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丹华公馆楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.5
项目介绍
丹华公馆共有3019套房源，其中单间2424套、套间595套，面积50-100平，项目由桑泰集团开发，占地面积约4.5万㎡，规划总建筑面积约29万㎡，规划为8栋住宅和1栋幼儿园，住宅层高46层，容积率5.51，户数3019户，车位2000个。丹华公馆则是纯正的大型社区，居住氛围更加浓厚，配套也更为齐全。
项目名称：丹华公馆
占地面积：40346.08㎡
建筑面积：319013.64㎡
建筑类型：住宅(配套宿舍)R3居住用地
容 积 率：约5.51
产权年限：70年，2017-2087年
预售套数：58㎡约2424套、101㎡约595套
预计价格：约8.5万/㎡
户型规划：58-100-101㎡1-3房
物业公司：深圳市厚德物业服务有限公司
开 发 商：深圳市桑泰房地产开发有限公司
项目优缺点
优点：
1、项目所在位置有留仙洞总部基地和西丽高铁新城两大概念加持，规划前景可期。
2、项目自身体量适中，居住氛围良好。
3、项目教育、商业、休闲等配套丰富并且都围绕在周边。
4、西丽高铁枢纽建成后，交通条件也将更加优越。
5、小户型让刚需也有上车南山的机会
缺点：
1、项目小户型据传没有厨房（具体待开发商公布）。
2、距离南光高速直线距离300米，中高楼层会受噪音影响。
3、项目土地性质原因，学位上存在争议，未来能否顺利入读深中创新等学校还未知（具体待开发商公布）。不过项目所在区域较少R2居住用地，R3居住用地居多。
区域价值
南山西丽片区
西丽片区，是近年来的开发重点片区之一，但目前区内的配套仍不如南山其他片区完善。根据“西丽中心区地区”法定图则草案，西丽中心城市更新之后，将建设成南山区北部重要的生产生活服务中心。
西丽中心区空间结构可概括为“三轴、三心、多组团”，即沿留仙大道生活景观轴、沿同发路高端产业发展轴、以及沿片区中部特色交流空间展示片区产学研相融合的生态绿轴；
西丽商业服务中心，以及两处留仙洞总部基地商业服务中心；教育组团、高新研发制造组团、居住配套设施服务组团。
这意味着西丽很可能成为深圳居住人口学历最高的区域之一。
西丽湖国际科教城被定位为南山“中央智力区”，云集全市高校资源，提升教育实力，前景不容小觑。
以前西丽是南山区的“桃花源”，未来，西丽将是南山“最强大脑”，深圳人的高质量居住地。
一轴一带三组团
【南山区十四五规划】
一轴一带三组团
到2025年，世界级创新型滨海中心城区基本建成，国家实验室核心引擎作用充分发挥，西丽湖国际科教城“部省市”共建实现跨越式发展，中央智力区功能全面完善，基本实现社会主义现代化，成为深圳建成现代化国际化创新型城市的先行区。
到2030年，世界级创新型滨海中心城区全面建成，社会主义现代化建设跃上新台阶，成为深圳建成引领可持续发展的全球创新城市的示范区。
到2035年，率先实现社会主义现代化，成为深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都的典范区，将实现十二年及以上免费教育。
南山区围绕“一轴一带三组团”的总体城区发展格局，规划布局了十大重点发展片区。从版图上俯瞰，这十大重点发展片区像十颗耀眼的明珠，形成南山未来发展的产业生态链。
建设现代化交通体系 推动建设智慧公交站、智能停车诱导系统
南山区交通畅达性逐步增强，除原有的地铁1号线、2号线，地铁7号线、9号线、11号线及5号线南延已开通运营，12、13 号线建设有序推进，轨道里程增长1倍，达到87.9公里。
区域内西丽综合交通枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
南山区十四五规划的十大重点片区有3个在西丽，分别为西丽湖国际科教城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽高铁新城。以深圳的实力和速度，西丽片区未来前景不容小觑。
配套价值
交通
丹华公馆周边有两条地铁，5号线的留仙洞站和正在建设中的13号线石鼓站(预计2023年开通），距离留仙洞站1.8公里，步行约20min左右，距离石鼓站约900米（测量数据均来源百度地图），步行10min左右。
项目所在片区规划有西丽高铁枢纽，西丽高铁枢纽为深圳规模最大高铁站，建成后将成为深圳市重要铁路主客运站、综合交通枢纽和中心节点，根据规划西丽站设有13个站台25条线路比深圳北站多出2个站台5条线路，将超越深圳北站成为深圳第一大高铁站，将引入赣深客专、深茂铁路、深汕铁路、深珠城际 4条高铁 ， 深惠城际、深莞增城际、2条珠三角城际铁路和轨道13、15、27、29号线 4条城市轨道。
丹华公馆位于西丽高铁枢纽辐射带内，对于项目的交通，及通达效率将大有裨益。不仅如此，以西丽高铁枢纽为核心，周边1.68平方公里土地将一并统筹，按照产城融合、站城一体化的思路，打造西丽高铁新城，对标香港西九龙。
同时，科苑北路打通了连接石鼓路的隧道，让留仙洞总部基地与高新区的联系更加紧密。
教育
丹华公馆周边环绕有深中南山创新学校和深圳市第二高级中学，距离深中南山创新学校约150米，步行3min；深圳市第二高级中学距离项目约350米，步行6min（测量数据均来源百度地图）。另外项目对面的中兴公寓里有两所幼儿园，分别为创新曼京幼儿园、和留仙嘉园幼儿园，均为民办幼儿园，所以教育资源非常不错。
商业
项目距离云城万科里购物中心约800米，云城万科里位于百万综合体万科云城内，于2019年5月25日开业，建筑面积约8万㎡，日常基本生活需求可以得到满足。
此外，项目1.5公里范围内还有悦方广场，3公里内有天虹商场、中洲购物中心。
医疗
距离项目比较近的医院有南方科技大学医院和深圳市宝安区中医院。
休闲
项目的一路之隔，是西丽生态公园，相当于自带了一大片花园。西丽生态公园，是南山区深入践行“绿水青山就是金山银山”发展理念，大力推进“百园之区”建设的一个生动范本。除此之外片区内还有西丽水库、塘朗山公园等生态公园景区，以及深圳野生动物园和西丽高尔夫乡村俱乐部等人文景观资源。
城市面貌
项目所在的留仙洞总部基地，承接科技园北区高新技术产业北拓是全市重点开发片区，定位为国际一流的战略性新兴产业总部基地，规划占地面积135公顷，建筑面积550万㎡，以新一代信息技术、人工智能、智能制造、生物与生命健康产业为主导。
目前已经引进大疆、传音控股、天珑移动、优必选、普联、深信服等为代表的国内标杆企业研发和总部项目，正加速形成高端项目“高地”和总部型企业集聚区。
产业的汇聚，将会给片区带来高端人流的聚集，对居住的需求会增加，那么对于项目的居住价值和投资价值提升，都是有帮助的。
详细配套以评分
小吉点评
项目周边没有地铁直达，有一定距离，但是项目在西丽高铁枢纽利好辐射内，并且项目周边的各项配套都很不错。从长远来看，留仙洞总部基地居住价值会越来越好。
楼栋分析
丹华公馆占地面积约4.5万㎡，规划总建筑面积约29万㎡，规划为8栋住宅和1栋幼儿园，住宅层高46层，容积率5.51，户数3019户，车位2000个。与紧挨着仅有3栋的玖裕茗院相比，丹华公馆则是纯正的大型社区，居住氛围更加浓厚，配套也更为齐全。
户型分析
楼盘户型
户型分析
丹华公馆多以小户型为主，共3019套房源。
建面56㎡的一房，2424套；
建面100㎡的三房，595套；
其中，丹华公馆最值得注意的是，项目的土地性质并非普通住宅。
根据西丽中心区法定图则，丹华公馆的土地性质为“R3”，即配套宿舍。事实上，这一片区周边的居住地性质都是R3，与普通住宅用地不同，R3宗地在学位申请上往往处于劣势。
来源：深圳市规划和自然资源局
房产小知识：土地属性
R1居住用地是高端的低密度居住用地,包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等；
R2居住用地是中、高密度居住用地；
R3居住用地是指市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。
开发商
项目开发商是桑泰集团，总部位于深圳，创立于2000年，是一家集房地产开发、物业管理、城市更新、实业经营、产业园经营等产业于一体的综合性民营企业集团。
桑泰集团在深圳市南山区、宝安区、龙岗区均有开发项目。集团已开发面积超200万㎡，未来更有十余个占地总面积超过100万㎡，总建筑面积超过500万㎡的房地产开发项目将拔地而起。
目前已建成的项目有：南园枫叶国际大厦、水木丹华园、桑泰丹华园、南国丽城、香雅园、阳光花地苑、滨海之窗、桑泰大厦、龙泰轩、马家龙文体中心、紫藤苑、留仙文化园、大疆百旺工业区等。
项目优缺点
优点：①丹华公馆所在的留仙洞总部基地区域有多条地铁线路经过，目前已经建成的线路有5号线，还有13号线在建中。项目距离地铁5号线留仙洞站直线距离约1公里，步行距离约2公里;②丹华公馆距离云城万科里购物中心约800米，云城万科里位于百万综合体万科云城内，建筑面积约8万㎡，日常基本生活需求可以得到满足。
缺点：紧邻打石一路，7栋和8栋受到噪音影响;无自带商业，需依靠旁边的万科云城;
置业建议
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