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电建洺悦鹏著楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.0
项目亮点
1、社区门口规划有地铁口，地铁建成后出行方便。
2、项目景观资源丰富，前后都是公园生态绿化，对面是光明体育中心，休闲锻炼很适宜。
3、低总价上车门槛低。
区域价值
区域价值
光明区向南，光明科学城对接前海自由贸易区、深圳湾总部基地、深圳高新区、坂雪岗科技城；向北，对接东莞松山湖、滨海新区和广州科学城，产业上互相补充互为支持。
光明规划光明中心区和2000亿光明凤凰城两大核心发展区域，是粤港澳大湾区的重要战略节点，占据中国科创发展大动脉。光明区坚持以一流规划为引领，按照“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”要求，高起点搭建光明科学城规划的“四梁八柱”。光明区把战略性新兴产业作为立区之本，把先进制造业作为强区基石，以大项目带动大发展，经济发展规模迅速增长。GDP从2015年的681亿元增长到2020年约1100亿元，经济总量迈过千亿大关；
光明云谷、光明小镇等一批投资过百亿元的重大项目动工建设，普联、欧菲光等一批产值过百亿元、十亿元的企业快速崛起，重大产业项目对经济增长的拉动作用持续增强。2020年全区本土上市公司达到23家，全区规模以上工业企业1323家，年产值10亿元以上工业企业39家，国家高新技术企业1486家。
光明初步形成新一代信息技术、新材料、生物医药等新兴产业集聚发展格局，其中新一代信息技术产业以平板显示产业为核心，以华星光电为龙头的新型显示产业已经跻身世界一流；新材料产业主要集中在有机高分子及化工新材料、复合材料、新型建筑材料等领域，初步形成了以贝特瑞、星源材质等企业为龙头的新材料产业体系；生物医药产业则以迈瑞、康泰生物等企业为核心，聚集从事生物医药、医疗器械等企业20余家。加快构建以智能产业、新材料产业、生命科学产业为主导，以特色服务业为支撑的“3+1”现代产业体系。
光明中心区
项目所在的光明中心区，规划为科学城综合服务中心，将打造成为深圳北部中心的“城市心脏”，建设为集商业、文化、游憩、休闲配套于一体的城市新中心。作为深圳市“新时代十大文化设施”之一的深圳科技馆新馆，便是坐落于光明中心区内，计划于2023年竣工。
项目临近的光明凤凰城片区，是深圳重点规划区域，片区土地统筹价值高，空白用地多。在产业上布局有华强创意产业园、招商局智慧城、上市企业总部园区、创新科技产业园区等，为片区的价值提升提供有效支撑。区属的重点配套也多集中于此，是光明行政文化的集中展示区域。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
电建洺悦鹏著花园居光明中心区，同时靠近凤凰城片区，恰在光明两重点片区的叠加范围内，也是近几年光明发展成效显著的区域，可同享光明中心区及凤凰城的多元齐备配套。
配套价值
一、临近地铁站点
项目距离地铁6号线光明大街站约1.8公里。临近在建地铁6号线支线二期华夏站，站点设置于社区门口，6号线支线2期线路预计2025年通车，通车后很便利。
距离地铁13号线同观路站约1.5公里，耗时约21分钟。13号线整体通车后，将串联起南山、宝安、光明三个行政区。13号线一期工程（深圳湾口岸站-上屋站）预计2022年开通，二期南延线（日出剧场站——东角头站）初步预计将于2023年投入服务。
道路交通方面，临近光明大道、观光路等城市主干道；以及龙大高速、外环高速等高、快速路布局于周边。通过龙大、南光南北纵向连接福田、南山及东莞松山湖等区域；大外环高速贯穿深圳东西，便捷通达深圳国际会展中心、深圳国际机场等城市重点场所。
二、教育配套
项目周边教育资源还算丰富，有东周小学、光明小学、光明中学、深圳实验光明学校、深圳实验学校光明部、凤凰学校，但具体就读哪一所以教育局公示为主。
三、商业配套
项目自带有6000㎡的集中商业，商业位于项目6栋，共1层，建成后或能满足业主的基本生活需求。
目前项目1公里范围内为学校、公园、老小区及旧村，因此商业配套较为缺乏；
直线距离2公里范围内较为大型的集中商业，目前有3.6万㎡的新地中央商业，未来还有光明大街地铁口的星河Coco City商业（在建），以及凤凰城站地铁口的，约5万㎡万达广场商业，及约10万㎡的龙光玖龙台商业等。
四、人文配套丰富
电建洺悦鹏著邻近光明区政府，周边的市政配套也是较为丰富，像建面13万㎡的光明文化艺术中心，建面约2万㎡的光明区群众体育中心，以及中科大深圳医院东院区等，都距离项目较近。
直线距离1公里范围内有已建成的约57万㎡的新城公园（原牛山公园）；施工中的建面403万㎡的光明小镇运动森林公园，目前该公园一期已完工并开放，就是去年火遍深圳的网红打卡地“虹桥公园”，另外还有占面1800亩的光明公众高尔夫球会等，整体生态环境及景观资源较为丰富。
详细配套以评分
小吉点评
电建洺悦鹏位居光明中心区，地段经过几年的集中发展，区域已经展现出了良好、完善，且日臻成熟的配套环境。周边不仅配套齐全，社区林立，居家氛围感尚好，且公园环绕，生态资源明显，高层具备较好的景观价值，也是该项目比较突出的产品特色之一。
楼栋分析
电建洺悦鹏著地块整体修长，呈东西两头短，南北两端长的长条形状。
项目占地面积约2.19万㎡，总建面约12.63万㎡，是以住宅为主，居住比较纯粹的社区。
整个项目由4栋高层住宅，1栋三层幼儿园（规划为9班，以实际开学班次为准），和沿街商业组成。
其中，住宅规划建面约8.6万㎡（含只租不售人才住房2.9万㎡），自带商业6000㎡，幼儿园3000㎡，以及文化活动室1000㎡等。
项目建筑整体沿光侨路南北方向布局，高层住宅错落有致，单元尽量以南向布局。
并利用市政的景观面，让业主充分享受公园及社区园林景观资源，形成大视野、大视距的城市景观型社区。
户型分析
楼盘户型
户型分析
电建洺悦鹏著获批预售许可证，并在住建局官网公示。
本次备案612套建面约88-108㎡住宅，房源分布于1、2、3、5栋一单元，产品面积段以刚需及刚改群体为主，定位精准。
项目均价约5.25/㎡，总价约396万/套起。均为精装交付。（实际以开发商的产品介绍为准）
置业建议
优缺点分析
优点：
1、价格优势，有较明显的价差；
2、居住环境良好，附近的公园很多，休闲锻炼很适宜。
3、门口是地铁6号线支线二期华夏站，2025年通车，还需要等待。
缺点：
1、房源量太少，竞争会比较激烈。
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