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满京华云曦花园楼盘评测报告
楼盘综合评分
7.7
项目房企
满京华云曦花园项目北临迎宾北路，西侧为公园，南侧坪西快速路，规划涵盖住宅商业、办公、商务公寓、住宅于一体的综合性社区。其中住宅约90420㎡，商务公寓约5250㎡，商业区域约3050㎡，办公区域约9200㎡，公共配套服务设施约6610㎡，幼儿园约2400㎡，配备一个总车位数1150个的停车场。
占地面积：约3.8万㎡
建筑面积：约16.4万㎡
停车位：1150个，半地下1-3层，车位比1:1.12
层高：2.9米，带精装修
实用率：80%
产权年限：70年
交付标准：精装交付
交付时间：2023年5月31日
土地年限：2018年12月25日-2088年12月24日
绿化率：30%
容积率：3.0
开发商：深圳市恒昌达房地产开发有限公司
投资商：深圳市满京华投资集团有限公司
物业公司：深圳市满京华物业管理有限公司
项目房企
满京华云曦花园位于大鹏新区，迎宾北路荷塘月色公园旁，为大鹏第二工业区A区更新单元，由深圳本土品牌开发商满京华集团打造，主要建设住宅商业、办公、商务公寓。
项目亮点
满京华云曦其中住宅90420㎡，商务公寓5250㎡，商业区域3050㎡，办公区域9200㎡，公共配套服务设施6610㎡，幼儿园2400㎡，配备一个总车位数1150个的停车场。
其位于大鹏的中心区位，是大鹏打造世界级滨海生态旅游度假区和全球海洋中心城市集中承载区的目标之下，与新兴市场高度匹配的居住配套社区。项目主推建面约76-115㎡3-4房，高得房率、高实用率的精装住宅。临近城际大鹏站、优质商业、大型市政公园等多重配套，在区域升级及交通利好的明朗规划下，可满足区域及更大市场的需求。
区域价值
三湾一区
三湾一区 大鹏向海产业新格局
大鹏定位为”全球海洋中心城市集中承载区”，大力发展“三湾一区”向海发展的产业格局。
核心落实区域
【大鹏新区产业规划】
当前深圳正在加快建设全球海洋中心城市。大鹏新区三面临海，海洋资源丰富，是深圳发展海洋产业的主战场之一。
深圳发布的“十四五”规划中大鹏新区定位：滨海旅游服务中心、海洋科技和教育基地、精准医疗和康复医学发展先锋区，重点推进葵涌中心区、坝光国际生物谷、龙岐－新大、下沙－南澳墟镇建设，打造世界级滨海生态旅游度假区、全球海洋中心城市集中承载区。
2021年是“十四五”开局之年，大鹏新区聚焦旅游、生物、海洋三大特色产业，年度布局重大项目计划105个，总投资约1951亿元，年度计划完成固定资产投资100亿元，较2020年计划增长25%。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
大鹏相比深圳其他区域，较为偏远，当前的“向海产业格局”为新的经济支柱，发展可能会相对缓慢，但依旧值得期待。
配套价值
1.接驳多区 ，畅享舒适生活
满京华云曦花园享有多维交通，快速链接罗湖、福田，尽享一小时湾区生活圈。
◇双地铁：地铁23号线（规划中）和32号线（规划中）龙大城际（规划中）。其中32号线规划2025年试运行。
◇三道路：从项目出发经坪西路，通过惠深沿海高速、滨海大道，50min可达罗湖中心，一小时可达福田中心。且龙大城际大鹏支线签约已启动，未来将成为东部跨越式发展重要引擎。
另外，项目约700米即是大鹏汽车站，有818路、928路、988路、M362路，绿色出行也可通达全城。
2.学府环伺，轻松就读全年龄段学校
◇项目自带9班制幼儿园，周边拥有大鹏中心小学、明德国际学校等教育配套，享12年一站式教育。
◇距离项目2km有红岭教育集团大鹏校区（在建），以大鹏门槛，享顶配师资力量。设初、高中各36个教学班级，配备1800个初中学位、1800个高中学位，计划2023年将正式投入使用。
3. 配套醇熟 生活更方便
◇商业方面，除项目自带千平米商业外、1公里左右有佳兆业KPR广场（肯德基、华润万家、电影院）等商业配套。
◇休闲方面，项目楼下无缝对接荷塘月色市政公园，旁边王母河、观音山公园、排牙山、等公园配套。
◇医疗方面，相对较远，目前最近的社区健康服务中心在项目3.5公里处，深圳市大鹏新区葵涌人民医院距离项目6公里，南澳人民医院距离7.7公里。
规划大鹏新区人民医院（三甲）、新区妇幼保健院、新区养老院等医疗机构。
详细配套以评分
小吉点评
项目整体配套醇熟，交通和教育方面优势明显，医疗水平后续发展势头强劲。
楼栋分析
项目占地面积约3.8万㎡，总建筑面积约16.4万㎡，涵括了住宅、公寓、商业等多重业态。
整体容积率3.0，低密属性，在当前深圳新房市场中实属难得。车位比约1：1.12，可满足全住户的基本停车需求。
社区共规划有10栋楼，均为16-23层的高层建筑。其中可售住宅804户，位于2-4号楼及7-10号楼（具体分布楼层以开发商公布为准）。
户型分析
楼盘户型
户型分析
户型方正实用 远超同类型其他产品
◇高实用率。建面约76-89㎡三房产品，最新价格为均价35000.0元/平(大鹏新区均价4.6万/平)，超高性价比、横厅和竖厅搭配，多种选择空间。
◇建面约115㎡四房产品，空间宽绰，横厅设计，客厅开间3.8米，能满足多样化需求。
置业建议
项目优缺点
优点：①项目享有多维交通，快速链接罗湖、福田，尽享一小时湾区生活圈。32号线、龙大城际、大鹏云轨、23号线和8号线三期。项目社区自配约1800㎡的公交首末站。距项目约700米即是大鹏汽车站，实现绿色出行通达全城。
②距离项目2km即是红岭教育集团大鹏校区在建，以大鹏门槛，享顶配师资力量。同时项目自带9班制幼儿园，周边拥有大鹏中心小学、明德国际学校等教育配套。
③距离大鹏新区最成熟商圈的佳兆业KPR广场仅1公里，满足业主日常所需。周边还有多个大型休闲文化中心，大鹏文体中心、金沙湾国际乐园、坝光之眼坝光文化中心、大鹏所城、玫瑰小镇。
缺点：周边配套尚未齐全，需要一定时间完善。
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