧为星河传奇，西北侧是上芬小学，东侧是中城宴华府，区位属于上塘-红山成熟居住片区，交通便利，三地铁线串联城市交通网络，三高铁站串联城际交通网络。
同时广深港高铁、穗莞深城铁将构建湾区东岸的核心交通轴，深圳北站承接湾区利好，片区内汇集深圳北站商务片区汇聚高端“文体四馆”（市级图书馆、市级美术馆、已确定引进开心麻花的演艺馆、以及展览馆）、上塘简上体育综合体育馆，此外汇集30万㎡核心商mall，包括AT MALL、九方购物中心、升级版欢乐海岸“红山6979”、以及龙光玖里等高端商业配套，同时项目包含150米无边际泳池，屋顶星光跑道等高端时尚配套，尽享国际化、高品质璀璨生活，是龙华中心区稀缺的国际精品住区。
城市发展中轴
龙华地处深圳地理几何中心和粤港澳大湾区城市发展中轴，毗邻六区一市，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，北邻东莞、光明。拥有深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽，直达香港西九龙仅需15min，与香港、广州形成半小时生活圈，与武汉、厦门形成4小时生活圈。
深圳北站：
1.集合高铁站、城际站、城市 航运、港口票务一体功能，推动高线公园、立体连廊系统建设， 立志打造高铁枢纽典范。
2.配合推进赣深、深茂客运专线、深惠、深大 城际线建设，打造“四小时高铁经济圈”。争取深茂客运专线延 伸至深圳北站，加快与机场东站、西丽站、坪山站、香港机场的 联络线规划建设。
“四横六纵”的轨道网络
目前，18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等 纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。
规划推动 17 号线龙华 段及区内轨道线网加密研究；推进 22 号线与东莞 1 号线衔接，4 号线与东莞 16 号线衔接，实现与东莞轨道交通互联互通。加快 大浪时尚小镇小运量轨道项目建设。前瞻规划纳入深圳市轨道六 期规划建设的线路，争取建设更多城际轨道。
“九横 九纵”干线路网建设
推进及加强九龙山与光明科学城、清湖与坂田、观澜北与东莞塘厦凤岗、 龙华与机场及大空港、龙华与南山的直连通道建设；畅通道路微循环。 到 2025 年，全区路网密度达到 8.0 公里/平方公里，次干道及以 上路网密度 3.4 公里/平方公里。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
尚誉红山里坐落于上塘片区，整体区位还是不错的，自驾和公交出行都非常便利。但相比之下，轨道交通相对弱一些，步行时间均在10min以上，与上塘片区内的其他新楼盘比起来，优势不是很大。此外，尚誉红山里被地铁4/6号线轨道环绕（均为地上城轨），虽然6号线轨道有加顶盖，但还是有些许噪音，且地铁经过时，地面也有震感，居住的舒适性大打折扣。
配套价值
交通配套
项目毗邻地铁4&6号线红山地铁站1.4公里，距离上塘站600米，一站换乘深圳北站，通达福田、前海中心；紧挨民塘路，可快速通达布龙路、福龙路、新区大道等主干道，从而便捷通往福田等中心区域。1公里范围内有近20个公交站台，其中距离最近的是民塘上塘路口，步行仅229米4min，可通往福田、罗湖及南山等片区。
教育配套
目前龙华部分区域实行大学区制度，尚誉红山里大学区试点单校划片范围是龙华实验学校。
商业配套
项目自带3层3万平商业，可以满足日常生活所需。毗邻龙华天虹、上塘AT MALL、龙光玖里、红山6979等商业。
医疗配套
近邻深圳市新华医院（在建）、深圳市第二儿童医院(在建)、深圳市人民医院龙华分院。
社区配套
小区天台配备150米天际泳池，一览红山无遗，身处繁华中心，舒享高空的夜色与静谧；同时创新星空跑道、空中花园、空中健身房、自习室、浏览室、办公室等文娱设施一应俱全。
详细配套以评分
小吉点评
在教育方面，尚誉红山里划片的学区学校不是顶尖，也属于区前列，学校未来的发展前景也较好，但龙华的学位一直紧张，能否就读还得看片区内的积分政策。商业方面，虽然项目自身体量过小，但片区内有多个大型商超，距离也较近，所以配套这一块还是不错的。
楼栋分析
尚誉红山里是一个小体量的住宅项目，项目由1栋46层高的住宅楼、一栋15层高的保障性住房楼及4-5层高的商业裙楼组成。项目地块大致呈现为一个三角形，建筑呈现为“L”形，建筑夹角处设有一个小型广场，商业裙楼顶部为小区的空中花园，花园配备泳池和星光跑道等基础休闲设施。
项目优缺点
优点：①尚誉红山里周边交通尚算便利，周边有多条公交线路。距离地铁4号线上塘站约710米，步行12min左右。
②根据龙华区教育局2020年秋季最新的学区划分，项目所在地块小学学区为上芬小学，初中学区在龙华区实验学校范围内，具体以教育局公布为准。
③片区整体商业环境比较成熟，步行距离400米左右有星河COCO Garden，目前正在招商，1公里范围内还有AT MALL上塘荟、天虹购物中心。
缺点：距离地铁6号线高架桥约60米，可能会产生噪音;近几年新建项目比较多，全部入伙后可能会有学位紧张的问题;
户型分析
楼盘户型
户型分析
项目共推住宅149套，住宅建面约54-99㎡，均价约7.2万/㎡，单价区间在6.5-7.7万/㎡，总价区间在351-767万/套。（注：主力户型72-99㎡，最小面积54㎡仅有一套。）目前已备案134套，仅剩15套！
主推建面72-99㎡2-3房住宅，共5个户型，具体如下：
建筑面积约72㎡户型（03）
客厅朝北偏东，两房配置，双面采光通风性能较佳。双阳台配置，室内空间利用充分，可免强做功能型三房。明厨明卫，空间利用充分，布局科学合理。距离轨道高架较近，合理的开窗朝向有效减轻噪音影响。
建筑面积约91㎡户型（02）
朝南向偏西，动静分区布局，主要生活空间阳光直射充足。客厅带有大进深阳台，可增加室内实用空间，主卧宽敞舒适，次卧开间进深比良好，空间利用充分，小房间可做功能空间或单人卧室使用。厨房带生活阳台，可增加厨房实用空间。
建筑面积约98㎡户型（01）
东南朝向，动静分区布局，主要生活空间光照充足。客厅出阳台明亮舒适，主卧空间配置合理，次卧开间进深比良好，小房间通风效果较为一般，并且有一定的视线干扰。餐厨空间紧凑实用，入户自带玄关。
建筑面积约99㎡户型（06）
朝向东南，布局与98户型类似，小方向的朝向和采光性能相对更佳。
建筑面积约91㎡户型（05）
西北朝向，通透性能良好。大开间短进深，通风采光能力较佳。主卧自然通透，次卧房间比较紧凑，小房间尺寸略显尴尬。空间实用性能不如同面积02户型。
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