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里城玺樾山花园三期楼盘评测报告
楼盘综合评分
7.7
项目亮点
一、区位亮点：里城玺樾山项目位于三联郊野公园旁，毗邻南京师范大学附属龙岗学校，项目东临兴业路、西临三联南路、南临铁西路、北临三联路，三大交通主动脉(南坪快速、清平快速、水官高速)驱动，为福田、罗湖、龙华三大核心区域辐射首站。
二、教育亮点：里城玺樾山周边教育资源丰富，以南师大附校为核心与周边丽湖学校、中海怡翠学校、三联储运学校等九年一贯制学校和众多幼儿园组成一站式教育配套，未来区域价值可期。
三、规划亮点：里城玺樾山有半山泳池、半山跑道等运动场所，可以满足全龄段的休闲、购物、娱乐等生活方式!项目引入万科物业，连续十年蝉联中国物业服务百强企业第一位，为业主提供定制360°细致尊崇服务。
项目优缺点
优势：
1.购房者看到最实在的就是价格，大布吉4万的精装新房属实难得。
2.套内使用率，以90-100平为例，官方公布的数据玺樾山约79.25%，这得益于100米以内高度没有避难层。吊打隔壁招商臻城的约74.8%。
3.安静的半山住宅，欣赏着三联郊野公园，有着优美的生态及景观。
4.楼下即是南师大附属学校，九年制，从幼儿至中学上学无忧，以及接送成本较低。
5.优质的物管提升了居住体验，项目为万科物业，项目自身空间配套相对齐全，有着运动场、儿童游乐场、半山游泳池等。
劣势：
1.交通出行较为不便，在地铁5期三联站竣工及投入使用前，项目为无地铁状态，只能搭乘公交或自驾。自驾只能通过文樾路和布李路，路窄车多，早晚高峰到福田罗湖常有塞车。
2.商业以及文娱配套极度缺乏，例如想吃个饭楼下都没有像样的餐厅，更别说请朋友吃饭，相应的配套只有开车出山。
3.片区规划发展空间较弱，城中村较多，城市面貌较差，旧改周期的不确定性给片区价值带来了一定的负加值。
区域价值
都市核心区
深圳地理中心·都市核心区深圳中心位置，全市通勤效率最高区域关内人口外溢，关外人口内延的首选居住区坐落于深圳地理中心及新晋“都市核心区”吉华;
2021年6月9日在十四五规划中，吉华成功进阶“都市核心区”，规划打造为集中体现深圳高质量发展和国际化功能的中央智力区、中央活力区，建设为产城融合，职住平衡，生态宜居，交通便利的现代化新城。
一芯两核多支点
龙岗通过围绕“一芯两核多支点”主体功能布局，高标准推进龙岗城市规划建设，形成现代化城市空间格局。
“一芯”：深度融合大运深港国际科教城的科研创新功能与龙岗中心城的综合服务功能，共同打造集国际化创新策源地与现代化高品质城市综合服务中心于一体的“湾东智芯”。
“两核”：发挥“西核”——信息数字核和“东核”——低碳智造核的产业核心支撑作用。
“信息数字核”:强化电子信息产业优势，整合坂雪岗科技城及其周边潜力空间，构建多层次产业生态体系，打造龙岗世界级电子信息产业集群承载区。
“低碳智造核”:高效整合深圳国际低碳城、宝龙科技城现状产业基础和生态资源，充分激发东部高铁新城枢纽辐射带动作用，高水平打造可持续发展创新示范区和深圳都市圈新兴产业集聚基地。
“多支点”：就是在“一芯两核”辐射带动下，以区内重点区域为载体，发挥各自比较优势，构建支撑龙岗产业发展的“四梁八柱”，促进龙岗全域形成优势互补、均衡协调的发展格局。
龙岗区拥有华为、比亚迪精密等知名企业，全区有千亿级企业1家，百亿级企业2家，亿元级企业400多家，上市企业21家，国家高新技术企业超过1300家。未来将重点打造“龙岗双核”——“大运新城”与“坂雪岗科技城”，“双核” 驱动发展，打造高质量深圳东部中心！
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
里城玺樾山位于布吉街道三联村，东临兴业路、西临三联南路、南临铁西路、北临三联路。立体交通网络，繁华生活圈：三大交通动脉(南坪快速、清坪快速、水官高速)，规划中布坂、坂银通道、三联南路。
配套价值
综合商场：三联美食街、中影影城、万盛百货、华润万家一站式商业配套;10到达赛格ECO，未来招商三联也规划有约4.5万㎡高端商业MALL;
医院：深圳市第三人民医院、龙岗区第二人民医院;
银行/ATM：中国银行、中国建设银行、中国农业银行等;
邮局/快递：中国邮政等;
其他：三联公园、石芽岭公园、文博宫、大芬油画村、三联水晶玉石文化村等;
内部配套：预计规划，一所九年一贯制、1栋幼儿园、公交首末站及其他配套设施。
详细配套以评分
小吉点评
南师大附属学校位于项目楼下，南京师范大学在广东开办的第一所附属学校，南师大附属学校为36班九年一贯制学校。于2019年正式招生，目前已经开学的是小学1-5年级和初中1-2年级。
楼栋分析
里城玺樾山花园是由深岛实业开发，为占地6万㎡，总建面约37万㎡半山全龄教育大城，项目总共分为三期开发，总规划13栋住宅，万科睿服务·尊崇定制 精选国家一级资质的万科物业，升值潜力较周边同级别楼盘高30%左右，以专属的“睿服务体系”，为业主提供定制式360°细致尊崇服务。目前项目主要在售为建面约85-98-100㎡高使用率装修3房产品。
户型分析
楼盘户型
户型分析
建面约85-100㎡3房产品
格局方正，整体面宽与进深比例合适，便于空间改造和家具摆放。
户型朝南向，光线充足，通风好，有利于身体健康。
动静分区明显，活动和休息连两者之间做到互不干扰。
主卧空间开阔明亮，采光和通风极佳，保障私密性。
房屋公摊相对合理，使用率属正常范畴，满足日常功能需求。
置业建议
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