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华润置地未来城住宅楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.7
项目介绍
华润未来城(曾名“湖贝中心”，属于城市更新项目)，总体量约220万㎡，总投资约300亿，位于罗湖区东门街道，南侧为深南大道。位于罗湖华润未来城已经开盘入市，推出住宅约100套，面积90-180㎡3-5房，公寓35-64㎡1-2房。商务公寓(70年产权、带阳台、通燃气)，住宅和公寓均是精装交付。
开发商：华润置地(深圳)开发有限公司
物业公司：华润物业
占地面积：约1.7万㎡
建筑面积：约27.3万㎡
物业类型：住宅︱公寓
产权年限：70年
容积率：2.5
绿化率：30%
在售户型：90-180㎡3-5房(住宅)︱36-65㎡(公寓)
物业费：6.9元/㎡/月(住宅)︱7.5元/㎡/月(公寓)
项目地址：罗湖区东门街道湖贝路与乐园路交汇处东北侧
项目房企
华润置地作为央企，华润置地每10年刷新一次城市想象力，自罗湖起家，在深圳先后开发了深圳华润中心、华润城、华润深圳湾等极具时代意义的标杆作品。如今，在沉淀多年城市更新及片区统筹开发运营之后，华润置地重回罗湖源点，带来全新城市更新片区统筹升级之作——华润置地未来城，刷新城市封面，助力罗湖焕新。
项目亮点
【品牌亮点】华润置地未来城，是华润置地继华润城、华润深圳湾之后打造的综合体迭代 3.0 项目。
【配套亮点】华润置地未来城未来城规划建面约49万㎡商业综合体，体量相当于1个万象城+万象天地。约2.5万㎡星级酒店，全方位配套，满足不同商务场景的即刻切换。
【区位亮点】华润置地未来城位于深南大道与文锦中路交汇处西北侧。距离地铁2号/8号线湖贝站约100米、9号线文锦站、3号线晒布站。北临笋岗东路、北环大道、南侧深南大道、滨河大道、地铁、自驾交通十分便捷。
【规划亮点】华润置地未来城包含文商旅居产多元业态，除了居住、产业、商业业态以外，未来还计划设置系列文化场馆、古村、公园等文旅设施群，配套业态极为丰富，未来必将成为深港融合主场，湾区都会之心。
区域价值
坐拥交通枢纽
华润置地深润大厦地处深南大道与滨河大道交汇处，凝聚双主道发达的产业势能。深南大道沿路两侧经济、产业高度聚集，吸引了汇丰银行、星展银行、上投摩根、德勤、安永等一大批世界500强总部企业。
深港口岸经济带罗湖先行区作为深港合作的桥头堡，是罗湖区“一主两区三带”发展新格局的关键“一带”。
一主两区三带
区域协同，打造创新发展的重要增长极
依托罗湖大梧桐新兴产业带等创新轴带，拓展全域创新空间载体。大梧桐新兴产业带作为落实“东进战略”的重要载体，既是罗湖增强发展动力、加快转型升级的重要抓手，也是深圳优化创新环境、增强创新活力的具体举措。
作为大梧桐新兴产业带的人工智能产业集聚区，清水河重点片区动态不断。以规划为先导，清水河重点片区正不断释放产业空间用地。通过重点产业遴选已引进中金岭南、宏翔新材、奥拓电子等一批百亿级、十亿级的新兴产业龙头企业，初步形成良好的新兴产业生态。
产业规划“一主两区三带”
“一主”：以深南路为中轴线，打造“总部经济主廊道”。
“两区”：依托消费资源集中、生态环境优越基础，建设“国际消费服务核心区”“文化生态休闲区”。
“三带”：拓展北部发展新空间，发挥金融集聚优势，加快南部深港边界地区开发，深入推进建设“大梧桐新兴产业带”“红岭新兴金融产业带”“深港口岸经济带”，构建中心聚集、东西联动、南北贯通的空间体系，增强承载全球高端资源集聚的核心功能，为城区经济社会高质量发展提供新载体、创造新优势。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
华润置地未来城位于罗湖中心城区核心，片区是深圳最繁华、最具人气的东门步行街，真是出则繁华，入则宁静的稀缺居所，地段价值首屈一指。华润湖贝村旧改项目地处罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路。
配套价值
周边商业：京基凤凰印象商业广场、茂业百货等;
周边景观：黄贝岭公园;
周边交通：2/8号线湖贝站、5号线东门路站(在建)、3号线晒布站、9号线文锦站、25号线罗湖区委站(规划);
周边公园：黄贝岭公园;
周边医院：罗湖区人民医院(春风院区);
周边学校：向西小学、北斗小学、人民小学等;
详细配套以评分
小吉点评
华润置地未来城未来城规划建面约49万㎡商业综合体，体量相当于1个万象城+万象天地。约2.5万㎡星级酒店，全方位配套，满足不同商务场景的即刻切换。
楼栋分析
华润置地未来城总建筑面积273880.08㎡，占地面积17592.75㎡，住宅设计套数600套、公寓设计套数768套，绿化率35.05%。首期住宅100套90-180㎡3-5房、36-65㎡的商务公寓产品(70年产权，带阳台通燃气)，住宅和公寓均是装修交付，预计9月将入市。
户型分析
楼盘户型
户型分析
建面约90-180平3-5房
格局方正，整体面宽与进深比例合适，便于空间改造和家具摆放。
户型朝南向，光线充足，通风好，有利于身体健康。
动静分区明显，活动和休息连两者之间做到互不干扰。
主卧空间开阔明亮，采光和通风极佳，保障私密性。
房屋公摊相对合理，使用率属正常范畴，满足日常功能需求。
置业建议
项目优缺点
优点：①地下巨型交通基盘，5线4站地铁速通全城，2/8号线湖贝站 | 3号线晒布站 | 5号线东门路站(在建)，9号线文锦站 | 25号线罗湖区委站(规划);
②约49万m的商业体量，助推湖贝-东门市级商圈的选代焕新，融汇“深圳万象城、笋岗中心万象食家(在建中)、1234SPACE、城建梅园万象汇(在建中)”等磅礴商业;
③生活中心——城芯全能配套，深港优渥生活圈，代建一所九年一贯制学校，两所幼儿园，泛湖贝公园、洪湖公园、人民公园、荔枝公园等城市公园，深圳市人民医院、深圳市妇幼保健院、深圳市中医院等医疗资源。
缺点：周边学校、写字楼众多，高峰期会有一定交通堵塞；
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